Wann ist ein Zinszahlungsdarlehen sinnvoll?

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Ein kurzer Überblick

  • Beim Zinszahlungsdarlehen besteht die monatliche Rate lediglich aus dem Sollzins. Die Tilgung spart der Darlehensnehmer separat an.
  • Sinn des endfälligen Darlehens ist es, die Dauer bis zur Fälligkeit eines Sparprodukts zu überbrücken. Deshalb nennen es Fachleute häufig einfach Zwischenfinanzierung.
  • Die hinausgeschobene Tilgung kann für eine Baufinanzierung ein zusätzliches Risiko bedeuten, das Darlehensnehmer sorgfältig gegen den Nutzen abwägen müssen.

Was ist ein Zinszahlungsdarlehen?

Das Zinszahlungsdarlehen oder endfällige Darlehen hat ein einfaches Konzept: Für die Darlehenssumme zahlst du als Rate monatlich lediglich den Sollzins. Die Tilgung erfolgt am Ende der Zinsbindungsfrist auf einmal. Da ein Kreditinstitut fehlende Tilgung als Risiko einstuft, gehört zu dieser Darlehensform immer ein passendes Sparprodukt. Das kann ein Bausparvertrag sein oder ein Fondssparplan. Früher nutzten Kreditnehmer gerne eine Kapitallebensversicherung, sie ist allerdings wegen der schlechten Rendite aus der Mode gekommen. Diese Sparprodukte musst du deinem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit verpfänden. Damit ist das endfällige Darlehen gewissermaßen ein Kombiprodukt, denn mit dem Sparteil zahlst du am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag zurück. Alternativ nennen Bankkaufleute diese Finanzierungsform auch Zwischenfinanzierung. Das Zinszahlungsdarlehen kommt besonders Eigentümern bei einer Vermietung zupass, da sie den Sollzins in der Einkommensteuererklärung ansetzen.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Als Erstes solltest du wissen, dass ein Zinszahlungsdarlehen zusammen mit einem Sparprodukt nicht immer aus einer Hand stammt. Das bedeutet: Das Kreditinstitut gibt dir das Darlehen aus und vermittelt einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung von einem Drittanbieter. Dafür bekommt die Bank eine Provision. Sparst du stattdessen in einen Fondssparplan, gibt es den direkt von der Bank. Diese Information ist wichtig, weil du für diese Produkte immer zwei Verträge mit jeweils separaten Produktkosten abschließt:

  1. Sparvertrag als Lebensversicherung, als Bausparvertrag oder als Fondssparplan
  2. Darlehensvertrag für ein Darlehen mit Sollzins

Ein weiterer Punkt ist die Rate. Zu den Zinsen des Darlehens kommt nämlich noch der monatliche Sparteil des Kombiprodukts hinzu, der die Rate deutlich erhöht.

Eine Variante des Zinszahlungsdarlehens ist es, wenn du bereits über ein Aktiendepot oder einen Bausparvertrag verfügst. Du möchtest das Geld aus diesen Produkten für deine Finanzierung einsetzen, doch dein Bausparer ist noch nicht zuteilungsreif. Oder dein Aktiendepot läuft gerade so gut, dass du davon ausgehst, es wird die Rate eines Darlehens outperformen und dir Gewinn einfahren.

Worauf solltest du achten, wenn du das endfällige Darlehen kombinierst?

1. mit Bausparvertrag:

Der Bausparvertrag besteht aus einem Teil Sparsumme und einem Teil Baudarlehen. Über einige Jahre hinweg zahlst du parallel zu den Zinsen des endfälligen Darlehens die Bausparsumme an. Zusätzlich kannst du unter Umständen Zuschüsse vom Staat bekommen wie beim Wohn-Riester oder der Wohnungsbauprämie. Dann teilt die Bausparkasse den Vertrag zu und du hast die Gelegenheit, die Sparsumme zusammen mit dem Bauspardarlehen zu bekommen. Mit dem Gesamtbetrag löst du dein endfälliges Darlehen ab. Ab sofort zahlst du das Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung zurück. Es ist sozusagen deine Anschlussfinanzierung. Ein neuer Sparvertrag kostet dich Abschlussgebühren und eventuell Kontoführungsgebühren. Diese Ausgaben sind nicht im Effektivzins des endfälligen Darlehens enthalten, sondern im Effektivzins des Bauspardarlehens. Es lohnt sich also, beide Darlehensverträge genau zu prüfen und mit einem Annuitätendarlehen zu vergleichen. Außerdem ist die Sollzinsbindung des endfälligen Darlehens komplex. Denn nicht einmal die Bausparkasse kann genau vorhersagen, wann sie deinen Vertrag zuteilen wird. Frag vor dem Abschluss nach, wie die Bank mit einer früheren oder späteren Zuteilung umgeht. Werden dir zusätzliche Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen variablen Sollzins entstehen?

2. mit Kapitallebensversicherung:

Die Variante endfälliges Darlehen und Kapitallebensversicherung ist aktuell unbeliebt. Die Lebensversicherungen bieten nicht mehr den Garantiezins und die Überschüsse wie vor einigen Jahren. Steigende Zinsen können die Finanzierungsform aber schnell wiederbeleben. Und die funktioniert so: Bei einer Vermietung lohnt es sich für Eigentümer, mit dem endfälligen Darlehen einen konstant hohen Sollzins zu wählen, den sie bei der Steuer ansetzen können. Gleichzeitig sparen sie die zukünftige Tilgung in einer Lebensversicherung an, die höhere Überschüsse generiert. Das Risiko ist, dass die Versicherungen die versprochene Rendite nicht halten können. Dann zahlen sie am Ende der Laufzeit einen Betrag aus, der unter der Kreditsumme bleibt. Außerdem musst du auch beim Abschluss der Lebensversicherung Gebühren und Entgelte bezahlen, die die Ausgaben für diese Darlehensvariante erhöhen.

3. mit Fondssparplan:

Durchschnittlich stieg in der Vergangenheit der Wert von Aktien, Anleihen und Fonds pro Jahr stärker als das aktuelle Zinsniveau hergibt. Deshalb spekulieren einige Eigentümer damit, ein Zinszahlungsdarlehen mit einem Sparplan auf Wertpapiere statt mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Ihre Erwartung: Der Wert der Anlage schluckt die Zinskosten oder übersteigt sie sogar. Gleichzeitig können sie den Sollzins bei Vermietung von der Steuer absetzen. Ein riskanter Weg, der sich nur eignet, wenn du genug Kapital in der Hinterhand hast. Stürzt die Börse nämlich kurz vor dem Zinsauslauf ab oder entwickelt sich die gesamte Laufzeit anders als geplant, bleiben dir noch viele Schulden übrig. Nebenbei musst du die Ausgaben für Wertpapierkäufe, Verwahrentgelt, Provisionen und Ausgabeaufschläge in deine Kalkulation mit einplanen.

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Vor- und Nachteile beim Zinszahlungsdarlehen

Vorteile Nachteile
niedrige Rate Darlehenssumme und Zinsen bleiben während der Laufzeit
Sollzins vermindert bei Vermietung die Steuer Risiko, dass das Sparprodukt bei Ablauf nicht die Darlehenssumme erreicht
günstige Konditionen möglich variable Zuteilungsreife und Börsenbewegungen bei Wertpapieren können Probleme mit dem Zinsbindungsende verursachen

Das Zinszahlungsdarlehen lohnt sich bei Vermietung

Wenn du planst, deine Immobilie mit einem endfälligen Darlehen und einem Sparprodukt zu finanzieren, darfst du weder Kosten noch Risiko aus dem Auge verlieren. Die Zinsen sind zwar scheinbar günstig, doch es kommen ordentliche Abschlussgebühren auf dich zu. Rein rechnerisch profitieren Eigentümer bei Vermietung von dem zusätzlichen Effekt der Steuerverminderung. Nicht zu unterschätzen ist das Risiko, dass beim Ende der Zinsbindung das Sparprodukt nicht den geplanten Wert hat, um die Schulden komplett zu tilgen. Passt die Darlehensform zu deinen persönlichen Bedingungen? Frag uns, wir beraten dich umfassend und vergleichen für dich die Konditionen.

Region Elbeland Die Kulturlandschaft in Sachsen liegt beidseits des Flusses Elbe, zum Teil am Oberlauf (Osterzgebirge, Sächsische Schweiz, Meißner Durchbruchtal und Dresdner Elbtalweitung), teils an dessen Mittellauf ( Elbe-Elster-Niederung, Mittelsächsisches Lösshügelland und Großenhainer Pflege). Die bekanntesten Städte in der Region Elbeland sind Dresden, Pirna, Meißen, Riesa, Torgau und Radebeul.
Auf einzigartige Weise vereint das Elbeland im Herzen Sachsens Landschaft, traditionsreiche Geschichte, mediterraner Charme, Kultur, mildes Klima und Genuss. Bekannte Städte wie Meißen und Dresden, sowie viele idyllische Weindörfer reihen sich entlang der Elbe ein und laden mit ihren Weinhängen und malerischen Schlössern zum Verweilen ein. Die Gegend mit dem milden Klima ist bei Naturfreunden und Kulturliebhabern sehr beliebt. Mit malerischen Weinbergen begeistert auch der sächsische Weinwanderweg. Vom Jagdschloss in Moritzburg zur Albrechtsburg nach Meißen laden romantische Schluchten und Flusslandschaften zum Rad fahren und spazieren ein. Das Dresdner Elbeland lässt sich wunderbar mit dem Rad, der Schmalspurbahn, zu Fuß oder per Raddampfer erkunden. Am Abend kehrt man in eine ursächsische Wirtsstube zu einem guten Tropfen Wein und einem zünftigem Essen ein.
Im Vorübergehen eine stärkende Kleinigkeit oder das Gourmetmenü dazu der passende regionale Tropfen und der Tag ist perfekt. Wenn man die Weine der regionalen Winzer entdecken möchte, ist man im Elbeland genau richtig. Das Markenzeichen der Stadt Pirna ist der barocke Baustoff Sandstein und die kleinen Gassen.
Die Stadt Torgau beeindruckt mit seiner bewegenden Vergangenheit und liegt etwa 90 km von Dresden entfernt. Torgau ist auch als Stadt der Reformation und Renaissance bekannt. Das Schloss Hartenfels mit dem historischen Stadtkern spiegelt noch heute den Glanz der Landesmetropole dar. Torgau gilt als einer der schönsten Renaissandestädte Sachsens.
Entlang der Elbe führt an der sächsischen Weinstraße und an dem Elberadweg kein Weg vorbei. Im sächsischen Elbeland gilt Meißen als der Geburtsort des Weinbaus. Die über 1000 Jahre alte Stadt Meißen zieht die Liebhaber des weißen Goldes aus aller Welt in seinen Bann. Das Porzellan mit den gekreuzten blauen Schwertern auf dem weißen Gold des Abendlandes, hat der Stadt zu Ruhm verholfen.
Aber auch in Radebeul spielt der Weinanbau eine große Rolle. Man kann das Ensemble aus moderner Produktion und barocker Schlossanlage auf Schloss Wackerbarth erleben. Radebeul wird wegen seiner imposanten Villen auch als „Sächsisches Nizza“ bezeichnet. Viele Jahre lebte hier der Schriftsteller Karl May.
Auch das Schloss Moritzburg ist mit seiner reizvollen Teichlandschaft einen Ausflug wert. Die Gemeinde Moritzburg liegt nördlich von Dresden. Das Schloss Moritzburg war damals das Jagd- und Lustschloss von August dem Starken. Das Fasanenschlösschen bildet den Mittelpunkt am Großteich des Fasanengartens. Im Jahr 2007 wurde das Schloss nach umfangreicher Restaurierung wieder eröffnet. Auf Schloss Moritzburg wird das Sightseeing zu einem unvergesslichen Erlebnis.
Die grüne und blühende Oase des Elblandes ist die Stadt Großenhain. Riesa präsentiert sich lebendig und sportlich mit seiner gläsernen Produktion, seiner Nudelerlebniswelt mit Museen und Restaurants.
Der Tharandter Wald ist ein wahres Paradies für Wander- und Naturfreunde mit seinen mehr als 400 km ausgeschilderten Pfaden.
Die Stadt Freital befindet sich auch ganz in der Nähe mit der Sammlung sächsischer Malerei auf Schloss Burg. Bei einer Wanderung durch das Sächsische Elbland kann man sich über eine vielseitige und traumhafte Landschaft freuen. Zum Teil sehr beeindruckende Panoramen und unzählige Wanderwege führen durch die Wälder und die unendlich wirkenden Weinreben.
Nördlich von der Elbe befindet sich der Dichter-Musiker-Maler-Weg.

Sehenswürdigkeiten im Elbeland
- Albrechtsburg in Meißen - Schloss Moritzburg - Frauenkirche Dresden - Erlebniswelt Haus Meißen - Waldhochseilgarten und Abenteuerpark Moritzburg - Kulturbahnhof Radebeul - Sächsischer Weinwanderweg - Schloss Wackerbarth - Sächsische Winzergenossenschaft - Schloss Hartenfels

Die wichtigsten Orte im Elbeland: