Das variable Darlehen
deine Baufinanzierung ohne Zinsbindung

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Das Wichtigste vorab:

  • Ein variables Darlehen kommt ohne Zinsbindung aus und orientiert sich an einem Leitzinssatz.
  • Der Kredit hat eine kurze Kündigungsfrist von drei Monaten.
  • Der Hypothekenzins verändert sich im gleichen Maß wie ein vereinbarter Leitzins und kann deshalb sowohl sinken als auch steigen. Das ergibt ein Risiko für den Kreditnehmer.

Wie funktioniert ein Darlehen ohne Zinsbindung?

Du bist gerne flexibel? Dann ist das variable Darlehen vielleicht das richtige Instrument in deiner Baufinanzierung. Diese Kredite sind nicht ganz risikofrei, geben dem Kreditnehmer aber einen größeren Gestaltungsfreiraum. Und du hast die Möglichkeit, clever Zinsen zu sparen. Gleichzeitig solltest du dir über das Risiko von steigenden Hypothekenzinsen bei dieser Darlehensform im Klaren sein.

Zinsen – welche Hypothekenzinsen gelten für ein variables Darlehen?

Bei Vertragsabschluss hast du auch bei diesem Baudarlehen einen Sollzinssatz – genau wie beim Annuitätendarlehen. Der Unterschied ist: Dieser Zinssatz ist nicht festgeschrieben. Deine anfänglichen Hypothekenzinsen berechnen sich aus

  • dem Zinssatz, den die Bank selbst für ihre Refinanzierung bezahlt.
  • Risikoaufschlägen, die die Bank für deine Finanzierung ermittelt.
  • der Marge, die sie gerne verdienen möchte.

Alle drei oder sechs Monate kontrolliert das Finanzinstitut die Sollzinsen. Sie sind an einen Leitzins oder Referenzzinssatz gebunden, meistens ist das der Drei-Monats-EURIBOR. Hat sich dieser Zins verändert, dann passt sie deinen Sollzins im gleichen Verhältnis nach oben oder unten an. In der Regel liegt der Sollzins für ein variables Darlehen wegen der fehlenden Zinsbindung leicht unter dem des Annuitätendarlehens.

Kurzinfo: Was ist der Drei-Monats-EURIBOR?

Der EURIBOR ist ein Durchschnittszinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen. Beim Drei-Monats-EURIBOR sind speziell Kredite gemeint, die sich die Finanzinstitute für diesen Zeitraum gewähren.

Sonderfall Zinscap – was ist das?

Variable Hypothekendarlehen mit einem Zinscap heißen auch Cap-Darlehen. Um das Risiko durch steigende Sollzinsen zu verringern, kann eine Deckelung, der Zinscap, vereinbart werden. Das ist ein Höchstzinssatz, der nicht überschritten werden kann. Dieser Vertragsbestandteil ist allerdings für eine höhere Marge auf den Sollzins verantwortlich.

Rückzahlung – wie tilge ich den Kredit ohne Sollzinsbindung?

Ein echter Vorteil bei variablen Baukrediten ist die Tilgungsmöglichkeit. Dir steht eine dreimonatige Kündigungsfrist laut § 489 Abs. 2 BGB zu. Das bedeutet, du kannst

  • den Baukredit zurückzahlen.
  • das Darlehen zu einer anderen Bank umzuschulden.

Außerdem hast du zu jedem Zinstermin das Recht, den Baukredit in ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz umzuwandeln. Im Vergleich dazu bietet ein Annuitätendarlehen vielleicht bestimmte vertraglich vereinbarte Sondertilgungsoptionen. Für eine Rückzahlung oder vorzeitige Kündigung allerdings muss das Finanzinstitut erst zustimmen und es fallen saftige Gebühren, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an.

Deine Ansprechpartner vor Ort

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Baufinanzierungsberaterin M.A. Christine de la Motte
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Zwischenfinanzierung – wann lohnt sich ein variables Darlehen wirklich?

Ein variables Baudarlehen ist etwas für Kreditnehmer, die von fallenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt ausgehen. Über lange Sicht kann jedoch kaum jemand die Entwicklung der Hypothekenzinsen sicher voraussagen. Als kurzfristige Zwischenfinanzierung hingegen ist das variable Darlehen häufig eine echte Alternative zu den unbeweglichen Immobilienfinanzierungen.

1. Eine Zwischenlösung für den Hausverkauf

Wer eine Immobilie abstößt und eine neue kauft oder baut, hat oft eine Übergangszeit mit doppelter Belastung. Der Kaufpreis für das alte Haus ist noch nicht eingegangen, aber beim neuen Objekt müssen bereits erste Rechnungen beglichen werden. In diesem Fall profitierst du von der kurzfristigen Tilgungsoption des variablen Darlehens.

2. Grundstücksfinanzierung mit dem Darlehen ohne Zinsbindung

Auch beim Kauf eines Grundstücks kann eine Art Zwischenfinanzierung notwendig werden. Für einen kleinen Immobilienkredit verlangt eine Bank nämlich oft einen Zinsaufschlag. Die Gesamtfinanzierung lohnt sich wegen der Bereitstellungsprovision auf den nicht ausbezahlten Hauspreis allerdings auch noch nicht. Mit dem variablen Baukredit dagegen hast du verhältnismäßig günstig Sollzinsen bis zum Beginn des Neubaus. Erst dann schließt du eine Baufinanzierung mit festem Sollzinssatz für den Gesamtbetrag ab. Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn der Bau wenige Monate dauert, in denen kein nennenswerter Zinsanstieg zu erwarten ist.

3. Zwischenfinanzierung, bis ein erwarteter Geldsegen eintrifft

Manchmal zieht sich die Auszahlung eines Erbes. Oder der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif. In diesem Fall kannst du ebenfalls an einen Kredit mit variablen Hypothekenzinsen denken. Wenn sich allerdings der Auszahlungstermin deutlich verzögert, kann ein unerwarteter Zinsanstieg die Finanzierung für dich verteuern.

Das Risiko beim Baudarlehen ohne Sollzinsbindung nicht unterschätzen

Egal, aus welchem Grund und für welche Zeitspanne ein Kreditnehmer zu einem variablen Immobilienkredit greift, er sollte das Risiko kennen. Welche finanziellen Folgen kann ein unerwarteter Zinsanstieg haben? Aufzeichnungen zeigen, dass ein rasanter Anstieg des EURIBORs nicht undenkbar ist. Beispielsweise erhöhte sich in den 1,5 Jahren zwischen 2010 und Mitte 2011 der Zinssatz um 0,9 Prozentpunkte. Noch steiler ging es in den beiden Jahren 2005 bis 2007 nach oben: rund 2,6 Prozentpunkte nahm der Leitzins damals zu.¹

Beispiel für die Kosten bei einem Anstieg der Hypothekenzinsen

Wir stellen zwei Szenarien dar. In einem Fall steigt der Leitzins während der Laufzeit um 0,5, in einem anderen um 1,2 Prozentpunkte. Welche Auswirkungen hat das jeweils auf die Rate?

Kreditbetrag 200.000 €
anfänglicher Sollzins 1,25 %
anfängliche monatliche Zinsrate 208,33 €
monatliche Zinsrate nach Erhöhung 0,5 Prozentpunkte 291,67 €
monatliche Zinsrate nach Erhöhung um 1,2 Prozentpunkte 408,33 €

Bereits beim geringen Anstieg um 0,5 Prozentpunkte bezahlt der Kreditnehmer pro Monat über 80 € mehr, aufs Jahr gerechnet sind das ungefähr 1.000 € zusätzliche Kosten. Beim höheren Anstieg sind es jährlich 2.400 € Mehrausgaben. Das Beispiel zeigt, wie schnell die Kosten bei dieser Darlehensform zunehmen können.

Ein Baudarlehen ohne Zinsbindung – riskant, aber als Zwischenfinanzierung geeignet

Das variable Darlehen ist etwas für risikofreudige Kreditnehmer, die eine clevere Zwischenfinanzierung suchen. Da keine Zinsbindung vorhanden ist, unterliegt der Zinssatz Schwankungen, die sich alle drei bis sechs Monate auf die Zinszahlungen auswirken. Deshalb sind während der Laufzeit sowohl steigende als auch fallende Kosten denkbar. Der wirkliche Vorteil liegt in der kurzen Kündigungsfrist.

1 https://www.euribor-rates.eu/de/aktuelle-euribor-werte/2/euribor-zinssatz-3-monate/

Die kreisfreie Großstadt Augsburg liegt im Südwesten von Bayern und zählt zu einer von drei bayerischen Metropolen. Augsburg liegt 494 Meter über den Meeresspiegel und hat eine Fläche von 146,84 km2.
Die Stadt wurde wenige Jahre vor der Jahrtausendwende um 0 v. Chr. vom römischen Kaiser Augustus unter dem Namen "Augusta Vindelicum" gegründet und ist damit nicht nur die älteste Stadt in Bayern, sondern auch die zweitälteste Stadt in Deutschland. Das offizielle Gründungsdatum kennt leider niemand so genau, hierüber streiten sich die Gelehrten noch heute.
Es liegt nach neuesten Erkenntnissen wohl bei etwa 8 v. Chr. Augsburg ist eine Universitätsstadt, die mit ihrem Campus im Augsburger Universitätsviertel im Süden der Stadt ungefähr 19.000 Studenten hervorragende Bachelorstudiengänge oder Studiengänge mit Staatsprüfung - wie Medizin, Rechtswissenschaft oder Lehramtsstudiengänge bietet. Augsburg ist durch seine gute Lage historisch bedingt ein bedeutender Industriestandort. Geprägt wird die Stadt vor allem durch die großen Werke Maschinenfabrik Augsburg-Nürnberg (MAN) und dem Druckmaschinenhersteller manroland. Momentan zählt Augsburg 297.000 Einwohner. Das Stadtgebiet umfasst 42 Stadtbezirke - Bergheim umfasst 2207,6 Hektar und ist somit der größte Stadtteil.
Die ehemaligen Kasernen- und Wohngebiete der US-Armee haben nach dem Truppenabzug 1998 ihre Namen behalten, darunter Centerville, Cramerton, Reese, Sheridan, Sullivan Heights und Supply-Center. Viele dieser Kasernen sind heute Wohngebiete. Mit einer Vielzahl historischer Gebäude und kultureller Sehenswürdigkeiten lockt Augsburg Besucher von Nah und Fern an. Das Rathaus von Augsburg gilt zum Beispiel als eine der bedeutendsten Profanbauten der Renaissance nördlich der Alpen. Augsburgs Kirchen zeugen von der Reformation und dem Einfluss Martin Luthers auf die Stadtgeschichte. Mit mehr Brücken als Venedig ist Augsburg eine Stadt des Wassers, wovon auch die Prachtbrunnen zeugen. Während es Shoppingfreunde in die Innenstadt zieht, die nicht nur mit vielen Geschäften glänzt, sondern auch mit einer atemberaubenden historischen Kulisse prägt, zieht es die Geschichtsinteressierten beispielsweise ins Bertolt Brecht Haus, ins Mozarthaus oder ins Schaezlerpalais, das unter anderem die Deutsche Barockgalerie beherbergt. Daneben lohnt sich selbstverständlich ein Besuch in der Augsburger Puppenkiste, die wegen ihrer langen Geschichte Jung und Alt ein Begriff ist. Augsburg bietet viele kleine, unscheinbare und idyllische Ecken. In den engen Gassen der Altstadt gibt es viele kleine Cafés und Läden, die noch Wert auf Handwerk legen. Ein Stadtbummel entlang der Lechkanäle versetzt Besucher und Bewohner in eine andere Zeit. Augsburg bietet im Westen der Stadt viel Wald, zahlreiche Parkanlagen und öffentliche Gärten sowie einen Naturpark mit mehr als 2.500 Kilometer lange gekennzeichnete Rad- und Wanderwege. Augsburg hat ebenso einen Botanischen sowie Zoologischen Garten, die auf einen Besuch einladen.