Steigende Immobilienbewertungen treffen auf ein Erbschaftsteuerrecht, das viele Familien unvorbereitet trifft. Oft bleibt nur der Verkauf des Elternhauses, um hohe Steuerforderungen zu begleichen. Doch es gibt Alternativen: Familienstiftungen ermöglichen es, Immobilienvermögen generationenübergreifend zu sichern, steuerlich effizient zu verwalten und vor Zwangsverkäufen, Gläubigerzugriffen und Erbstreitigkeiten zu schützen. Warum dieses Modell gerade jetzt an Bedeutung gewinnt und welche strategischen Vorteile es bietet, zeigt dieser Beitrag.

Wenn das Elternhaus verkauft werden muss: Wie die Stiftung Immobilieninvestoren vor der Erbschaftsteuer schützt

Die Erbschaftsteuer kann Immobilienvermögen binnen Wochen entwerten. Familien stehen vor der Wahl: das Elternhaus verkaufen oder sechs-, manchmal siebenstellige Steuerforderungen bedienen. Die Familienstiftung bietet einen Ausweg – und wird durch die beschlossene Körperschaftsteuersenkung ab 2028 noch attraktiver. „Stiftungen lohnen sich oft schon ab einem Vermögen von 500.000 Euro – und da ist man bei den heutigen Immobilienpreisen schnell", sagt Sascha Drache, renommierter Stiftungsberater und Testamentsvollstrecker. In seiner täglichen Beratungspraxis erlebt er, was die Statistik längst belegt: Steigende Immobilienbewertungen treffen auf ein Erbschaftsteuerrecht, das für viele Eigentümer zur existenziellen Bedrohung wird. Nicht weil das Gesetz ungerecht wäre, sondern weil die wenigsten Familien rechtzeitig Vorsorge treffen.

Ein Beispiel aus Draches Beratungsalltag macht die Dimension greifbar: Ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro wird vererbt. Bei einem durchschnittlichen Erbschaftsteuersatz von 20 Prozent – abhängig von Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen – entsteht eine Steuerlast von 160.000 Euro. Eine Summe, die die meisten Erben nicht aus liquiden Mitteln aufbringen können. Kommt es zum erzwungenen Verkauf, fallen zusätzlich Maklergebühren von fünf bis sieben Prozent an – weitere 40.000 bis 56.000 Euro, die das Erbe zusätzlich belasten. Und das sind noch die günstigen Konstellationen: Erbt ein Neffe oder eine Nichte, greift Steuerklasse II oder III mit Freibeträgen von lediglich 20.000 Euro und Steuersätzen von bis zu 50 Prozent.

Die finanziellen Zahlen erzählen dabei nur die halbe Geschichte. „Das Familienheim ist mehr als ein Vermögenswert – es ist ein Ort voller Erinnerungen und Geschichte", betont Drache. „Der Verkauf unter Zeitdruck ist nicht nur finanziell, sondern auch emotional belastend." Es ist daher wenig verwunderlich, dass immer mehr Immobilieneigentümer nach Strukturen suchen, die das Vermögen dem direkten Zugriff der Erbschaftsteuer entziehen – und dabei rückt die Stiftung zunehmend in den Fokus.

Die Grundlage dieser Strukturierung bieten zwei Stiftungsmodelle, die sich in ihrer steuerlichen Behandlung fundamental unterscheiden: die gemeinnützige Stiftung, die eine vollständige Steuerbefreiung ermöglicht, aber den Verlust der privaten Nutzung bedeutet, und die Familienstiftung, die den Familienzweck bewahrt, aber eine differenziertere steuerliche Behandlung erfordert. Beide Modelle haben ihre Berechtigung – die Wahl zwischen ihnen hängt von den Zielen des Stifters ab.

Die gemeinnützige Stiftung: Steuerbefreiung mit Preis

Wer eine Immobilie an eine gemeinnützige Stiftung überträgt, kann die Erbschaftsteuer vollständig eliminieren. Der Gesetzgeber stellt Zuwendungen an gemeinnützige Körperschaften gemäß §§ 13 Abs. 1 Nr. 16b ErbStG in Verbindung mit den §§ 51 bis 68 der Abgabenordnung von der Erbschaft- und Schenkungsteuer frei, sofern die Mittel dem festgelegten gemeinnützigen Zweck dienen. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro bedeutet das eine potenzielle Steuerersparnis von 200.000 Euro oder mehr – je nach Verwandtschaftsgrad und anwendbarer Steuerklasse.

Doch diese Steuerbefreiung hat einen klar definierten Preis: Nach der Übertragung gehört die Immobilie der Stiftung und ihrem gemeinnützigen Zweck. Der Stifter und seine Familie verlieren jedes Recht, über die Verwendung des Vermögens zu bestimmen. Die Stiftung muss tatsächlich gemeinnützige Ziele verfolgen und diese in der Praxis umsetzen – karitativ, kulturell, wissenschaftlich oder auf andere in § 52 AO definierte Weise. Stiftungsaufsicht und Finanzamt prüfen dies regelmäßig; die Mittel der Stiftung müssen nach § 55 Abs. 1 Nr. 5 AO grundsätzlich zeitnah für die satzungsmäßigen Zwecke verwendet werden.

Für Immobilieneigentümer, die ihr Vermögen dem Gemeinwohl widmen wollen, ist die gemeinnützige Stiftung ein elegantes Instrument. Die historisch wohl bekannteste Immobilienstiftung mit gemeinnützigem Zweck ist die Fuggerei in Augsburg: 140 Wohnungen, die bedürftigen Augsburgern seit 1521 für eine symbolische Jahresmiete zur Verfügung stehen – ein Vermächtnis, das über Jahrhunderte Bestand hat und die Langfristwirkung einer gut konzipierten Stiftung eindrücklich demonstriert.

Doch für die Mehrheit der Eigentümer, die ihre Immobilien für die Familie erhalten und privat nutzen möchten, scheidet die gemeinnützige Option aus. Für sie stellt die Familienstiftung die pragmatischere Alternative dar – eine Struktur, die den Familienzweck bewahrt und gleichzeitig eine Reihe steuerlicher und struktureller Vorteile bietet, die bei sorgfältiger Planung die Nachteile deutlich überwiegen.

Die Familienstiftung: Kein Steuerwunder, aber ein strategischer Vorteil

Eine Familienstiftung ist eine privatnützige Stiftung, die darauf ausgerichtet ist, das Vermögen einer Familie generationenübergreifend zu erhalten und zu verwalten. Im Gegensatz zur gemeinnützigen Stiftung genießt sie keine pauschale Steuerbefreiung – der Gesetzgeber hat mit der Erbersatzsteuer in § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG ein Instrument geschaffen, das verhindern soll, dass Familienvermögen der Erbschaftsteuer dauerhaft entzogen wird. Alle dreißig Jahre wird ein fiktiver Erbfall unterstellt, bei dem das gesamte Stiftungsvermögen der Besteuerung unterliegt. Der dreißigjährige Rhythmus basiert auf der pauschalierenden Annahme, dass innerhalb einer Familie etwa alle drei Jahrzehnte ein Generationswechsel stattfindet.

Klingt zunächst wenig vorteilhaft. Doch bei näherer Betrachtung offenbart die Familienstiftung gerade für Immobilieninvestoren ein Bündel steuerlicher Privilegien, das in der Summe erhebliches Gewicht hat.

Der Freibetrag von 800.000 Euro. Bei der Erbersatzsteuer unterstellt das Gesetz gemäß § 15 Abs. 2 Satz 3 ErbStG einen fiktiven Erbfall an zwei Kinder und gewährt entsprechend den doppelten Kinderfreibetrag: 2 × 400.000 Euro, also 800.000 Euro. Diese Fiktion gilt unabhängig davon, ob der Stifter tatsächlich Kinder hat. Ein Immobilienvermögen von 800.000 Euro bleibt damit bei der Erbersatzsteuer vollständig steuerfrei – eine Schwelle, die bei einem einzelnen Erbfall ohne Stiftungskonstruktion deutlich niedriger liegen kann, insbesondere wenn nicht Kinder, sondern entferntere Verwandte begünstigt werden sollen.

Das Steuerklassenprivileg. Da zu einer Stiftung als juristischer Person kein natürliches Verwandtschaftsverhältnis besteht, würde ohne gesetzliche Sonderregelung stets die ungünstigste Steuerklasse III mit Steuersätzen von 30 bis 50 Prozent greifen. Das Steuerklassenprivileg des § 15 Abs. 2 Satz 1 ErbStG durchbricht dieses Ergebnis: Bei einer Familienstiftung wird das Verwandtschaftsverhältnis des „entferntest Berechtigten" zum Stifter zugrunde gelegt. Sind die Begünstigten ausschließlich Kinder des Stifters, greift Steuerklasse I mit Eingangssteuersätzen von sieben Prozent. Der Unterschied zur Steuerklasse III kann je nach Vermögenswert eine Ersparnis von bis zu 23 Prozentpunkten beim Steuersatz ausmachen – bei einem Stiftungsvermögen von fünf Millionen Euro eine Differenz von über einer Million Euro.

Der Zeitvorteil. Die Erbschaftsteuer wird in der Regel innerhalb weniger Monate nach dem Erbfall fällig – der Gesetzgeber setzt eine Frist von drei Monaten für die Meldung an das Finanzamt. Die Erbersatzsteuer hingegen wird erst dreißig Jahre nach der Stiftungsgründung erstmals fällig. Das schafft einen dreißigjährigen Planungshorizont, in dem das Immobilienvermögen unbelastet Erträge erwirtschaften kann. Hinzu kommt: Die Erbersatzsteuer kann auf Antrag gemäß § 24 ErbStG in bis zu dreißig Jahresraten entrichtet werden, wobei ein Zinssatz von 5,5 Prozent ohne Sicherheitsleistung zugrunde gelegt wird. „Im Unterschied zur Erbschaftsteuer, die fast immer in einer emotional belastenden Situation zu entrichten ist, steht der Zeitpunkt der Erbersatzsteuer von vornherein fest und ist absolut planbar", erläutert Drache.

Immobilien in der Stiftung: Die laufende Besteuerung als eigentlicher Trumpf

Während die Vorteile bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer die Gründungsentscheidung oft auslösen, liegt der eigentliche steuerliche Vorteil der Immobilien-Familienstiftung in der laufenden Besteuerung – und hier hat sich durch die beschlossene Körperschaftsteuersenkung die Ausgangslage fundamental verändert.

Bislang unterliegen die Mieteinnahmen einer Familienstiftung der Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag – eine effektive Belastung von 15,825 Prozent. Im Vergleich zu einer Privatperson, die ihre Mieteinnahmen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer versteuern muss, bedeutet das bereits heute eine Steuerersparnis von fast 30 Prozentpunkten. Bei jährlichen Nettomieteinnahmen von 100.000 Euro verbleibt in der Stiftung ein Nachsteuerertrag von rund 84.000 Euro – in der Hand eines Spitzensteuerzahlers lediglich etwa 55.000 Euro.

Doch damit nicht genug: Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD sieht eine schrittweise Senkung der Körperschaftsteuer vor, die im Juli 2025 als Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Ab dem 1. Januar 2028 sinkt der Satz jährlich um einen Prozentpunkt und erreicht 2032 ein Niveau von zehn Prozent. Einschließlich Solidaritätszuschlag ergibt sich ab 2032 eine effektive Steuerbelastung von lediglich 10,55 Prozent auf Mieteinnahmen der Stiftung. Die Differenz zum Spitzensteuersatz einer Privatperson vergrößert sich damit auf über 35 Prozentpunkte.

Ein weiterer struktureller Vorteil der Familienstiftung gegenüber der oft als Alternative diskutierten Immobilien-GmbH: Die Stiftung ist nicht qua Rechtsform gewerblich tätig. Mieteinnahmen unterliegen daher nicht der Gewerbesteuer – und zwar auch dann nicht, wenn die engen Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht erfüllt sind. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH ist die Gewerbesteuerfreiheit hingegen an strikte Bedingungen geknüpft und kann bei geringfügigen Verstößen – etwa einer geringfügigen gewerblichen Nebentätigkeit – vollständig entfallen.

Besonders attraktiv ist zudem die Behandlung von Veräußerungsgewinnen: Verkauft die Stiftung eine Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, bleibt der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei. Bei einer Immobilien-GmbH fällt selbst nach Jahrzehnten noch Körperschaft- und Gewerbesteuer auf den Gewinn an – ein Unterschied, der bei Objekten mit erheblichem Wertzuwachs schnell sechsstellige Beträge ausmachen kann.

Ein Vergleichsrechnung verdeutlicht die Dimension: Angenommen, ein Mehrfamilienhaus im Wert von zwei Millionen Euro generiert jährliche Nettomieteinnahmen von 120.000 Euro. Über einen Zeitraum von dreißig Jahren – also bis zur ersten Fälligkeit der Erbersatzsteuer – ergibt sich bei der derzeitigen Körperschaftsteuer von 15,825 Prozent ein kumulierter Nachsteuerertrag in der Stiftung von rund 3,03 Millionen Euro. Würde die gleiche Immobilie von einer Privatperson mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag gehalten, beliefe sich der kumulierte Nachsteuerertrag auf lediglich rund 2,07 Millionen Euro. Die Differenz von fast einer Million Euro entsteht allein durch den niedrigeren laufenden Steuersatz – ohne Berücksichtigung der ab 2028 wirksam werdenden Körperschaftsteuersenkung, die den Vorteil weiter vergrößern wird.

Vermögensschutz jenseits der Steueroptimierung

Die steuerlichen Vorteile der Familienstiftung sind substanziell – doch sie allein erklären nicht, warum das Modell gerade bei vermögenden Immobilieneigentümern zunehmend Zuspruch findet. Die eigentliche Stärke liegt in der Kombination aus Steueroptimierung und Vermögensschutz.

Da die Stiftung ein verselbständigtes Vermögen ohne Anteilseigner ist, können Destinatäre keine Eigentumsanteile an der Stiftung halten – und folglich können Gläubiger der Destinatäre keinen Zugriff auf das Stiftungsvermögen nehmen. Immobilien in der Stiftung sind vor Pfändung durch persönliche Gläubiger der Familienmitglieder geschützt. Im Scheidungsfall kann der Ehepartner eines Destinatärs keinen Zugewinnausgleichsanspruch gegen das Stiftungsvermögen geltend machen – die Ausschüttungen an den Destinatär fallen zwar in den Zugewinn, das Stiftungsvermögen selbst bleibt unangetastet.

Ebenso wird das Stiftungsvermögen dem Pflichtteilsrecht entzogen – jedenfalls nach Ablauf der zehnjährigen Ergänzungsfrist des § 2325 BGB. Eine Familienstiftung, die rechtzeitig errichtet wird, kann Pflichtteilsansprüche weichender Erben erheblich reduzieren und Erbstreitigkeiten vermeiden, die bei größeren Immobilienportfolios regelmäßig zu langwierigen und kostspieligen gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Ein Aspekt, der in der juristischen Literatur zunehmend Beachtung findet, betrifft die Insolvenzfestigkeit: Da die Stiftung ein eigenständiges Rechtssubjekt ist, bleibt das Stiftungsvermögen im Fall einer persönlichen Insolvenz des Stifters oder eines Destinatärs grundsätzlich unberührt – vorausgesetzt, die Übertragung erfolgte nicht in der Anfechtungsfrist. Für Immobilieninvestoren, die unternehmerische Risiken eingehen und ihr Privatvermögen absichern wollen, ist das ein gewichtiges Argument.

„Viele meiner Mandanten kommen zunächst wegen der Steuervorteile", berichtet Drache. „Aber wenn sie verstehen, dass die Stiftung auch vor Scheidungsrisiken, Gläubigerzugriff und Erbstreitigkeiten schützt, wird die Entscheidung oft noch klarer. Es ist die Kombination dieser Vorteile, die die Familienstiftung so wirksam macht."

Ausblick: Warum das Zeitfenster jetzt günstig ist

Drei Entwicklungen machen die Gründung einer Immobilien-Familienstiftung derzeit besonders attraktiv. Erstens die beschlossene Senkung der Körperschaftsteuer auf zehn Prozent bis 2032, die die laufende Steuerbelastung auf Mieteinnahmen auf ein historisches Tief drücken wird – ein Vorteil, der sich über die Lebensdauer einer Stiftung zu Millionenbeträgen kumulieren kann. Zweitens das reformierte Stiftungsrecht, das seit Juli 2023 bundeseinheitlich im BGB verankert ist und Stiftern mehr Gestaltungsspielraum bietet – insbesondere durch die Business Judgement Rule für Vorstandsentscheidungen, erleichterte Satzungsänderungen und die neue Möglichkeit, den Stifterwillen zu Lebzeiten verbindlich festzulegen. Drittens die weiterhin hohen Immobilienbewertungen, die im Erbfall zu steigenden Steuerlasten führen und den Handlungsdruck für Eigentümer erhöhen.

Gleichzeitig verschärfen sich die regulatorischen Anforderungen: Das ursprünglich für 2026 geplante und nun auf 2028 verschobene bundesweite Stiftungsregister wird alle rechtsfähigen Stiftungen zu öffentlicher Transparenz verpflichten. Für Familienstiftungen, die bisher vielfach diskret unterhalb des öffentlichen Radars operieren konnten, bedeutet das einen tiefgreifenden Einschnitt. Vorname, Nachname, Geburtsdatum und Wohnort der Vorstandsmitglieder werden künftig für jedermann einsehbar sein. Wer heute eine Stiftung errichtet, sollte deshalb bereits bei der Satzungsgestaltung berücksichtigen, welche Informationen über das Register zugänglich werden – und sensible Angaben, etwa zum Stiftungsvermögen, in das nicht registerpflichtige Stiftungsgeschäft auslagern.

Für Immobilieneigentümer, die ihr Vermögen nicht nur verwalten, sondern dauerhaft schützen wollen, ist die Familienstiftung ein Instrument, dessen steuerliche und strukturelle Vorteile in der aktuellen Konstellation schwer zu übertreffen sind. Vorausgesetzt, die Architektur stimmt – von der Begünstigtenstruktur über die Satzungsgestaltung bis zur Einbringungsstrategie. Die Investition in eine sorgfältige Planung heute kann den Unterschied zwischen einem verlorenen und einem bewahrten Familienvermögen morgen ausmachen. In einer Zeit steigender Immobilienbewertungen, zunehmender regulatorischer Komplexität und gleichzeitig historisch günstiger Körperschaftsteuersätze ist es nie zu früh, die Weichen für eine generationenübergreifende Vermögensstrategie zu stellen.

Über Sascha Drache
Sascha Drache zählt zu den führenden Experten für Stiftungsrecht und Vermögensschutz im deutschsprachigen Raum. Seit vielen Jahren berät er Familien und Unternehmer bei der rechtssicheren Strukturierung und langfristigen Sicherung ihres Vermögens. Sein Schwerpunkt liegt darauf, Werte nachhaltig zu erhalten und generationenübergreifend zu schützen.

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