Die Anschlussfinanzierung
in Dresden
Mit diesen Tipps verlängerst Du richtig

Ein kurzer Überblick:

• Das Ende der Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung ist der perfekte Zeitpunkt, um das Anschlussdarlehen auf die aktuelle Lebenssituation anzupassen.
• Die Höhe der Bauzinsen bestimmt, wie lange im Voraus Du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern müssen.
• Ein Vergleich der Konditionen spart bei der Finanzierung einer Restschuld eine Menge Geld.

Themenübersicht

1. Definition - Was ist eine Anschlussfinanzierung
2. Die richtige Auswahl treffen
3. Prolongation oder Umschuldung -  was ist in Deinem Fall besser?
4. Wann solltest Du dich um Deine Anschlussfinanzierung kümmern?
5. Forwarddarlehen - was passiert, wenn die Zinsen steigen?
6. Nicht verpassen - Gelegenheit zur Optimierung beim Anschlussdarlehen
7. Die Zinsen fallen - wie komme ich aus meinem Vertrag

Definition: Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Finanzierung für den Traum vom Eigenheim aufzustellen – das ist Aufregung pur.

Sobald aber das Darlehen ausgezahlt ist und die ersten Raten laufen, lehnt sich der geforderte Eigentümer zurück und genießt den neuen Lebensabschnitt.

Die Zeit vergeht wie im Flug: Und plötzlich liegt im Briefkasten ein Schreiben Deines Kreditgebers – das Angebot für die Anschlussfinanzierung Deiner Immobilie. Was bedeutet das? Die Rückzahlung einer Baufinanzierung dauert leicht drei Jahrzehnte und mehr, doch die meisten schreiben den Bauzins nicht so lange fest.

Eine klassische Zinsbindungsfrist sind zehn Jahre, manchmal mehr oder weniger.

Das bedeutet: Dein Baudarlehen hat ein Ablaufdatum, obwohl Du es noch nicht komplett zurückgezahlt hast. Was passiert jetzt?

Die richtige Auswahl treffen

Prolongation oder Umschuldung – was ist in Deinem Fall besser?

Natürlich trifft jeder Darlehensnehmer selbst die Entscheidung, welche Variante der Anschlussfinanzierung am besten zu seinen Bedürfnissen passt. Ein Rechenbeispiel hilft dabei, die mögliche Zinsersparnis zu überblicken:

Ein weiteres – oft unbeachtetes – Phänomen bei einem Baudarlehen mit niedrigeren Zinsen und gleicher Darlehensrate ist die Höhe der Restschuld. Wählt der Darlehensnehmer in unserem Beispiel die Umschuldung statt der Prolongation, so hat er nach den zehn Jahren Zinsbindungsfrist 2.686,68 € mehr getilgt. Das liegt natürlich daran, dass der Tilgungsanteil in der Rate höher ist. Alternativ kann er stattdessen beim Abschluss des Anschlussdarlehens eine reduzierte Rate beantragen.

Wann solltest Du dich um Deine Anschlussfinanzierung kümmern?

• noch 6 Monate bis zum Ende der Zinsbindung: Du hast den perfekten Zeitpunkt abgepasst, um in aller Ruhe perfekte Kreditkonditionen zu finden.
• noch 3 Monate bis zum Ende der Zinsbindung: Du erhälst von Deiner Hausbank ein Zinsangebot für die Prolongation. Möchtest Du jetzt noch zu einem günstigeren Angebot umschulden, ist höchste Eisenbahn. Du solltest umgehend verschiedene Angebote anfordern oder das Zinsangebot Deines Kreditinstituts annehmen bzw. nachverhandeln.
• Zinsbindungsende erreicht: Das Darlehen ist abgelaufen und Du hast keine neue Vereinbarung getroffen. Dein Kreditgeber legt für den Kreditbetrag einen variablen Sollzins fest. Da der Zins für einen abgelaufenen Vertrag teuer ist, solltest Du nun schnell mit der Hausbank in Verhandlungen treten, um einen neuen Darlehensvertrag abzuschließen.

Vorgehen beim Kreditvergleich:

Du kannst unterschiedliche Banken Deines Vertrauens um ein Angebot für Deine Restschuldfinanzierung bitten. Einfacher geht es über professionelle, unabhängige Kreditvermittler. Wir legen Dir mehrere Hundert Banken zeitgleich vor und bieten Dir den ultimativen Vergleich. So siehst Du auf einen Blick, welcher Geldgeber für Dich die besten Bedingungen bereithält. Außerdem beraten wir Dich gern, wenn es darum geht, die verschiedenen Vertragsbestandteile perfekt wie Stellschrauben zu einem individuell passenden Anschlussdarlehen für Dich zusammenzustellen.

Forwarddarlehen – was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Ist die erste Finanzierung unter Dach und Fach, ändert sich für Darlehensnehmer lange nichts am Sollzins. Doch am Kapitalmarkt kann das anders aussehen. Steht nach einer ausgiebigen Niedrigzinsphase nun eine Verlängerung des Baukredits an, fürchten viele, einen deutlich höheren Bauzins zu bekommen. Kannst Du etwas dagegen tun? Hier kommt ein Forwarddarlehen ins Spiel.

Forwarddarlehen – was ist das?
Es handelt sich dabei nicht um einen besonderen Kredit, sondern es ist eine Art Buchung oder Reservierung, eine Versicherung gegen höhere Sollzinsen. Gehst Du davon aus, dass die Bauzinsen in Zukunft steigen werden, dann vereinbare mit einer Bank bereits heute einen aktuellen Sollzins. Sowohl Du als auch Dein Darlehensgeber sind daran gebunden. Läuft Dein erster Baukredit aus, dann tritt das Forwarddarlehen mit dem vereinbarten Zins an dessen Stelle.

Wie teuer ist das Darlehen?
Solange Dein erstes Baudarlehen läuft, kostet Dich diese Vereinbarung nichts. Doch das Kreditinstitut verlangt für die Zinsgarantie einen Aufschlag auf den Zinssatz. Die Höhe hängt davon ab, wie lange im Voraus Du dir den Zins sicherst. Das geht schon 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung.

Birgt eine solche Vereinbarung Nachteile?
Das Forwarddarlehen entspricht einem echten Darlehensvertrag. Das bedeutet, Du bist an die Bedingungen für die gesamte Laufzeit gebunden. Möchtest Du den Kreditvertrag kündigen, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Dich zu. Steigen die Sollzinsen wie gedacht am Kapitalmarkt an, so kannst Du viele Tausend Euro sparen. Bleibt der Bauzins dagegen gleich oder sinkt sogar, tragen Sie trotzdem die vereinbarten Zinskosten.

Zinsvergleich beim Forward
Am besten ist der Vorteil der rechtzeitigen Zinsbuchung an einem Beispiel zu erkennen. Dabei gehen wir von einer Zinsfestschreibung 30 Monate vor Ablauf aus. Der Sollzins liegt zu diesem Zeitpunkt bei 3,75 %. Die Bank verlangt in diesem Beispiel ab dem 13. Monat 0,02 % Aufschlag pro Monat, das bedeutet einen Endzinssatz von 4,11 %. Wir nehmen einmal an, der Bauzins wäre bei Ablauf der Zinsbindungsfrist auf 4,5 % angestiegen.

Nicht verpassen – Gelegenheit zur Optimierung beim Anschlussdarlehen

Während Eigentümer langsam Ihre Baufinanzierung abzahlen, kann so viel geschehen: Eine lang verdiente Gehaltserhöhung schneit ins Haus. Kinderbetreuung erfordert nicht mehr so viel Zeit und ein Partner kann die Arbeitszeit aufstocken. Kinder werden erwachsen und ziehen aus. Dadurch verändert sich das finanzielle Gefüge einer Familie. Deshalb ist beim Ablauf des Kreditvertrags der richtige Zeitpunkt gekommen, die Baudarlehen den neuen Gegebenheiten anzupassen:

1. Zinssatz: Bauzinsen sind die eigentlichen Gebühren der Geldinstitute. Je niedriger sie sind, desto billiger ist der Kredit. Einen günstigen Sollzins erhälst Du durch geschickten Vergleich vieler Anbieter und die Marktbeobachtung. Rechnest Du mit langfristig steigenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt, dann lohnt sich ein Forward.
2. Sollzinsbindung: Wie die Vertragspartner die neue Sollzinsbindung festlegen, beeinflusst Zinshöhe, Restschuld und Flexibilität. Je kürzer die Vertragslaufzeit, desto günstiger der erhältliche Zinssatz und desto höher die Restschuld. Auch die zukünftige Zinsentwicklung spielt eine Rolle: Ist aktuell ein günstiges Zinsniveau, bietet sich eine längere Laufzeit an. Sind die Sollzinsen hoch, ist eine kurze Frist besser, um von sinkenden Bauzinsen schneller profitieren zu können.
3. Tilgung: Verfügst Du über mehr Liquidität, hast Du die Gelegenheit, die Tilgung des Anschlussdarlehens zu erhöhen. Dadurch beschleunigt sich die Rückzahlung und Du bist früher schuldenfrei. Außerdem sparst Du Zinsen und die gesamte Finanzierung wird günstiger.
4. Sondertilgung: In vielen Kreditverträgen kannst Du die Sondertilgung als Zusatzvereinbarung mit aufnehmen. Ein unverhofftes Geldgeschenk, eine Steuerrückzahlung oder die Bonuszahlung steckst Du als außerplanmäßige Tilgung in den Baukredit und beschleunigst so die Rückführung.

Knappe Baufinanzierungen clever regeln!

Hast Du deine Baufinanzierung eng kalkuliert? Dann kann das Anschlussdarlehen zum Stolperstein werden. Steigende Sollzinsen sind das Problem. Musst Du bei diesem nachfolgenden Kredit ein saftiges Zinsniveau akzeptieren, verlangt der Darlehensgeber höhere Raten. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sorge am besten mit diesen Tipps vor:

• Nutze so weit wie möglich bereits während der Laufzeit Sondertilgungen für eine geringe Restschuld.
• Kümmere Dich frühzeitig vor Vertragende um einen Zinsvergleich.
• Vermindere – wenn nötig – die Tilgung, um eine bezahlbare Rate zu erreichen.
• Entscheide Dich beizeiten für einen Forward, wenn Du mit ansteigenden Bauzinsen rechnest.

Die Zinsen fallen – wie komme ich aus meinem Vertrag?

Ein rückläufiges Zinsniveau bedeutet für viele Eigentümer, dass sie mehr bezahlen als gerade marktüblich ist. Doch das Baudarlehen kündigen und während der Laufzeit umschulden, lohnt sich meistens nicht. Es sei denn, Du hast ein Sonderkündigungsrecht. Banken berechnen nämlich für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die günstigeren Sollzinsen verschlingt. Eine Ausnahme ist die Sonderregelung durch den § 489 BGB. Bei einer überdurchschnittlich langen Zinsbindungsfrist hat der Kreditnehmer das Recht, nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist den Vertrag zu beenden.

Die Verlängerung der Baufinanzierung ist eine Chance

Für Kreditnehmer bedeutet das Zinsbindungsende einen Neustart: Du optimierst die Vertragsbedingungen und sicherst Dir den besten Zinssatz. Der Wechsel zu einem anderen Geldgeber ist lange nicht so kostenintensiv und aufwendig, wie viele befürchten. Außerdem lohnt es sich, schon frühzeitig auf den Kapitalmarkt zu spähen, um die Möglichkeit eines Forwards zu nutzen. Profitiere von unserer Beratung und vergleiche mit uns mehr als 400 Anbieter zugleich!

Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt Dresden: Chancen und Herausforderungen 2024

Der Immobilienmarkt in Dresden befindet sich in einem dynamischen Wandel. Steigende Zinsen, neue Fördermaßnahmen und sich verändernde Bauvorschriften wirken sich direkt auf die Baufinanzierung und die Immobiliensuche aus. Als Experten für Immobilienvermittlung und Baufinanzierung in Dresden geben wir Ihnen im Folgenden einen ausführlichen Überblick über die neuesten Trends, Chancen und Herausforderungen, die 2024 in Sachsens Landeshauptstadt auf Käufer, Eigentümer und Investoren warten.

Der Immobilienmarkt Dresden im Überblick

Dresden zählt zu den attraktivsten Immobilienstandorten in Ostdeutschland. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt trotz gestiegener Darlehenskosten hoch. Besonders die Stadtteile Neustadt, Blasewitz und Striesen sind begehrte Lagen bei Käufern und Mietern. Die stabile wirtschaftliche Entwicklung sowie die hohe Lebensqualität sorgen weiterhin für Zuzug, was sich auf Preise und Angebotssituation auswirkt.

Auswirkungen von Zinssteigerungen auf die Baufinanzierung

Ein zentrales Thema am Immobilienmarkt in Dresden ist der Zinsanstieg bei Baufinanzierungen. Nachdem die EZB 2022 und 2023 mehrfach den Leitzins anhob, liegen die Bauzinsen aktuell bei 3,5–4,5 % für zehnjährige Festschreibungen. Diese Entwicklung erhöht die monatlichen Belastungen für Käufer und beeinflusst das Budget bei Immobilienkäufen erheblich.

Immer mehr Interessenten setzen daher auf individuelle und langfristig abgesicherte Finanzierungslösungen, um Preiserhöhungen abzufedern. Gerade in Dresden beraten Banken und Vermittler verstärkt zur Volltilgung und zu Flex-Krediten, die bei zukünftigen Zinssenkungen Umstiegsoptionen bieten.

Förderungen und staatliche Unterstützung für Familien in Dresden

Seit Anfang 2024 wurden staatliche Fördermaßnahmen für den Wohnungsbau neu ausgerichtet. Besonders wichtig ist dabei das KfW-Programm „KfW 300“, welches zinsvergünstigte Darlehen für nachhaltige und klimafreundliche Neubauten ermöglicht.

Städtische Initiativen wie das Familienbaudarlehen Dresden bieten ergänzend zu Bundesprogrammen besonders günstige Konditionen und Zuschüsse. Diese Maßnahmen sind für junge Familien und Ersterwerber, die in Dresden eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, besonders interessant.

Entwicklung der Immobilienpreise in Dresden

Immobilienpreise in Dresden haben in den letzten Jahren einen deutlichen Anstieg verzeichnet. Allerdings ist 2024 ein leichter Trend zur Preisberuhigung zu erkennen, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Neubauten hingegen bleiben preislich auf hohem Niveau, was auch an den nach wie vor hohen Bau- und Materialkosten liegt.

Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung in guter Lage zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser in Randlagen sind ab ca. 450.000 Euro erhältlich, wobei die Nachfrage für bezahlbares Eigentum konstant hoch bleibt.

Nachfrageverschiebungen: Welche Immobilientypen sind gefragt?

In Dresden beobachten Immobilienvermittler einen Wandel in der Nachfragestruktur. Während klassische Einfamilienhäuser in den letzten zehn Jahren besonders gefragt waren, rücken nun vermehrt Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Effizienzhäuser in den Fokus, vor allem im städtischen Umland.

Zudem steigt die Nachfrage nach barrierearmen und energieeffizienten Wohnungen. Investoren setzen vermehrt auf Mehrfamilienhäuser mit nachhaltigen Energiekonzepten, die aufgrund niedrigerer Nebenkosten bei Mietern und Erwerbern attraktiv sind.

Energetische Sanierungen werden wichtiger

Auch in Dresden nehmen energetische Sanierungen einen immer größeren Teil des Immobilienmarkts ein. Die Novelle des GEG und strengere EU-Vorgaben führen dazu, dass der energetische Zustand von Bestandsimmobilien ein entscheidendes Kriterium für Käufer und Banken geworden ist.

Förderprogramme wie das KfW-Förderprodukt Effizienzhaus oder der BEG-Zuschuss machen es einfacher, bei der Sanierung von Altbauten finanzielle Unterstützung zu erhalten. Neubauprojekte setzen vermehrt auf Photovoltaik, Wärmepumpen und Smart-Home-Lösungen, was langfristig zu Wertsteigerungen führen kann.

Vermietungsmarkt: Leipzig oder Dresden?

Obwohl Dresden und Leipzig oft miteinander verglichen werden, sind die Mietentwicklungen unterschiedlich. In Dresden liegen die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten derzeit bei ca. 10,50 €/m² in guten Wohnlagen. Damit zeigt sich der Dresdner Markt deutlich stabiler als der benachbarte Leipziger.

Mikroapartments und Mietwohnungen mit Homeoffice-Potenzial sind besonders gefragt. Vermieter legen daher vermehrt auf Grundrissflexibilität und eine hochwertige Ausstattung Wert. Für Investoren bleibt der Dresdner Mietmarkt attraktiv, zumal Mietausfälle hier unterdurchschnittlich sind.

Stadtentwicklung und neue Baugebiete

Die Stadt Dresden investiert gezielt in die Weiterentwicklung bestehender Stadtgebiete und die Erschließung neuer Bauflächen. Zu den wichtigsten Neubauvorhaben 2024 zählen die Quartiere Johannstadt, Pieschen und Weixdorf. So entstehen rund 3.500 neue Wohnungen bis 2026, davon mindestens ein Drittel als geförderter oder sozialverträglicher Wohnraum.

Auch im Umland, etwa in Freital, Radebeul und Heidenau, werden neue Baugrundstücke ausgewiesen. Für künftige Käufer lohnt sich ein Blick in die Region, da sich hier häufig noch vergleichsweise günstige Chancen finden lassen.

Tipps für die Baufinanzierung in Dresden 2024

• Vergleichen Sie regionale und überregionale Finanzierungsangebote. Nicht selten bieten lokale Banken in Dresden Sonderkonditionen oder individuelle Lösungen an.
• Nehmen Sie Fördermöglichkeiten in Anspruch. Stadt, Land und Bund bieten verschiedene Förderungen für Familien, Modernisierungen und energieeffiziente Bauprojekte.
• Planen Sie ausreichend Eigenkapital ein. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger fallen in der Regel die Kreditkonditionen aus.
• Sichern Sie sich langfristige Zinsbindungen. In einem volatilen Zinsumfeld empfiehlt sich eine Festschreibung von mindestens 10, besser 15 Jahren.
• Lassen Sie sich professionell beraten. Komplexe Förderlandschaften und individuelle Lebenssituationen machen einen erfahrenen Baufinanzierungsberater vor Ort wertvoll.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz in der Immobilienfinanzierung

Klimaschutz und Nachhaltigkeit spielen 2024 eine immer wichtigere Rolle. Banken in Dresden bieten spezielle Grün-Kredite (Green Loans) an, mit denen besonders nachhaltige Bau- und Sanierungsmaßnahmen gefördert werden. Diese Programme sind oft mit günstigeren Zinssätzen und attraktiven Zusatzleistungen verbunden.

Für Käufer und Bauherren heißt das: Wer jetzt auf eine nachhaltige Immobilie setzt, profitiert nicht nur von zukünftigen Wertsteigerungen, sondern auch von günstigen Konditionen bei der Baufinanzierung.

Digitale Tools und Online-Besichtigung am Dresdner Immobilienmarkt

Die Digitalisierung erreicht auch den Immobiliensektor in Dresden. Virtuelle Besichtigungen, Online-Bewerbungen und digitale Finanzierungsanfragen sind zunehmend Standard.

Immobilienvermittler und Banken in Dresden investieren in barrierearme Webseiten und unterstützen Kund:innen mit digitalen Beratungstools und Video-Calls. Gerade für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen oder auswärtige Interessenten bieten diese Entwicklungen große Vorteile.

Zukunftsperspektiven: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Dresden?

Die mittelfristigen Prognosen für Dresden bleiben trotz Schwierigkeiten optimistisch. Zwar steigen die Herausforderungen durch Zinsen und Baukosten, gleichzeitig sorgt der kontinuierliche Zuzug nach Dresden jedoch für eine stabile Nachfrage. Langfristig wird mit einer weiteren Modernisierung des Bestandes und zunehmend nachhaltigen Neubauprojekten gerechnet.

Experten empfehlen, langfristig zu planen, mögliche Förderungen frühzeitig zu nutzen und auf zukunftssichere Bau- und Sanierungsstandards zu setzen. Gerade Eigentümer, die frühzeitig in Energieeffizienz investieren, sind für kommende Anforderungen, etwa die EU-Sanierungspflichten, gut gerüstet.

Fazit: Jetzt Chancen in Dresden nutzen

Dresden bleibt einer der spannendsten Immobilienmärkte Deutschlands. Trotz gestiegener Zinsen und hoher Baukosten bieten sich vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Bauherren und Investoren – insbesondere, wenn Förderprogramme, nachhaltige Bauweisen und gezielte Beratung in Anspruch genommen werden. Die aktuelle Entwicklung am Dresdner Immobilienmarkt fordert Flexibilität und gute Planung, eröffnet dafür aber auch Chancen auf langfristig wertstabile und zukunftssichere Investments.

Ob Sie Eigentum erwerben, eine Immobilienvermittlung suchen oder eine Baufinanzierung planen: Mit dem richtigen Know-how und einem starken Partner an Ihrer Seite sichern Sie sich nachhaltig Ihren Traum vom Wohnen in Dresden.

Bitte beachten Sie, dass sich die genannten Zahlen und Programme fortlaufend ändern können. Unsere Experten beraten Sie gerne im Detail zu den aktuellen Konditionen und Fördermöglichkeiten in Dresden.