Die Anschlussfinanzierung
Mit diesen Tipps verlängerst Du richtig

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Ein kurzer Überblick:

  • Das Ende der Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung ist der perfekte Zeitpunkt, um das Anschlussdarlehen auf die aktuelle Lebenssituation anzupassen.
  • Die Höhe der Bauzinsen bestimmt, wie lange im Voraus Du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern müssen.
  • Ein Vergleich der Konditionen spart bei der Finanzierung einer Restschuld eine Menge Geld.

Themenübersicht

  1. Definition - Was ist eine Anschlussfinanzierung
  2. Die richtige Auswahl treffen
  3. Prolongation oder Umschuldung -  was ist in Deinem Fall besser?
  4. Wann solltest Du dich um Deine Anschlussfinanzierung kümmern?
  5. Forwarddarlehen - was passiert, wenn die Zinsen steigen?
  6. Nicht verpassen - Gelegenheit zur Optimierung beim Anschlussdarlehen
  7. Die Zinsen fallen - wie komme ich aus meinem Vertrag

Definition: Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Finanzierung für den Traum vom Eigenheim aufzustellen – das ist Aufregung pur.

Sobald aber das Darlehen ausgezahlt ist und die ersten Raten laufen, lehnt sich der geforderte Eigentümer zurück und genießt den neuen Lebensabschnitt.

Die Zeit vergeht wie im Flug: Und plötzlich liegt im Briefkasten ein Schreiben Deines Kreditgebers – das Angebot für die Anschlussfinanzierung Deiner Immobilie. Was bedeutet das? Die Rückzahlung einer Baufinanzierung dauert leicht drei Jahrzehnte und mehr, doch die meisten schreiben den Bauzins nicht so lange fest.

Eine klassische Zinsbindungsfrist sind zehn Jahre, manchmal mehr oder weniger.

Das bedeutet: Dein Baudarlehen hat ein Ablaufdatum, obwohl Du es noch nicht komplett zurückgezahlt hast. Was passiert jetzt?

Die richtige Auswahl treffen

1. Prolongation:

Sicherlich am bequemsten ist die Prolongation bei der Hausbank. Prolongation – das ist Bankensprache für Verlängerung. Der Kreditgeber ist verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf des Kredits ein neues Zinsangebot zu machen. Du nimmst es mit einer Unterschrift an und das Kreditinstitut verlängert das Darlehenskonto ohne weiteren Aufwand.

Vorteile:

  • keine Überprüfung der Bonität notwendig
  • schnell und sicher
  • keine neue Objektwertermittlung
  • keine Änderung bei den Grundpfandrechten und damit auch keine Kosten

Nachteile:

  • nicht das günstigste Angebot – das kann Mehrkosten in fünfstelliger Höhe bedeuten
  • für Änderungen bei den Vertragsbedingungen müssen separate Verhandlungen geführt werden

2. Umschuldung:

Meistens ist die Umschuldung preiswerter als die Prolongation. Dafür holt sich der Kreditnehmer Angebote von verschiedenen Banken ein. Sind die besten Konditionen gefunden, bekommt dieser Kreditgeber den Zuschlag und übernimmt die restliche Baufinanzierung. Dazu braucht es neue Kreditverträge, eine Grundschuldabtretung und die neue Einrichtung von Daueraufträgen für die Ratenzahlung.

Vorteile:

  • bestmögliche Konditionen mit enormem Einsparpotenzial
  • flexible Veränderung von Raten, Sondertilgungsmöglichkeiten und Gesamtlaufzeit möglich
  • Ersparnisse durch einen niedrigeren Zins machen die Kosten für die Grundschuldabtretung wett

Nachteil:

  • erneute Bonitätsprüfung erforderlich

3. Teilrückzahlung mit Anschlusskredit:

Wie das so ist – das Leben verändert sich und so konntest Du vielleicht mit der Zeit etwas ansparen, hast eine schöne Summe geerbt oder bist auf andere Weise zu einem Geldsegen gekommen. Da nun die Zinsbindung abgelaufen ist, bist Du nicht mehr an den Kreditvertrag gebunden und kannst einen Teil des Baukredits zurückzahlen. Den Restschuldbetrag finanzierst Du entweder über die Hausbank weiter oder suchst Dir ein Kreditinstitut mit einem besseren Sollzinssatz.

Vorteil:

  • schneller schuldenfrei
  • geringere monatliche Belastung möglich
  • weniger Zinskosten insgesamt
  • sorgenfreie Bonitätsprüfung
  • Verhandlungsvorteil für gute Konditionen

Nachteil:

  • bei einer zu kleinen Restschuld lohnt sich die Kreditverlängerung nicht

Prolongation oder Umschuldung – was ist in Deinem Fall besser?

Natürlich trifft jeder Darlehensnehmer selbst die Entscheidung, welche Variante der Anschlussfinanzierung am besten zu seinen Bedürfnissen passt. Ein Rechenbeispiel hilft dabei, die mögliche Zinsersparnis zu überblicken:

Details Prolongation Umschuldung
Kreditbetrag 200.000 € 200.000 €
Bauzins für 10 Jahre 1,7 % 1,58 %
Rate 1.000 € 1.000 €
Zinskosten der gesamten Laufzeit 26.329,68 € 24.301,69 €
Ausgaben für Grundschuldabtretung 0 € 300,80 €
Ersparnis bei der Umschuldung   1.727,19 €

Ein weiteres – oft unbeachtetes – Phänomen bei einem Baudarlehen mit niedrigeren Zinsen und gleicher Darlehensrate ist die Höhe der Restschuld. Wählt der Darlehensnehmer in unserem Beispiel die Umschuldung statt der Prolongation, so hat er nach den zehn Jahren Zinsbindungsfrist 2.027,99 € mehr getilgt. Das liegt natürlich daran, dass der Tilgungsanteil in der Rate höher ist. Alternativ kann er stattdessen beim Abschluss des Anschlussdarlehens eine reduzierte Rate beantragen.

Extra-Tipp: Grundschuld abtreten oder neu eintragen – das musst Du beachten

Auch eine Restschuldfinanzierung benötigt Sicherheiten. Deshalb muss bei der Umschuldung die Grundschuld von der bisherigen Bank auf den neuen Gläubiger übertragen werden. Dafür stehen zwei Wege offen: die Abtretung mit einmaligem Grundbucheintrag oder Löschung und Neueintrag. Es ist sofort klar, welcher Weg für Dich günstiger ist, denn bei Löschung und erneuter Eintragung sind zwei kostenpflichtige Vorgänge nötig. Frage deshalb bei einem Vergleich der Konditionen nach, welche Alternative das Kreditinstitut wählen wird.

Deine Ansprechpartner vor Ort

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Sonntag: Geschlossen

Wann solltest Du dich um Deine Anschlussfinanzierung kümmern?

  • noch 6 Monate bis zum Ende der Zinsbindung: Du hast den perfekten Zeitpunkt abgepasst, um in aller Ruhe perfekte Kreditkonditionen zu finden.
  • noch 3 Monate bis zum Ende der Zinsbindung: Du erhälst von Deiner Hausbank ein Zinsangebot für die Prolongation. Möchtest Du jetzt noch zu einem günstigeren Angebot umschulden, ist höchste Eisenbahn. Du solltest umgehend verschiedene Angebote anfordern oder das Zinsangebot Deines Kreditinstituts annehmen bzw. nachverhandeln.
  • Zinsbindungsende erreicht: Das Darlehen ist abgelaufen und Du hast keine neue Vereinbarung getroffen. Dein Kreditgeber legt für den Kreditbetrag einen variablen Sollzins fest. Da der Zins für einen abgelaufenen Vertrag teuer ist, solltest Du nun schnell mit der Hausbank in Verhandlungen treten, um einen neuen Darlehensvertrag abzuschließen.

Vorgehen beim Kreditvergleich:

Du kannst unterschiedliche Banken Deines Vertrauens um ein Angebot für Deine Restschuldfinanzierung bitten. Einfacher geht es über professionelle, unabhängige Kreditvermittler. Wir legen Dir mehrere Hundert Banken zeitgleich vor und bieten Dir den ultimativen Vergleich. So siehst Du auf einen Blick, welcher Geldgeber für Dich die besten Bedingungen bereithält. Außerdem beraten wir Dich gern, wenn es darum geht, die verschiedenen Vertragsbestandteile perfekt wie Stellschrauben zu einem individuell passenden Anschlussdarlehen für Dich zusammenzustellen.

Forwarddarlehen – was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Ist die erste Finanzierung unter Dach und Fach, ändert sich für Darlehensnehmer lange nichts am Sollzins. Doch am Kapitalmarkt kann das anders aussehen. Steht nach einer ausgiebigen Niedrigzinsphase nun eine Verlängerung des Baukredits an, fürchten viele, einen deutlich höheren Bauzins zu bekommen. Kannst Du etwas dagegen tun? Hier kommt ein Forwarddarlehen ins Spiel.

Forwarddarlehen – was ist das?
Es handelt sich dabei nicht um einen besonderen Kredit, sondern es ist eine Art Buchung oder Reservierung, eine Versicherung gegen höhere Sollzinsen. Gehst Du davon aus, dass die Bauzinsen in Zukunft steigen werden, dann vereinbare mit einer Bank bereits heute einen aktuellen Sollzins. Sowohl Du als auch Dein Darlehensgeber sind daran gebunden. Läuft Dein erster Baukredit aus, dann tritt das Forwarddarlehen mit dem vereinbarten Zins an dessen Stelle.

Wie teuer ist das Darlehen?
Solange Dein erstes Baudarlehen läuft, kostet Dich diese Vereinbarung nichts. Doch das Kreditinstitut verlangt für die Zinsgarantie einen Aufschlag auf den Zinssatz. Die Höhe hängt davon ab, wie lange im Voraus Du dir den Zins sicherst. Das geht schon 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung.

Birgt eine solche Vereinbarung Nachteile?
Das Forwarddarlehen entspricht einem echten Darlehensvertrag. Das bedeutet, Du bist an die Bedingungen für die gesamte Laufzeit gebunden. Möchtest Du den Kreditvertrag kündigen, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Dich zu. Steigen die Sollzinsen wie gedacht am Kapitalmarkt an, so kannst Du viele Tausend Euro sparen. Bleibt der Bauzins dagegen gleich oder sinkt sogar, tragen Sie trotzdem die vereinbarten Zinskosten.

Zinsvergleich beim Forward
Am besten ist der Vorteil der rechtzeitigen Zinsbuchung an einem Beispiel zu erkennen. Dabei gehen wir von einer Zinsfestschreibung 30 Monate vor Ablauf aus. Der Sollzins liegt zu diesem Zeitpunkt bei 1,3 %. Die Bank verlangt in diesem Beispiel für jeden Monat 0,02 % Aufschlag, das bedeutet einen Endzinssatz von 1,9 %. Wir nehmen einmal an, der Bauzins wäre bei Ablauf der Zinsbindungsfrist auf 2,2 % angestiegen.

Details Forward reguläres Anschlussdarlehen
Kreditbetrag 200.000 € 200.000 €
Bauzins für 10 Jahre 1,9 % 2,2 %
Rate 1.000 € 1.000 €
Zinskosten der gesamten Laufzeit 29.770,69 € 35.078,37 €
Ersparnis bei diesem Forward   5.307,68 €

Nicht verpassen – Gelegenheit zur Optimierung beim Anschlussdarlehen

Während Eigentümer langsam Ihre Baufinanzierung abzahlen, kann so viel geschehen: Eine lang verdiente Gehaltserhöhung schneit ins Haus. Kinderbetreuung erfordert nicht mehr so viel Zeit und ein Partner kann die Arbeitszeit aufstocken. Kinder werden erwachsen und ziehen aus. Dadurch verändert sich das finanzielle Gefüge einer Familie. Deshalb ist beim Ablauf des Kreditvertrags der richtige Zeitpunkt gekommen, die Baudarlehen den neuen Gegebenheiten anzupassen:

  1. Zinssatz: Bauzinsen sind die eigentlichen Gebühren der Geldinstitute. Je niedriger sie sind, desto billiger ist der Kredit. Einen günstigen Sollzins erhälst Du durch geschickten Vergleich vieler Anbieter und die Marktbeobachtung. Rechnest Du mit langfristig steigenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt, dann lohnt sich ein Forward.
  2. Sollzinsbindung: Wie die Vertragspartner die neue Sollzinsbindung festlegen, beeinflusst Zinshöhe, Restschuld und Flexibilität. Je kürzer die Vertragslaufzeit, desto günstiger der erhältliche Zinssatz und desto höher die Restschuld. Auch die zukünftige Zinsentwicklung spielt eine Rolle: Ist aktuell ein günstiges Zinsniveau, bietet sich eine längere Laufzeit an. Sind die Sollzinsen hoch, ist eine kurze Frist besser, um von sinkenden Bauzinsen schneller profitieren zu können.
  3. Tilgung: Verfügst Du über mehr Liquidität, hast Du die Gelegenheit, die Tilgung des Anschlussdarlehens zu erhöhen. Dadurch beschleunigt sich die Rückzahlung und Du bist früher schuldenfrei. Außerdem sparst Du Zinsen und die gesamte Finanzierung wird günstiger.
  4. Sondertilgung: In vielen Kreditverträgen kannst Du die Sondertilgung als Zusatzvereinbarung mit aufnehmen. Ein unverhofftes Geldgeschenk, eine Steuerrückzahlung oder die Bonuszahlung steckst Du als außerplanmäßige Tilgung in den Baukredit und beschleunigst so die Rückführung.

Knappe Baufinanzierungen clever regeln!

Hast Du deine Baufinanzierung eng kalkuliert? Dann kann das Anschlussdarlehen zum Stolperstein werden. Steigende Sollzinsen sind das Problem. Musst Du bei diesem nachfolgenden Kredit ein saftiges Zinsniveau akzeptieren, verlangt der Darlehensgeber höhere Raten. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sorge am besten mit diesen Tipps vor:

  • Nutze so weit wie möglich bereits während der Laufzeit Sondertilgungen für eine geringe Restschuld.
  • Kümmere Dich frühzeitig vor Vertragende um einen Zinsvergleich.
  • Vermindere – wenn nötig – die Tilgung, um eine bezahlbare Rate zu erreichen.
  • Entscheide Dich beizeiten für einen Forward, wenn Du mit ansteigenden Bauzinsen rechnest.

Die Zinsen fallen – wie komme ich aus meinem Vertrag?

Ein rückläufiges Zinsniveau bedeutet für viele Eigentümer, dass sie mehr bezahlen als gerade marktüblich ist. Doch das Baudarlehen kündigen und während der Laufzeit umschulden, lohnt sich meistens nicht. Es sei denn, Du hast ein Sonderkündigungsrecht. Banken berechnen nämlich für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die günstigeren Sollzinsen verschlingt. Eine Ausnahme ist die Sonderregelung durch den § 489 BGB. Bei einer überdurchschnittlich langen Zinsbindungsfrist hat der Kreditnehmer das Recht, nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist den Vertrag zu beenden.

Die Verlängerung der Baufinanzierung ist eine Chance

Für Kreditnehmer bedeutet das Zinsbindungsende einen Neustart: Du optimierst die Vertragsbedingungen und sicherst Dir den besten Zinssatz. Der Wechsel zu einem anderen Geldgeber ist lange nicht so kostenintensiv und aufwendig, wie viele befürchten. Außerdem lohnt es sich, schon frühzeitig auf den Kapitalmarkt zu spähen, um die Möglichkeit eines Forwards zu nutzen. Profitiere von unserer Beratung und vergleiche mit uns mehr als 400 Anbieter zugleich!

Erfurt, die Landeshauptstadt des Freistaates Thüringen liegt mit einer Fläche von 269,91 km2 und ca. 214.000 Einwohnern neben Jena und Gera und ist eines der drei Oberzentren des Landes. Viele wichtige Institutionen sind in Erfurt zu finden u. a. das Bundesarbeitsgericht, die Universität und die Fachhochschule Erfurt, das katholische Bistum Erfurt, dessen Kathedrale der Erfurter Dom ist, sowie das Landeskirchenamt der Evangelischen Kirche in Mitteldeutschland.
Der große mittelalterlich geprägte Altstadtkern mit etwa 25 Pfarrkirchen, der barocken Zitadelle Petersberg, der ältesten erhaltenen Synagoge in Mitteleuropa sowie viele Fachwerk- und Bürgerhäuser locken Besucher, vor allem Kunst- und Kulturliebhaber nach Erfurt. Viele große Persönlichkeiten wie Martin Luther, Adam Ries, Goethe, Schiller, Herder, Wieland, Bach, Humboldt, Zar Alexander und Napoléon zog es in die kulturelle Stadt. Erfurt wurde erstmals im Jahre 742 mit der Errichtung des Bistums Erfurt durch Bonifatius urkundlich erwähnt. Erfurt ist eine Stadt mit mehr als 1250 Jahren solider und bewegter Geschichte. Aufgrund der außergewöhnlich guten Verkehrslage um am Schnittpunkt alter deutscher und europäischen Handelsstraßen gelegen, siedelten sich recht schnell Kaufleute und Handwerker an.
So erlangte Erfurt recht schnell Ruhm und Reichtum. Bis heute ist Erfurt Mittelpunkt für Landwirtschaft und Gartenbau, Handel und Gewerbe, Wissenschaft und Technik, moderner Industrie und Technologie. Neben Kunst und Kultur hat die Landeshauptstadt durchaus noch mehr zu bieten. Zwar locken zahlreiche Sehenswürdigkeiten und hübsche Einkaufspassagen in die Stadt, aber Erfurt wird auch als Landesmetropole im grünen Herzen Deutschlands bezeichnet.

Sehenswertes:
  • Rathaus
  • Kika-Figuren
  • Krämerbrücke
  • Cyriaksburg
  • Petersberg
  • Alte Synagoge
  • Museum für Thüringer Volkskunde
  • Angermuseum Erfurt, Naturkundemuseum
  • Druckereimuseum und Schaudepot im Benary-Speicher
  • Dom St. Marien, Severikirche