Mit dem Hauskredit zum Eigenheim
in Bayerisch-Schwaben!

Ein kurzer Überblick:

• Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, musst du zuerst herausfinden, wie viel Budget dir zur Verfügung steht.
• Den Kredit für dein Haus beantragst du als Annuitätendarlehen, als Bausparvertrag, als variables Darlehen oder als eine Mischung daraus.
• Bei der Planung deines Vorhabens und der Finanzierung hast du verschiedene Möglichkeiten, Kosten zu sparen.

Themenübersicht

1. Was ist ein Hauskredit?
2. Eine Immobilie finanzieren – wie geht das?
3. Ein Hauskredit ohne Eigenkapital – ist das möglich?
4. Welche Darlehensarten gibt es für die Finanzierung einer Immobilie?
5. Tipps, wie du einen günstigen Hauskredit planst
6. Den Hauskredit planen und Kosten vermeiden

Eine Immobilie finanzieren - wie geht das?

Bevor du dir dein Traumhaus aussuchst, musst du für dich die Frage klären, wie viel das Objekt kosten darf. Die wenigsten Eigentümer haben so viele Rücklagen, dass sie alles aus eigener Tasche bezahlen können. Für den Restbetrag muss Fremdkapital her. Mit welchen Schritten gehst du die Finanzierung an?

1. Der Hauskredit: Was kann ich mir leisten?

Das hängt in erster Linie davon ab, wie viel Rate du jeden Monat begleichen kannst. Stellst du deine Einnahmen und Ausgaben pro Monat zusammen, findest du leicht heraus, welcher Betrag übrig bleibt. Als Einnahmen gelten:

• Gehalt
• Kindergeld
• Rente
• Kapitalerträge (nur sofern die Geldanlage nicht in die Gesamtfinanzierung gesteckt wird)

Bei den Ausgaben ist zu beachten, dass du unregelmäßige Kosten wie Versicherungen oder den Urlaub auf den Monat umrechnest. Die Miete kommt nicht dazu, dafür aber ein Betrag für die Instandhaltungsrücklage der neuen Immobilie.

Mit der folgenden Formel ermittelst du dann deinen möglichen Kreditrahmen:

monatlicher Restbetrag x 12 × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz) = Darlehensbetrag

2. Wie viel darf mein Haus kosten?

Im nächsten Schritt rechnest du zusammen, was du von deinem Ersparten für das Haus einsetzen kannst. Zum Eigenkapital zählen:

• Tagesgeld oder Sparkonten
• Wertpapiere
• Bausparguthaben
• Geldgeschenke der Familie

Wichtig: Du kannst nicht alle Rücklagen als Eigenkapital nutzen, denn beim Kauf entstehen noch rund 15 % Kaufnebenkosten. Diese Ausgaben musst du auf jeden Fall selbst bezahlen.

Dein Eigenkapital plus Hauskredit ergeben zusammen den Kaufpreis oder die Kosten für Grundstück und Bau deines Hauses.

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital - ist das möglich?

In Bankensprache heißt diese Variante Vollfinanzierung und es gibt sie tatsächlich. Gerade junge Menschen hatten oft noch nicht die Gelegenheit für eine Immobilie zu sparen. Doch mit der Vollfinanzierung sind für den Kreditgeber zusätzliche Risiken verbunden und er knüpft deshalb einige Bedingungen daran:

• Die Kaufnebenkosten muss der Kreditnehmer selbst bezahlen, er kann sie nicht mit einem Kredit finanzieren.
• Ein hoher Beleihungswert des Objekts ist notwendig. Das bedeutet: Bei der Bewertung durch den Kreditgeber muss er kaum Abschläge vom Kaufpreis machen, weil sie zum Beispiel bei Lage, Ausstattung und/oder Zustand sehr begehrt ist.
• Die Bonität des Kreditnehmers ist optimal.
• Mit einem ordentlichen Einkommen kann der Kreditnehmer die Darlehensrate bequem tragen und hat sogar noch Reserven übrig.

Welche Darlehensarten gibt es für die Finanzierung einer Immobilie?

Du kannst den Kredit für dein Haus aus unterschiedlichen Varianten wählen. Außerdem bietet der Staat Förderkredite und Zuschüsse an, die dir Geld einsparen, wenn dein Objekt den Kriterien entspricht. Die Darlehenstypen lassen sich miteinander und mit den Förderungen kombinieren. So stellst du mit einem Finanzexperten von Regionalimmobilien24 dein individuelles Finanzierungspaket zusammen. Welche Darlehenstypen sind auf dem Markt?

1. Das beliebte Annuitätendarlehen von der Bank

Meistens wirst du bei Anfrage nach einem Immobilienkredit erst einmal ein Annuitätendarlehen angeboten bekommen. Dabei erhältst du deinen Kreditbetrag und bezahlst dafür monatlich eine Rate aus Zins und Tilgung. Da deine Restschuld durch den Tilgungsanteil jeden Monat sinkt, musst du auch weniger Zinsen bezahlen. Die Rate bleibt jedoch gleich und so erhöht sich monatlich deine Tilgung um die eingesparten Zinsen. Beim Annuitätendarlehen hat der Kreditnehmer diese Vorteile:

• eine verlässliche Rate
• steigende Tilgungsanteile
• gleichbleibender Zinssatz über die gewählte Zinsbindungsfrist

2. Ein Bauspardarlehen

Wenn du bereits einen Bausparvertrag angespart hast, kannst du ihn jetzt für deine Planung nutzen. Oder du entscheidest dich dafür, einen neuen Bausparvertrag abzuschließen. Das Prinzip funktioniert so: Der Bausparvertrag besteht aus einem Sparanteil und einem Darlehensanteil. Über einige Jahre zahlst du monatlich einen vereinbarten Betrag ein, bis 40 oder 50 % der Bausparsumme erreicht sind. Kurz darauf wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und du kannst das Angesparte zusammen mit dem Bauspardarlehen bekommen. Ab diesem Moment musst du dein Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung zurückzahlen. Für den Bausparvertrag selbst fallen Abschlussgebühren und eventuell Kontoführungsgebühren an. Wie sehen deine Vorteile aus?

• schnelle Tilgung
• Förderungen des Staates wie die Wohnungsbauprämie oder der Wohn-Riester sind möglich
• stabile monatliche Rate
• bekannte Sollzinsen für die gesamte Laufzeit

Exkurs: Was, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist?

Sowohl deine Bank als auch die Bausparkasse lassen dich nicht Jahre auf deine Finanzierung warten. Wenn der Vertrag noch nicht voll angespart ist, erhältst du eine Vorfinanzierung, eine Zwischenfinanzierung oder ein Bausparsofortdarlehen – alles Begriffe für ein ähnliches Kombiprodukt: Parallel zum Bausparvertrag läuft ein Kredit in gleicher Höhe, für den du nur Zinsen bezahlst. Die Tilgung ist am Ende der Laufzeit fällig und kommt natürlich aus dem Bausparvertrag, der ausgezahlt wird. Die ersten Jahre bringst du den Sparbetrag für den Bausparvertrag und die Zinsen für die Vorfinanzierung auf. Nach Zuteilung ist die Vorfinanzierung getilgt und du bezahlst die Rate für das Bauspardarlehen.

3. Ein variables Darlehen für Risikofreudige

Anstelle eines Annuitätendarlehens mit festem Sollzins ist auch ein Kredit mit variablem Zinssatz erhältlich. Der Unterschied: Der Zins orientiert sich am 3-Monats-EURIBOR und ändert sich, wann immer der EURIBOR sinkt oder fällt. Das ist sehr praktisch, wenn Kreditnehmer von sinkenden Zinsen am Markt ausgehen. Dann nehmen sie jede Zinsbewegung mit und sparen viele Kosten. Allerdings müssen sie auch steigende Zinsen mittragen. Dieses Darlehen eignet sich für Kreditnehmer mit einem stabilen finanziellen Hintergrund, die sich des Risikos bewusst sind.

Tipps, wie du einen günstigen Hauskredit planst

Da jede Baufinanzierung unterschiedliche Eigenheiten hat und die Finanzen bei jedem anders aussehen, sollte der Kredit für dein Haus auf dich zugeschnitten sein. Einige Möglichkeiten, wo du selbst etwas anpassen oder verändern kannst, haben wir dir aufgelistet. Unsere Experten helfen dir gerne dabei!

Die Kredithöhe – gibt es Einsparpotenzial?

Steigende Kaufpreise und Baukosten bringen dich vielleicht dazu, dein Budget bis zum letzten Cent auszureizen. Trotzdem kannst du versuchen, deine Hauskosten zu reduzieren, wo es sinnvoll ist:

• Spare nicht am Gutachter, sondern versuche mit den Mängeln, die er entdeckt, eine bessere Verhandlungsposition zu erhalten.
• Plane für Sanierung und Baukosten und vergleiche Kostenvoranschläge. Dadurch vermeidest du auch eine teure Nachfinanzierung von zusätzlichen Kosten.
• Wenn du dir Eigenleistungen zutraust, hast du weniger Handwerkerausgaben.
• Erkundige dich, ob es in deiner Region günstiger ist, neu zu bauen oder eine Bestandsimmobilie zu kaufen.

Deine Kaufnebenkosten – so erhöhst du dein Eigenkapital

Die Nebenkosten, wenn du ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie erwirbst, liegen je nach Bundesland bei etwa 15 %. Das ist ein beachtlicher Betrag. Ersparen kannst du dir nur die Maklergebühren, die stolze 5 bis über 7 % ausmachen. Um diese Kosten zu vermeiden, kaufst du dein Objekt direkt von privat oder von einem Bauträger. Damit kannst du von deinen Rücklagen mehr für die eigentliche Finanzierung einsetzen und erhöhst somit dein Eigenkapital. Vorteil? Weniger Kreditkosten und bei der Bank eine bessere Bonität.

Wie erhältst du einen günstigen Sollzins für den Kredit?

Das A und O ist ein ausgiebiger Kreditvergleich von verschiedenen Anbietern über den Effektivzins. Dadurch findest du die optimalen Konditionen für deine Baufinanzierung. Allerdings darfst du nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, das heißt: Achte darauf, dass du nur Darlehen mit den gleichen Vorgaben nebeneinander stellst. Bestimmte Variablen verändern nämlich den Zinssatz nach oben oder unten:

• Die Zinsbindungsfrist: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz.
• Kredithöhe und Immobilienwert: Das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und deinem Objekt wirkt sich auf den Beleihungswert und die Risikobewertung aus. Je größer die Differenz zwischen den beiden, desto kleiner wird dein Zinssatz.
• Tilgungsrate: Einige Banken honorieren eine höhere Tilgung mit einem Abschlag auf den Zinssatz.

Welche Tilgungsrate ist optimal?

Eine schnelle Tilgung spart effektiv Zinsen, da deine Schulden zügig sinken. Das gilt immer, egal, wie hoch der Zinssatz ist. Bei niedrigem Zinsniveau entsteht beim Annuitätendarlehen der Effekt, dass eine geringe Tilgung zu einer verrückten Gesamtlaufzeit von teils über 60 Jahren führt. Ein Beispiel:

Für ein Darlehen mit 500.000 € mit 3 % Sollzins und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren vergleicht ein Kreditnehmer die Tilgung.

An diesem Beispiel wird deutlich, welche Auswirkungen die Tilgungshöhe sowohl auf die Gesamtlaufzeit als auch auf die Zinskosten hat. Natürlich sorgt eine höhere anfängliche Tilgung auf für eine höhere monatliche Rate.

Die Zinsbindung – kann sie dir Kosten sparen?

Beim Annuitätendarlehen kommt der Zinsbindung besondere Bedeutung zu. Grundsätzlich hast du die Wahl deinen Zinssatz zwischen 5 und bis zu 30 Jahren festzuschreiben. Natürlich verlangt der Kreditgeber für eine längere Zinsgarantie auch einen Aufschlag. Das lohnt sich jedoch, wenn in den kommenden Jahren mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet werden muss. Dann reduzierst du dein Risiko, bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Sollzins zu bekommen. Gehst du jedoch von gleichbleibenden oder sogar sinkenden Zinsen aus, solltest du eher zu den kurzen Laufzeiten greifen.

Sondertilgungen puschen die Finanzierung

Bist du ein Sparfuchs? Oder bekommst du öfter eine Prämie vom Arbeitgeber? Einen ungeplanten Geldsegen kannst du hin und wieder in dein Darlehen stecken, wenn du in deinem Kreditvertrag eine Sondertilgungsmöglichkeit vereinbarst. Was bringt diese Variable? Angenommen, ein Kreditnehmer plant, während der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren jährlich eine Sondertilgung mit 1.000 € vorzunehmen. Sein Kreditbetrag liegt bei 200.000 €, der Zinssatz bei 3,5 % und die Rate bei 916,67 €. Wie sieht seine Ersparnis aus?

Innerhalb der 10 Jahre Zinsbindung kommt eine Ersparnis von 1.762,17 € zusammen. Außerdem hat er weniger Restschulden, die in der Anschlussfinanzierung noch deutlich mehr Auswirkungen haben.

Welche Gebühren sind unnötig?

Kreditgeber haben aufgrund gesetzlicher Regelungen kaum noch Gebühren, die zu deinen Zinsen hinzukommen. Durch Buchungstage entsteht manchmal eine rechnerische Differenz, die in den Effektivzins einkalkuliert werden muss. Was darin nicht enthalten ist, sind die Bereitstellungsprovisionen. Diese Gebühr kommt auf dich zu, wenn du den Kreditbetrag nicht sofort oder nicht komplett benötigst. Das ist zum Beispiel bei Sanierungen oder dem Neubau der Fall. Die Bank verlangt dann für den nicht ausbezahlten Betrag eine ordentliche Provision. Du kannst in den Kreditvertrag einen Zeitrahmen ohne Bereitstellungsprovision aufnehmen. So reduzierst du diese Kosten.

Den Hauskredit planen und Kosten vermeiden

Einen Hauskredit kannst du nur für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden. Es gibt ihn in verschiedenen Darlehensvarianten, die du auch zusammen nutzen kannst. Durch den geschickten Einsatz von Vertragsbedingungen und den Vergleich von Konditionen sparst du dir eine Menge Kosten und beschleunigst die Rückzahlung. Die Finanzexperten von Regionalimmobilien24 unterstützen dich beim Planen und vergleichen für dich zahllose Anbieter. Melde dich am besten noch heute!

Aktuelle Entwicklungen im Bereich Baufinanzierung und Immobilienmarkt in Bayerisch-schwaben

Der Immobilienmarkt in Bayerisch-schwaben entwickelt sich weiterhin dynamisch. Für Immobilienkäufer, Verkäufer sowie Bauherren ist es unerlässlich, stets über die aktuellen Trends und Neuigkeiten rund um Baufinanzierung und Immobilienpreise informiert zu bleiben. Im folgenden Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zu den jüngsten Veränderungen und Prognosen speziell für die Region Bayerisch-schwaben im Bundesland Bayern.

Immobilienpreise in Bayerisch-schwaben: Leichte Stabilisierung nach Boomjahren

In den letzten Jahren war ein kontinuierlicher Anstieg der Immobilienpreise in Bayerisch-schwaben zu beobachten. Auch im Jahr 2024 zeigt sich der Markt resilient, doch Experten berichten von einer leichten Beruhigung bei Kaufpreisen für Häuser und Wohnungen.
Dies betrifft insbesondere gut angebundene Städte wie Augsburg, Neu-Ulm oder Kaufbeuren. Immobilien in ländlichen Regionen bleiben weiterhin gefragt, wobei Preissteigerungen dort moderater ausfallen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist nach wie vor hoch, dennoch sorgt das gestiegene Zinsumfeld für mehr Angebot auf dem Markt. Dies kann Kaufinteressenten zugutekommen, da Verhandlungsspielräume entstehen.

Baufinanzierung: Zinsen und Förderungen 2024

Nach einer langen Niedrigzinsphase sind die Bauzinsen im Jahr 2023 und 2024 spürbar gestiegen. Aktuell bewegen sich die Zinssätze für Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung in Bayerisch-schwaben zwischen 3,5 und 4 Prozent.

Wer jetzt eine Baufinanzierung plant, sollte Angebote sorgfältig vergleichen und auf regionale Förderprogramme achten. Gerade in Bayern gibt es weiterhin attraktive Möglichkeiten, beispielsweise über die KfW oder das BWP.

Unser Tipp: Viele Banken in Bayerisch-schwaben bieten spezielle Zinskonditionen für Familien und ökologische Bauprojekte an. Diese können Ihre Finanzierung deutlich erleichtern. Gleichzeitig empfiehlt es sich, Eigenkapital besonders im aktuellen Zinsumfeld großzügig einzuplanen.

Nachhaltiges und energieeffizientes Bauen weiter gefragt

Insbesondere bei Neubauprojekten in Bayerisch-schwaben wächst das Interesse an energieeffizienten Immobilien. Vorgaben zum GEG und steigende Energiepreise laden immer mehr Bauherren dazu ein, auf innovative Heiztechnik und nachhaltige Baustoffe zu setzen.

Viele Förderprogramme – etwa von der KfW – belohnen nachhaltige Bauvorhaben zusätzlich mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Für Immobilienbesitzer kann sich außerdem eine energetische Sanierung älterer Gebäude in Bayerisch-schwaben finanziell lohnen.

Prognose für den Immobilienmarkt Bayerisch-schwaben

Kurzfristig bleibt der Immobilienmarkt in Bayerisch-schwaben stabil, die Preisrakete der letzten Jahre ist allerdings ins Stocken geraten. Mittelfristig rechnen Fachleute mit einer moderaten Preisentwicklung und größeren Chancen für Käufer dank gestiegener Angebotsvielfalt.

Wer Immobilien verkaufen möchte, sollte auf professionelle Vermarktung und eine realistische Preisgestaltung setzen. Für Käufer lohnt sich der Blick auf Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial sowie auf Förderoptionen, wenn eine Modernisierung geplant ist.

Fazit: Chancen am Immobilienmarkt in Bayerisch-schwaben 2024

Trotz gestiegener Zinsen bietet Bayerisch-schwaben weiterhin gute Perspektiven für Immobilienkäufer und Bauherren. Mit der passenden Baufinanzierung, einem wachsamen Auge für regionale Förderprogramme und einem klaren Überblick über den aktuellen Markt gelangen Sie auch 2024 sicher zum eigenen Zuhause.

Bleiben Sie informiert über weitere Neuigkeiten und spezielle Angebote für die Baufinanzierung in Bayerisch-schwaben – wir stehen als kompetenter Ansprechpartner jederzeit beratend zur Seite.