Wann ist ein Zinszahlungsdarlehen in der Region Düsseldorf sinnvoll?

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Ein kurzer Überblick

  • Beim Zinszahlungsdarlehen besteht die monatliche Rate lediglich aus dem Sollzins. Die Tilgung spart der Darlehensnehmer separat an.
  • Sinn des endfälligen Darlehens ist es, die Dauer bis zur Fälligkeit eines Sparprodukts zu überbrücken. Deshalb nennen es Fachleute häufig einfach Zwischenfinanzierung.
  • Die hinausgeschobene Tilgung kann für eine Baufinanzierung ein zusätzliches Risiko bedeuten, das Darlehensnehmer sorgfältig gegen den Nutzen abwägen müssen.

Was ist ein Zinszahlungsdarlehen?

Das Zinszahlungsdarlehen oder endfällige Darlehen hat ein einfaches Konzept: Für die Darlehenssumme zahlst du als Rate monatlich lediglich den Sollzins. Die Tilgung erfolgt am Ende der Zinsbindungsfrist auf einmal. Da ein Kreditinstitut fehlende Tilgung als Risiko einstuft, gehört zu dieser Darlehensform immer ein passendes Sparprodukt. Das kann ein Bausparvertrag sein oder ein Fondssparplan. Früher nutzten Kreditnehmer gerne eine Kapitallebensversicherung, sie ist allerdings wegen der schlechten Rendite aus der Mode gekommen. Diese Sparprodukte musst du deinem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit verpfänden. Damit ist das endfällige Darlehen gewissermaßen ein Kombiprodukt, denn mit dem Sparteil zahlst du am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag zurück. Alternativ nennen Bankkaufleute diese Finanzierungsform auch Zwischenfinanzierung. Das Zinszahlungsdarlehen kommt besonders Eigentümern bei einer Vermietung zupass, da sie den Sollzins in der Einkommensteuererklärung ansetzen.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Als Erstes solltest du wissen, dass ein Zinszahlungsdarlehen zusammen mit einem Sparprodukt nicht immer aus einer Hand stammt. Das bedeutet: Das Kreditinstitut gibt dir das Darlehen aus und vermittelt einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung von einem Drittanbieter. Dafür bekommt die Bank eine Provision. Sparst du stattdessen in einen Fondssparplan, gibt es den direkt von der Bank. Diese Information ist wichtig, weil du für diese Produkte immer zwei Verträge mit jeweils separaten Produktkosten abschließt:

  1. Sparvertrag als Lebensversicherung, als Bausparvertrag oder als Fondssparplan
  2. Darlehensvertrag für ein Darlehen mit Sollzins

Ein weiterer Punkt ist die Rate. Zu den Zinsen des Darlehens kommt nämlich noch der monatliche Sparteil des Kombiprodukts hinzu, der die Rate deutlich erhöht.

Eine Variante des Zinszahlungsdarlehens ist es, wenn du bereits über ein Aktiendepot oder einen Bausparvertrag verfügst. Du möchtest das Geld aus diesen Produkten für deine Finanzierung einsetzen, doch dein Bausparer ist noch nicht zuteilungsreif. Oder dein Aktiendepot läuft gerade so gut, dass du davon ausgehst, es wird die Rate eines Darlehens outperformen und dir Gewinn einfahren.

Worauf solltest du achten, wenn du das endfällige Darlehen kombinierst?

1. mit Bausparvertrag:

Der Bausparvertrag besteht aus einem Teil Sparsumme und einem Teil Baudarlehen. Über einige Jahre hinweg zahlst du parallel zu den Zinsen des endfälligen Darlehens die Bausparsumme an. Zusätzlich kannst du unter Umständen Zuschüsse vom Staat bekommen wie beim Wohn-Riester oder der Wohnungsbauprämie. Dann teilt die Bausparkasse den Vertrag zu und du hast die Gelegenheit, die Sparsumme zusammen mit dem Bauspardarlehen zu bekommen. Mit dem Gesamtbetrag löst du dein endfälliges Darlehen ab. Ab sofort zahlst du das Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung zurück. Es ist sozusagen deine Anschlussfinanzierung. Ein neuer Sparvertrag kostet dich Abschlussgebühren und eventuell Kontoführungsgebühren. Diese Ausgaben sind nicht im Effektivzins des endfälligen Darlehens enthalten, sondern im Effektivzins des Bauspardarlehens. Es lohnt sich also, beide Darlehensverträge genau zu prüfen und mit einem Annuitätendarlehen zu vergleichen. Außerdem ist die Sollzinsbindung des endfälligen Darlehens komplex. Denn nicht einmal die Bausparkasse kann genau vorhersagen, wann sie deinen Vertrag zuteilen wird. Frag vor dem Abschluss nach, wie die Bank mit einer früheren oder späteren Zuteilung umgeht. Werden dir zusätzliche Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen variablen Sollzins entstehen?

2. mit Kapitallebensversicherung:

Die Variante endfälliges Darlehen und Kapitallebensversicherung ist aktuell unbeliebt. Die Lebensversicherungen bieten nicht mehr den Garantiezins und die Überschüsse wie vor einigen Jahren. Steigende Zinsen können die Finanzierungsform aber schnell wiederbeleben. Und die funktioniert so: Bei einer Vermietung lohnt es sich für Eigentümer, mit dem endfälligen Darlehen einen konstant hohen Sollzins zu wählen, den sie bei der Steuer ansetzen können. Gleichzeitig sparen sie die zukünftige Tilgung in einer Lebensversicherung an, die höhere Überschüsse generiert. Das Risiko ist, dass die Versicherungen die versprochene Rendite nicht halten können. Dann zahlen sie am Ende der Laufzeit einen Betrag aus, der unter der Kreditsumme bleibt. Außerdem musst du auch beim Abschluss der Lebensversicherung Gebühren und Entgelte bezahlen, die die Ausgaben für diese Darlehensvariante erhöhen.

3. mit Fondssparplan:

Durchschnittlich stieg in der Vergangenheit der Wert von Aktien, Anleihen und Fonds pro Jahr stärker als das aktuelle Zinsniveau hergibt. Deshalb spekulieren einige Eigentümer damit, ein Zinszahlungsdarlehen mit einem Sparplan auf Wertpapiere statt mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Ihre Erwartung: Der Wert der Anlage schluckt die Zinskosten oder übersteigt sie sogar. Gleichzeitig können sie den Sollzins bei Vermietung von der Steuer absetzen. Ein riskanter Weg, der sich nur eignet, wenn du genug Kapital in der Hinterhand hast. Stürzt die Börse nämlich kurz vor dem Zinsauslauf ab oder entwickelt sich die gesamte Laufzeit anders als geplant, bleiben dir noch viele Schulden übrig. Nebenbei musst du die Ausgaben für Wertpapierkäufe, Verwahrentgelt, Provisionen und Ausgabeaufschläge in deine Kalkulation mit einplanen.

Deine Ansprechpartner vor Ort

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selbstständige Finanzierungsberaterin Feng Huang
Werftstraße 47
40549 Düsseldorf
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Mobil: 0176 832 124 67
E-Mail: feng.huang@regionalimmobilien24.de

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Vor- und Nachteile beim Zinszahlungsdarlehen

Vorteile Nachteile
niedrige Rate Darlehenssumme und Zinsen bleiben während der Laufzeit
Sollzins vermindert bei Vermietung die Steuer Risiko, dass das Sparprodukt bei Ablauf nicht die Darlehenssumme erreicht
günstige Konditionen möglich variable Zuteilungsreife und Börsenbewegungen bei Wertpapieren können Probleme mit dem Zinsbindungsende verursachen

Das Zinszahlungsdarlehen lohnt sich bei Vermietung

Wenn du planst, deine Immobilie mit einem endfälligen Darlehen und einem Sparprodukt zu finanzieren, darfst du weder Kosten noch Risiko aus dem Auge verlieren. Die Zinsen sind zwar scheinbar günstig, doch es kommen ordentliche Abschlussgebühren auf dich zu. Rein rechnerisch profitieren Eigentümer bei Vermietung von dem zusätzlichen Effekt der Steuerverminderung. Nicht zu unterschätzen ist das Risiko, dass beim Ende der Zinsbindung das Sparprodukt nicht den geplanten Wert hat, um die Schulden komplett zu tilgen. Passt die Darlehensform zu deinen persönlichen Bedingungen? Frag uns, wir beraten dich umfassend und vergleichen für dich die Konditionen.

Düsseldorf ist seit 1946 die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen. Es ist das bevölkerungsreichste Bundesland in Deutschland. Mit 619.477 Einwohner ist die kreisfreie Stadt am Rhein hinter Köln die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. In Deutschland ist Düsseldorf die siebtgrößte Stadt. Düsseldorf hat eine Fläche von 217,41 km² und liegt 38 m über dem Meeresspiegel.

Das Stadtgebiet Düsseldorfs besteht aus 10 Stadtbezirken, die in insgesamt 50 Stadtteile unterteilt sind:
  • Stadtbezirk 1 (Stadtmitte, Pempelfort, Golzheim, Deentdorf, Carlstadt, Altstadt)
  • Stadtbezirk 2 (Flingern-Süd, Flingern-Nord, Düsseltal)
  • Stadtbezirk 3 (Volmerswerth, Unterbilk, Oberbilk, Hamm, Hafen, Friedrichstadt, Flehe, Bilk)
  • Stadtbezirk 4 (Oberkassel, Niederkassel, Lörick, Heerdt)
  • Stadtbezirk 5 (Wittlaer, Stockum, Lohausen, Kalkum, Kaiserswerth, Angermund)
  • Stadtbezirk 6 (Unterrath, Rath, Mörsenbroich, Lichtenbroich)
  • Stadtbezirk 7 (Ludenberg, Knittkuhl, Hubbelrath, Grafenberg, Gerresheim)
  • Stadtbezirk 8 (Vennhausen, Unterbach, Lierenfeld, Eller)
  • Stadtbezirk 9 (Wersten, Urdenbach, Reisholz, Itter, holthausen, Himmelgeist, Hassels, Benrath)
  • Stadtbezirk 10(Garath, Hellerhof)
Das Stadtrecht erhielt der Ort an der Mündung der Düssel im Jahr 1288. Von 1824 bis 1932 war Düsseldorf der Parlementssitz der Rheinprovinz. Zum Schreibtisch des Ruhrgebiets wurde Düsseldorf im Kaiserreich, im Zuge der Hochindustriealisierung in Deutschland. Im Jahr 1882 wurde Düsseldorf durch das Überschreiten der Marke von 100.000 Einwohnern zur Großstadt.
Mit einer sehr attraktiven Stadtarchitektur und der weltbekannten Altstadt lockt Düsseldorf viele Besucher aus aller Welt. Sehr beliebt ist auch die Flaniermeile Königsallee, auch Kö genannt. Durch sein hochkarätiges Mode- und Shoppingangebot ist der Prachtboulevard in der ganzen Welt bekannt.
In Düsseldorf gibt es auch mehrere Rheinhäfen. Die sechstgrößte Stadt in Deutschland ist ein internationales Dienstleistungs- und Handelszentrum.
Außerdem gehört Düsseldorf zu den führenden Messestandorten. Viele börsenorientierte Unternehmen, zum Beispiel der im DAX notierte Konzern Henkel haben in Düsseldorf ihren Sitz. Der umsatzstärkste Standort in Deutschland für Unternehmensberatung, Wirtschaftsprüfung und Kleidermode ist auch ein wichtiger Börsen- und Finanzplatz. Durch seine verkehrsgünstige Anbindung und den internationalen Flughafen der das interkontinentale Drehkreuz Nordrhein-Westfalens ist, hat die Stadt eine große Bedeutung in Europa.
Die 22 Hochschulen, darunter die Heinrich-Heine-Universität und die Kunstakademie Düsseldorf, machen Düsseldorf für junge Menschen auch sehr interessant. Durch seine Altstadt „die längste Theke der Welt“ bekam Düsseldorf auch überregionale Bekanntheit. Sportlich hat Düsseldorf auch einiges zu bieten, der Eishockeyverein Düsseldorfer EG und den Fußballverein Fortuna Düsseldorf ist vielen Menschen ein Begriff.
Aber auch kulturell hat die Stadt Einiges zu bieten, mit einer vielfältigen Museumslandschaft, dem Schauspielhaus und der Oper hat Düsseldorf landesweit eine führende Rolle.
Es gibt eine große Anzahl ostasiatischer Einwohner (8400), welche die größte japanische Gemeinde Deutschlands, der sogenannten Japantown bilden. Das Stadtbild wird auch durch zahlreiche Kirchtürme, Hochhäuser, Baudenkmäler, den 240m hohen Rheinturm und die sieben Rheinbrücken geprägt. Rund um die Altstadt sind Galerien, barocke Kirchen, trendige Boutiquen und urige Lokale. Bei einem kurzen Spaziergang lassen sich fast alle kreativen Adressen erobern. Im 17. Jahrhundert hat Kurfürst Jan Wellem den Ruf Düsseldorfs als Kunststadt begründet. An der sogenannten Kunstachse – vom Ständehauspark über die Altstadt bis hin zum Ehrenhof –reihen sich Sehenswürdigkeiten wie Perlen an der Schnur.

Sehenswürdigkeiten in Düsseldorf:
  • Schloss Benrath
  • Gehry Bauten
  • Kö-Bogen 2
  • Basilika St. Lamberuts
  • Carlsplatz
  • Dreischeibenhaus
  • Goethe-Museum Düsseldorf
  • Heinrich-Heine-Geburtshaus
  • Jan-Wellem-Reiterdenkmal
  • Japanischer Garten
  • Königsallee
  • Kuhna Mauer
  • Lichterdom
  • Medienhafen
  • Mannesmann Hochhaus
  • Rheinuferpromenade
  • Säulenheilige
  • Schifffahrtmuseum
  • Theatermuseum Düsseldorf
  • Stadttor
  • Volksgarten
  • Ulanendenkmal
  • Zoopark