Hausfinanzierung
in der Region Berlin
wie du an das Geld für den Kaufpreis kommst

Ein kurzer Überblick:

• Am Anfang steht die Frage im Raum: Was kann ich mir leisten? Du rechnest aus, wie viel du für den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate ausgeben kannst.
• Ist das richtige Haus gefunden, wählst du für dich die beste Darlehensform aus. Tilgungssatz, Sondertilgungen und Gesamtlaufzeit sind wichtige Eckpunkte. Schließlich legst du nach einem Angebotsvergleich fest, bei welchem Darlehensgeber du finanzierst.
• Mit staatlichen Förderungen kannst du bares Geld sparen. Die Angebote findest du bei den Förderbanken von Bund und Ländern. Sie haben verbilligte Darlehen oder Zuschüsse im Programm.

Themenübersicht

1. Ist der Weg zur Hausfinanzierung steinig?
2. 4 Schritte näher am eigenen Haus
3. Ein Konzept für die Hausfinanzierung
4. Förderung – was tut der Staat für Hauskäufer?
5. Die Hausfinanzierung angehen!

Ist der Weg zur Hausfinanzierung steinig?

Wer noch nie ein großes Darlehen aufgenommen hat, fühlt sich mit einer Hausfinanzierung schnell überfordert. Kreditantrag, Bonitätsprüfung und dann eine Ablehnung? Der Schlüssel zum Erfolg ist Vorbereitung. Der clevere Hauskäufer beantragt sein Baudarlehen, wenn er die Eckdaten seiner Hausfinanzierung kennt. Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Eigenanteil und dem Kreditanteil. Beim Kreditanteil klärt er vorab, ob er die monatlichen Raten tragen kann. Dann sieht er der Zusage durch die Bank gelassen entgegen. Wir zeigen dir Schritt für Schritt, wie das funktioniert.

4 Schritte näher am eigenen Haus

Der Gedanke an Schulden im sechsstelligen Bereich treibt Bauherren Schweißperlen auf die Stirn. Andererseits geben viele für den Baukredit monatlich nicht mehr aus als für eine Miete. Und ist er erst abgezahlt, zahlen sie nur noch Wohnnebenkosten. Das sind klare Vorteile für eine Baufinanzierung. Die Schlussfolgerung: Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, musst du dir sicher sein, dass du die Schuldenlast tragen kannst. Dann genießt du dein Eigenheim ohne Sorgenfalten.

1. Den Haushaltsplan aufstellen

Ein Überblick über die eigenen Einnahmen und Kosten pro Monat hilft dir, herauszufinden, wie viel Geld dir für eine Darlehensrate übrig bleibt. Dazu reicht eine Liste aus, in der du alle Posten zusammenfasst. Zu den Einnahmen zählen außer dem Gehalt alle wiederkehrenden Gutschriften wie eine Rente oder das Kindergeld. Bei den Ausgaben denkst du außerdem an Kosten wie Urlaub oder Versicherungen. Teil sie durch die Zahl der Monate, dann kannst du sie im Haushaltsplan ansetzen. Es ist klug, die Kosten aufzurunden und einen kleinen Puffer für Ungeplantes einzurechnen. Wie sieht es mit der Miete aus? Sie gehört nicht dazu, da Hauskäufer sich diese Ausgabe sparen. Der Betrag, der unter dem Strich übrig ist, ist dein Budget für eine Darlehensrate.

Tipp: Die Wohnnebenkosten gehören weiter zu den Ausgaben, denn im eigenen Heim bezahlst du ebenfalls Strom, Müllgebühren und Heizkosten. Sie fallen höher aus, wenn du dich flächenmäßig vergrößerst. Im Schnitt machen die Nebenkosten etwa 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche aus.

2. Eigenkapital einsetzen – wie viel ist ratsam?

Experten empfehlen Bauherren, 20 % Eigenkapital für eine Hausfinanzierung mitzubringen. Das bedeutet, bei einem Kaufpreis vom beispielsweise 300.000 € sind 60.000 € von dir und 240.000 € kommen von einem Kreditinstitut. Was gehört alles zum Eigenkapital?

• Sparguthaben
• Guthaben im Bausparvertrag
• Aktien, Fonds und andere Kapitalanlagen
• Geldgeschenk der Familie
• Eigenleistungen beim Hausbau oder bei einer Sanierung

Ohne Eigenkapital oder mit wenig eigenem Geld finanzieren ist möglich, doch Kreditgeber bestehen wegen des höheren Risikos auf einer hervorragenden Bonität und Zahlungsfähigkeit. Außerdem müssen Hauskäufer mit einem teureren Zinssatz rechnen.

Hinweis: Beim Kauf entstehen Nebenkosten für den Notar, das Grundbuch und die Grunderwerbssteuer. Diese Ausgaben gehören nicht zur Finanzierung, kommen aber zum Eigenkapital hinzu.

3. Haus finanzieren – wie viel kannst du dir leisten?

Für den Kaufpreis hast du deinen Eigenanteil ermittelt und du kennst die Darlehensrate, die du dir leisten kannst. Jetzt benötigst du noch die Darlehenshöhe, die dazu passt. Das rechnest du mit unserem Budgetrechner oder einer Formel aus:

Darlehensrate x 12 × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz) = Darlehensbetrag. Der Kaufpreis für dein Haus setzt sich aus dem Darlehen und deinem Eigenkapital zusammen.

Ein Beispiel:
Angenommen, du kannst monatlich 1.750 € für die Rate ausgeben. Der Darlehenszinssatz liegt bei 4 % und du möchtest mit 2 % den Kredit tilgen. In diesem Fall ist ein Darlehen mit 1.750 € x 12 × 100 / (4 + 2) = 350.000 € denkbar. Mit zusätzlich 100.000 € Eigenkapital hast du für dein Haus ein Budget von 450.000 €.

4. Das optimale Haus für deine Bedürfnisse

Neubau oder Bestandsimmobilie finanzieren? Deine Entscheidung wirkt sich direkt auf die Kosten des Projekts aus.

Bauherren
Wer eine Immobilie neu baut, muss an zahlreiche Ausgaben denken wie zum Beispiel:

• Grundstückskauf und Kaufnebenkosten
• Baukosten
• Architekt
• Vermessung
• Baunebenkosten
• Versicherungen
• zusätzliche Ausgaben bei der Bemusterung
• Gartenanlagen

Da so viele Kostenfaktoren zusammenkommen, holen sich Bauherren bereits im voraus Angebote ein. Mit einer Liste der gesamten Kosten und einem kleinen Puffer stellst du fest, ob das Projekt in dein Budget passt.

Hauskäufer
Je nach Zustand des Gebäudes kommen unterschiedliche Kosten zusammen:

• Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• Sanierungen
• Reparaturen und Renovierungen

Ist das Gebäude in die Jahre gekommen, sollte ein Käufer eine Liste mit allen notwendigen Arbeiten erstellen. Kostenvoranschläge machen ein Bild von den Ausgaben, die dabei entstehen.

Ein Konzept für die Hausfinanzierung

Jetzt hast du eine Vorstellung davon, wie viel du für deine Traumimmobilie ausgeben möchtest. Bei den ersten Besichtigungen stellst du fest, Häuser gehen in vielen Regionen rasch über den Ladentisch. Das liegt an der enormen Nachfrage. Wie kommst du ebenfalls zügig und unkompliziert an die notwendige Baufinanzierung?

Beratung und eine vorläufige Finanzierungszusage

Sobald dir eine Immobilie gefällt, kommst du in Zugzwang. Verkäufer und Makler möchten wissen, welche Interessenten es ernst meinen. Da bleibt wenig Zeit, Bankkonditionen zu vergleichen oder eine Kreditzusage abzuwarten. Deshalb bieten wir als Vermittler an, gemeinsam ein Konzept für die Finanzierung zu erstellen. Gleichzeitig haben wir die Möglichkeit Konditionen von über 400 Anbietern zu vergleichen und die günstigste Variante für dich herauszusuchen. Wir helfen dir, die notwendigen Unterlagen zusammenzustellen und beim Kreditinstitut einzureichen. Das spart Zeit und Nerven. Auf Wunsch bekommst du von einer Bank eine vorläufige Finanzierungszusage, mit der du eine Immobilie reservieren kannst.

Mit diesen Komponenten optimal finanzieren

Für ein erfolgreiches Konzept gibt es verschiedene Finanzierungsteile, die du je nach Bedarf nutzen kannst.

• Da ist zunächst das Eigenkapital, dessen Anteil am Gesamtbetrag variieren kann.
• Dann kannst du einen bestehenden Bausparvertrag einbauen oder neu abschließen.
• Es gibt Förderungen vom Staat, die dir zustehen können – unten im Artikel findest du weitere Einzelheiten.
• Du entscheidest dich für Darlehen und legst Darlehensart, Tilgungsart und -höhe sowie die Laufzeit fest.

Wir beraten dich gerne zu allen Möglichkeiten und bauen mit dir dein perfektes Finanzierungspuzzle zu einem Gesamtbild zusammen.

Die Darlehensart für die Hausfinanzierung festlegen

Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen gehört zum Standard, wenn Bauherren ihr Vorhaben finanzieren. Nach der Auszahlung des Kreditbetrags zahlst du in gleichmäßigen monatlichen Annuitätenraten das Geld zurück. Die Rate ist immer gleich hoch und besteht aus einem Teil Zins und einem Teil Tilgung. Da du mit jeder Tilgung den Darlehensbetrag reduzierst, sinkt monatlich der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.

Tilgungsdarlehen: Bei dieser Darlehensform startest du mit einer Rate, die ebenfalls aus Zins- und Tilgungsteil besteht. Doch hier bleibt die monatliche Tilgung gleich. Der Zinsanteil sinkt und so hast du jeden Monat eine leicht niedrigere Gesamtrate.

Endfälliges Darlehen: Das endfällige Darlehen ist eine Besonderheit, denn du zahlst monatlich nur Zinsen. Am Ende der Laufzeit tilgst du den gesamten Darlehensbetrag auf einmal. Mit dieser Darlehensvariante wirst du hauptsächlich eine Überbrückungsphase finanzieren. Ein Beispiel: Ist dein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, gibt deine Bank dir für diese Zeit ein endfälliges Darlehen. Sobald der Bausparvertrag für die Auszahlung bereit ist, tilgt die Bausparsumme den Kredit.

Was musst du bei den Darlehensbedingungen beachten?

1. Sollzinsbindung:

Die Sollzinsbindung gibt an, wie lange der Zinssatz für dein Darlehen gilt: gängige Laufzeiten sind 5, 10 oder 15 Jahre. Endet die Zinsbindung, endet auch der Vertrag. Dann kannst du die Restschuld komplett zurückzahlen oder eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen vereinbaren.

Auswirkungen: Für eine längere Zinsbindung verlangen Kreditgeber einen höheren Zinssatz. Eine kurze Zinsbindung heißt dagegen, dass sich Bauherren in wenigen Jahren um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen. Welcher Zinssatz in Zukunft zu bekommen ist, ist noch ungewiss. Hauskäufer entscheiden sich bei niedrigen oder steigenden Zinsen deshalb eher für eine längere Laufzeit, bei sinkenden Zinsen für eine kürzere.

2. Bereitstellungsprovision:

Die Bereitstellungsprovision ist für Bauherren und Sanierer wichtig. Werden deine Zahlungen erst nach und nach fällig, kannst du das Darlehen nicht komplett abrufen. Dein Kreditgeber muss aber die Darlehenssumme bereitstellen und verlangt dafür eine Gebühr: die Bereitstellungsprovision. Sie beträgt in der Regel 3 % der nicht ausgezahlten Summe.

Auswirkungen: Wenn bis zur Gesamtauszahlung deines Kredits einige Monate vergehen, benötigst du einen Baukredit mit bereitstellungsfreier Zeit. Üblich sind Verträge mit drei oder sechs Monaten ohne Bereitstellungsprovision. Dadurch sparst du bares Geld.

3. Tilgung:

Die Höhe deiner Tilgung beeinflusst, wie lange deine Finanzierung dauert. Beginnst du mit einem hohen Tilgungssatz, kannst du die exponentielle Wirkung des Annuitätendarlehens besser ausnutzen.

4. Sondertilgung:

Eine Immobilie finanzieren bedeutet, jahrzehntelang Schulden zu haben. In dieser Zeit kann in deinem Leben viel passieren: Du könntest Sonderzahlungen vom Chef bekommen, dir nach einer Gehaltserhöhung etwas zusammensparen, eine Erbschaft machen oder ein Geldgeschenk erhalten. Wenn du im Darlehensvertrag Sondertilgungen vereinbart hast, darfst du ohne Gebühren einen Teil der Schulden vorzeitig zurückzahlen.

Auswirkungen: Nehmen wir nfolgendes Beispiel: 100.000 € Darlehen, 3,8% Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung, 3% Tilgung  Welchen Einfluss haben drei Sondertilgungen mit 3.000 € im 5., 6. und 7. Jahr?

• Restschuld nach 10 Jahren: 53.092,67 €
• Zinszahlungen in 10 Jahren: 30.093,07 €
• Gesamtlaufzeit 26 Jahre

5. Zinsvergleich:

Die eigentlichen Kosten beim Baudarlehen sind die Zinsen. Mit einem Vergleich von verschiedenen Kreditgebern, stellst du fest, welches Angebot am günstigsten ist. Du musst darauf achten, nur Darlehen mit den gleichen Grundbedingungen zu vergleichen. Außerdem ziehst du den Effektivzins und nicht den Sollzins heran. Der Effektivzins enthält neben dem Sollzinssatz alle weiteren Gebühren und Kosten, die entstehen können.

Auswirkungen: Über die Laufzeit kommen Zinsen im vier- oder fünfstelligen Bereich zusammen. Deshalb bedeutet beim Zinssatz schon eine Nachkommastelle eine Ersparnis von mehreren Hundert Euro und mehr.

Förderung – was tut der Staat für Hauskäufer?

Der Gesetzgeber unterstützt Bauherren und Käufer von Immobilien auf zwei Arten:

1. Sparen fürs Eigenheim:
   Der Staat hilft dir dabei, Eigenkapital anzusparen. Dafür gibt es direkt zwei Fördermöglichkeiten. Eine Variante ist der Wohn-Riester, die andere die Wohnungsbauprämie. Unter bestimmten Bedingungen erhältst du beim Wohn-Riester eine maximale Zuzahlung zu deinem Bausparvertrag von 175 € im Jahr. Für Kinder sind zusätzlich bis zu 300 € pro Jahr drin. Erfüllst du die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie, erhältst du auf deine jährliche Sparrate für deinen Bausparvertrag 10 % Zuschuss vom Staat, höchstens 70 €.
2. Vergünstigte Baukredite und Zuschüsse:
   Über die Förderbanken des Staates und der Länder gibt der Staat verbilligte Darlehen und Zuschüsse für bestimmte Vorhaben aus. Außerdem haben verschiedene Städte, Gemeinden und Kirchen weitere finanzielle Hilfen im Angebot. Es gibt Unterstützung bei:
   • Kauf und Neubau von Immobilien
   • energetischen Sanierungen
   • altersgerechtem Umbau
   • Einbau erneuerbarer Energien
   • für Geringverdiener und Familien

Die einzelnen Programme findest du bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder der Landesbank deines Bundeslandes. Oder du lässt dich von uns beraten.

Die Hausfinanzierung angehen!

Den Traum vom Haus finanzieren – das ist eine große Sache. Dafür treten Hauskäufer zurück und nehmen ihr ganzes Leben finanziell unter die Lupe. Du prüfst deine Einnahmen und Ausgaben, wirfst alles Ersparte in einen Topf und rechnest das Vorhaben ausführlich durch. Dann bist du bereit, dein Objekt einem Kreditgeber vorzustellen und deine Unterlagen einzureichen. Du puzzelst eine Finanzierung zusammen, die sowohl dich als auch die Bank glücklich macht. Und kaufst dein Haus. Auf diesem Weg begleiten wir dich gerne und unterstützen dich mit ausführlicher Beratung und Angebotsvergleichen. Jetzt Termin vereinbaren!

Aktuelle Neuigkeiten im Bereich Baufinanzierung und Immobilienmarkt in Berlin

Der Immobilienmarkt in Berlin bleibt weiterhin ein Hotspot für Käufer und Investoren, doch gerade die Baufinanzierung steht angesichts der wirtschaftlichen Lage und steigender Zinsen vor neuen Herausforderungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich die aktuellen Entwicklungen auf Erwerb, Finanzierung und die Suche nach Ihrer Traumimmobilie auswirken.

Die Zinsentwicklung 2024: Herausforderungen für Bauherren und Käufer

Über die letzten Monate wurden die EZB-Leitzinsen mehrfach angepasst, was die Bauzinsen in Berlin spürbar steigen ließ. Aktuelle Angebote für Immobilienkredite bewegen sich im Schnitt zwischen 3,5 % und 4,2 % (Stand: Juni 2024).

Das bedeutet für viele Kreditnehmer erhöhte Monatsraten und die Notwendigkeit eines höheren Eigenkapitals. Bei der Baufinanzierung in Berlin empfiehlt es sich, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzuplanen, um realistische Finanzierungsangebote zu erhalten und die Chancen auf eine Kreditzusage zu verbessern.

Wohnungsmarkt in Berlin: Angebot und Nachfrage weiterhin angespannt

Der Markt für Eigentumswohnungen und Häuser ist in Berlin nach wie vor durch eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot gekennzeichnet. Neue Zahlen des Berliner Immobilienverbands belegen, dass die Angebotspreise für Bestandsimmobilien auf hohem Niveau verharren, während Neubauprojekte durch gestiegene Material- und Energiepreise zunehmend teurer werden.

Besonders gefragt sind dabei Stadtteile wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Charlottenburg, in denen sowohl Familien als auch Singles einen Großteil der Nachfrage ausmachen. Trotz Preisdruck bleiben Immobilien in Berlin eine attraktive Kapitalanlage, insbesondere im Hinblick auf den nachhaltigen Wertzuwachs und die stabile Vermietungslage.

Fördermöglichkeiten und staatliche Unterstützung 2024 in Berlin

Angesichts der aktuellen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt wurden in Berlin verschiedene Förderprogramme ausgeweitet. Dazu gehören günstige KfW-Darlehen für energieeffiziente Neubauten oder energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien. Auch das Berliner Landesförderprogramm „Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum“ bietet attraktive Tilgungszuschüsse für Familien und Ersterwerber.

Weitere Hilfestellung erhalten Kaufinteressenten durch unabhängige Baufinanzierungsberater, die individuell prüfen, welche Programme und Zuschüsse genutzt werden können. So lässt sich die eigene Finanzierung maßgeblich optimieren und die notwendige monatliche Belastung reduzieren.

Trends bei Immobilien und Baufinanzierung in Berlin

Ein klarer Trend hin zu nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien prägt den Markt in Berlin im Jahr 2024. Immer mehr Käufer legen Wert auf hohe Dämmstandards, moderne Heizsysteme und Solarenergie. Diese Nachfrage wird durch die staatlichen Förderprogramme unterstützt und beeinflusst nicht nur Neubau-Projekte, sondern zunehmend auch den Altbestand.

Digitale Tools und Online-Vergleichsportale erleichtern zudem die Suche nach der passenden Finanzierung. Mit wenigen Klicks lassen sich verschiedene Kreditangebote vergleichen, wodurch Immobilieninteressenten in Berlin noch flexibler und schneller agieren können.

Fazit: Chancen nutzen trotz Herausforderungen in Berlin

Der Immobilienmarkt und die Baufinanzierung in Berlin zeigen sich auch 2024 dynamisch. Trotz höherer Zinsen und gestiegener Immobilienpreise bieten sich für gut vorbereitete Käufer und Bauherren zahlreiche Möglichkeiten, den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen. Mit der richtigen Beratungsstrategie, umfangreichem Vergleich der Angebote und Nutzung verfügbarer Fördermittel bleibt Eigentum in Berlin eine lohnenswerte und sichere Investition.

Sie möchten mehr wissen? Unsere Experten beraten Sie gerne individuell zu aktuellen Immobilienangeboten und maßgeschneiderten Baufinanzierungen in Berlin.