Wann ist ein Zinszahlungsdarlehen sinnvoll?

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Ein kurzer Überblick

  • Beim Zinszahlungsdarlehen besteht die monatliche Rate lediglich aus dem Sollzins. Die Tilgung spart der Darlehensnehmer separat an.
  • Sinn des endfälligen Darlehens ist es, die Dauer bis zur Fälligkeit eines Sparprodukts zu überbrücken. Deshalb nennen es Fachleute häufig einfach Zwischenfinanzierung.
  • Die hinausgeschobene Tilgung kann für eine Baufinanzierung ein zusätzliches Risiko bedeuten, das Darlehensnehmer sorgfältig gegen den Nutzen abwägen müssen.

Was ist ein Zinszahlungsdarlehen?

Das Zinszahlungsdarlehen oder endfällige Darlehen hat ein einfaches Konzept: Für die Darlehenssumme zahlst du als Rate monatlich lediglich den Sollzins. Die Tilgung erfolgt am Ende der Zinsbindungsfrist auf einmal. Da ein Kreditinstitut fehlende Tilgung als Risiko einstuft, gehört zu dieser Darlehensform immer ein passendes Sparprodukt. Das kann ein Bausparvertrag sein oder ein Fondssparplan. Früher nutzten Kreditnehmer gerne eine Kapitallebensversicherung, sie ist allerdings wegen der schlechten Rendite aus der Mode gekommen. Diese Sparprodukte musst du deinem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit verpfänden. Damit ist das endfällige Darlehen gewissermaßen ein Kombiprodukt, denn mit dem Sparteil zahlst du am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag zurück. Alternativ nennen Bankkaufleute diese Finanzierungsform auch Zwischenfinanzierung. Das Zinszahlungsdarlehen kommt besonders Eigentümern bei einer Vermietung zupass, da sie den Sollzins in der Einkommensteuererklärung ansetzen.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Als Erstes solltest du wissen, dass ein Zinszahlungsdarlehen zusammen mit einem Sparprodukt nicht immer aus einer Hand stammt. Das bedeutet: Das Kreditinstitut gibt dir das Darlehen aus und vermittelt einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung von einem Drittanbieter. Dafür bekommt die Bank eine Provision. Sparst du stattdessen in einen Fondssparplan, gibt es den direkt von der Bank. Diese Information ist wichtig, weil du für diese Produkte immer zwei Verträge mit jeweils separaten Produktkosten abschließt:

  1. Sparvertrag als Lebensversicherung, als Bausparvertrag oder als Fondssparplan
  2. Darlehensvertrag für ein Darlehen mit Sollzins

Ein weiterer Punkt ist die Rate. Zu den Zinsen des Darlehens kommt nämlich noch der monatliche Sparteil des Kombiprodukts hinzu, der die Rate deutlich erhöht.

Eine Variante des Zinszahlungsdarlehens ist es, wenn du bereits über ein Aktiendepot oder einen Bausparvertrag verfügst. Du möchtest das Geld aus diesen Produkten für deine Finanzierung einsetzen, doch dein Bausparer ist noch nicht zuteilungsreif. Oder dein Aktiendepot läuft gerade so gut, dass du davon ausgehst, es wird die Rate eines Darlehens outperformen und dir Gewinn einfahren.

Worauf solltest du achten, wenn du das endfällige Darlehen kombinierst?

1. mit Bausparvertrag:

Der Bausparvertrag besteht aus einem Teil Sparsumme und einem Teil Baudarlehen. Über einige Jahre hinweg zahlst du parallel zu den Zinsen des endfälligen Darlehens die Bausparsumme an. Zusätzlich kannst du unter Umständen Zuschüsse vom Staat bekommen wie beim Wohn-Riester oder der Wohnungsbauprämie. Dann teilt die Bausparkasse den Vertrag zu und du hast die Gelegenheit, die Sparsumme zusammen mit dem Bauspardarlehen zu bekommen. Mit dem Gesamtbetrag löst du dein endfälliges Darlehen ab. Ab sofort zahlst du das Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung zurück. Es ist sozusagen deine Anschlussfinanzierung. Ein neuer Sparvertrag kostet dich Abschlussgebühren und eventuell Kontoführungsgebühren. Diese Ausgaben sind nicht im Effektivzins des endfälligen Darlehens enthalten, sondern im Effektivzins des Bauspardarlehens. Es lohnt sich also, beide Darlehensverträge genau zu prüfen und mit einem Annuitätendarlehen zu vergleichen. Außerdem ist die Sollzinsbindung des endfälligen Darlehens komplex. Denn nicht einmal die Bausparkasse kann genau vorhersagen, wann sie deinen Vertrag zuteilen wird. Frag vor dem Abschluss nach, wie die Bank mit einer früheren oder späteren Zuteilung umgeht. Werden dir zusätzliche Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen variablen Sollzins entstehen?

2. mit Kapitallebensversicherung:

Die Variante endfälliges Darlehen und Kapitallebensversicherung ist aktuell unbeliebt. Die Lebensversicherungen bieten nicht mehr den Garantiezins und die Überschüsse wie vor einigen Jahren. Steigende Zinsen können die Finanzierungsform aber schnell wiederbeleben. Und die funktioniert so: Bei einer Vermietung lohnt es sich für Eigentümer, mit dem endfälligen Darlehen einen konstant hohen Sollzins zu wählen, den sie bei der Steuer ansetzen können. Gleichzeitig sparen sie die zukünftige Tilgung in einer Lebensversicherung an, die höhere Überschüsse generiert. Das Risiko ist, dass die Versicherungen die versprochene Rendite nicht halten können. Dann zahlen sie am Ende der Laufzeit einen Betrag aus, der unter der Kreditsumme bleibt. Außerdem musst du auch beim Abschluss der Lebensversicherung Gebühren und Entgelte bezahlen, die die Ausgaben für diese Darlehensvariante erhöhen.

3. mit Fondssparplan:

Durchschnittlich stieg in der Vergangenheit der Wert von Aktien, Anleihen und Fonds pro Jahr stärker als das aktuelle Zinsniveau hergibt. Deshalb spekulieren einige Eigentümer damit, ein Zinszahlungsdarlehen mit einem Sparplan auf Wertpapiere statt mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Ihre Erwartung: Der Wert der Anlage schluckt die Zinskosten oder übersteigt sie sogar. Gleichzeitig können sie den Sollzins bei Vermietung von der Steuer absetzen. Ein riskanter Weg, der sich nur eignet, wenn du genug Kapital in der Hinterhand hast. Stürzt die Börse nämlich kurz vor dem Zinsauslauf ab oder entwickelt sich die gesamte Laufzeit anders als geplant, bleiben dir noch viele Schulden übrig. Nebenbei musst du die Ausgaben für Wertpapierkäufe, Verwahrentgelt, Provisionen und Ausgabeaufschläge in deine Kalkulation mit einplanen.

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Vor- und Nachteile beim Zinszahlungsdarlehen

Vorteile Nachteile
niedrige Rate Darlehenssumme und Zinsen bleiben während der Laufzeit
Sollzins vermindert bei Vermietung die Steuer Risiko, dass das Sparprodukt bei Ablauf nicht die Darlehenssumme erreicht
günstige Konditionen möglich variable Zuteilungsreife und Börsenbewegungen bei Wertpapieren können Probleme mit dem Zinsbindungsende verursachen

Das Zinszahlungsdarlehen lohnt sich bei Vermietung

Wenn du planst, deine Immobilie mit einem endfälligen Darlehen und einem Sparprodukt zu finanzieren, darfst du weder Kosten noch Risiko aus dem Auge verlieren. Die Zinsen sind zwar scheinbar günstig, doch es kommen ordentliche Abschlussgebühren auf dich zu. Rein rechnerisch profitieren Eigentümer bei Vermietung von dem zusätzlichen Effekt der Steuerverminderung. Nicht zu unterschätzen ist das Risiko, dass beim Ende der Zinsbindung das Sparprodukt nicht den geplanten Wert hat, um die Schulden komplett zu tilgen. Passt die Darlehensform zu deinen persönlichen Bedingungen? Frag uns, wir beraten dich umfassend und vergleichen für dich die Konditionen.

Die kreisfreie Großstadt Augsburg liegt im Südwesten von Bayern und zählt zu einer von drei bayerischen Metropolen. Augsburg liegt 494 Meter über den Meeresspiegel und hat eine Fläche von 146,84 km2.
Die Stadt wurde wenige Jahre vor der Jahrtausendwende um 0 v. Chr. vom römischen Kaiser Augustus unter dem Namen "Augusta Vindelicum" gegründet und ist damit nicht nur die älteste Stadt in Bayern, sondern auch die zweitälteste Stadt in Deutschland. Das offizielle Gründungsdatum kennt leider niemand so genau, hierüber streiten sich die Gelehrten noch heute.
Es liegt nach neuesten Erkenntnissen wohl bei etwa 8 v. Chr. Augsburg ist eine Universitätsstadt, die mit ihrem Campus im Augsburger Universitätsviertel im Süden der Stadt ungefähr 19.000 Studenten hervorragende Bachelorstudiengänge oder Studiengänge mit Staatsprüfung - wie Medizin, Rechtswissenschaft oder Lehramtsstudiengänge bietet. Augsburg ist durch seine gute Lage historisch bedingt ein bedeutender Industriestandort. Geprägt wird die Stadt vor allem durch die großen Werke Maschinenfabrik Augsburg-Nürnberg (MAN) und dem Druckmaschinenhersteller manroland. Momentan zählt Augsburg 297.000 Einwohner. Das Stadtgebiet umfasst 42 Stadtbezirke - Bergheim umfasst 2207,6 Hektar und ist somit der größte Stadtteil.
Die ehemaligen Kasernen- und Wohngebiete der US-Armee haben nach dem Truppenabzug 1998 ihre Namen behalten, darunter Centerville, Cramerton, Reese, Sheridan, Sullivan Heights und Supply-Center. Viele dieser Kasernen sind heute Wohngebiete. Mit einer Vielzahl historischer Gebäude und kultureller Sehenswürdigkeiten lockt Augsburg Besucher von Nah und Fern an. Das Rathaus von Augsburg gilt zum Beispiel als eine der bedeutendsten Profanbauten der Renaissance nördlich der Alpen. Augsburgs Kirchen zeugen von der Reformation und dem Einfluss Martin Luthers auf die Stadtgeschichte. Mit mehr Brücken als Venedig ist Augsburg eine Stadt des Wassers, wovon auch die Prachtbrunnen zeugen. Während es Shoppingfreunde in die Innenstadt zieht, die nicht nur mit vielen Geschäften glänzt, sondern auch mit einer atemberaubenden historischen Kulisse prägt, zieht es die Geschichtsinteressierten beispielsweise ins Bertolt Brecht Haus, ins Mozarthaus oder ins Schaezlerpalais, das unter anderem die Deutsche Barockgalerie beherbergt. Daneben lohnt sich selbstverständlich ein Besuch in der Augsburger Puppenkiste, die wegen ihrer langen Geschichte Jung und Alt ein Begriff ist. Augsburg bietet viele kleine, unscheinbare und idyllische Ecken. In den engen Gassen der Altstadt gibt es viele kleine Cafés und Läden, die noch Wert auf Handwerk legen. Ein Stadtbummel entlang der Lechkanäle versetzt Besucher und Bewohner in eine andere Zeit. Augsburg bietet im Westen der Stadt viel Wald, zahlreiche Parkanlagen und öffentliche Gärten sowie einen Naturpark mit mehr als 2.500 Kilometer lange gekennzeichnete Rad- und Wanderwege. Augsburg hat ebenso einen Botanischen sowie Zoologischen Garten, die auf einen Besuch einladen.