Hauskauf und Finanzierung
So sieht der Weg zum Eigenheim aus im Raum Köln

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Das Wichtigste vorab:

  • Mit einem Kassensturz findest du heraus, welche Kreditrate und welche Darlehenssumme zu deinem finanziellen Rahmen passen.
  • Je mehr Eigenkapital du für dein Eigenheim einsetzen kannst, desto günstiger kannst du die Gesamtfinanzierung darstellen.
  • Bei der Suche nach einer Immobilie musst du auf Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung achten. Ein Gutachter unterstützt dich bei der Beurteilung.
  • Eine Hausfinanzierung besteht aus verschiedenen Faktoren, die du teilweise selbst bestimmen kannst. Dabei ist eine zuverlässige Beratung sinnvoll, um die Konditionen richtig zu vergleichen und verschiedene Bestandteile zu kombinieren.

In 4 Schritten durch Hauskauf und Finanzierung

Laut einer Statistik von 2018 gehen in Deutschland rund 280.000 Eigenheime und Grundstücke pro Jahr über den Ladentisch. Die meisten neuen Eigentümer gehen diesen Schritt zum ersten Mal in ihrem Leben. Gehörst du zu den zukünftigen Eigenheimbesitzern? Dann fragst du dich vielleicht, wie der Hauskauf funktioniert und mit welchen Mitteln du die Finanzierung stemmen kannst. Von der Idee, ein Haus zu kaufen, bis zum Einzug musst du vier Etappen zurücklegen. Unser Artikel nimmt dich mit auf den Weg und erklärt die einzelnen Schritte.

Schritt 1: Das Budget klären oder „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“

Zwischen sechs- und sogar siebenstelligen Summen kannst du für ein Eigenheim in die Hand nehmen. Die meisten Hauskäufer haben solche Beträge nicht auf der hohen Kante, sondern benötigen dafür einen Baukredit. Wie setzt sich deine Baufinanzierung zusammen? Damit du herausfindest, wie viel Geld du insgesamt für deine Immobilie ausgeben kannst, musst du zwei Größen klären: dein Eigenkapital und die höchstmögliche Darlehenssumme.

Wie hoch ist dein Eigenkapital?

Für ein enormes finanzielles Vorhaben wie den Hauskauf solltest du rechtzeitig Kapital ansparen. Das hat folgende Vorteile:

  • Der Schuldenberg verringert sich und damit dein Risiko.
  • Du erlangst eine bessere Bonität, Liquidität und damit leichter eine Darlehenszusage.
  • Die Tilgung ist schneller und du bist früher schuldenfrei.
  • Der Kreditgeber belohnt das geringere Risiko mit einem niedrigeren Sollzinssatz.
  • Weniger Schulden, ein geringerer Zinssatz und eine schnelle Tilgung führen gemeinsam zu einer ordentlichen Ersparnis bei den gesamten Zinskosten.

Um festzustellen, wie viel Eigenkapital du momentan zur Verfügung hast, rechnest du alle Beträge zusammen, die die Bank zu den eigenen Mitteln zählt:

  • Guthaben auf Spar-, Termingeld- und Tagesgeldkonten
  • Depotguthaben in Form von Aktien, Fondsanteilen oder Anleihen
  • Schenkungen oder Darlehen von der Familie
  • eventuell Fördermittel
  • Eigenleistungen bei Modernisierungen

Tipp: Lass dir einen kleinen Puffer an Kapital übrig. Denn bei einem erfolgreichen Kauf hast du vielleicht noch Ausgaben für eine Einbauküche, neue Möbel oder den Umzug.

Mit welchem Darlehen kannst du rechnen?

Die Höhe der Darlehenssumme auszurechnen, ist etwas aufwendiger. Dazu erstellst du am besten einen Haushaltsplan. Hinein kommen alle verlässlichen Einnahmen und die Ausgaben deines Haushalts. Wichtig ist dabei: Du ermittelst zwar mit deinen bekannten Beträgen, veränderst die Planung aber so, als würdest du bereits im neuen Haus wohnen. Deshalb fällt deine aktuelle Miete unter den Tisch und die Wohnnebenkosten und Instandhaltungsrücklagen setzt du bereits fürs Eigenheim an. Für alle Ausgaben, die nur unregelmäßig anfallen, gilt: Du rechnest sie auf einen Monat herunter.

Einnahmen:

  • Gehalt
  • Kindergeld
  • Unterhaltszahlungen
  • Rente

Ausgaben:

  • Lebenshaltungskosten
  • Versicherungen
  • Ausgaben für Verkehr und Fahrzeuge
  • Urlaub
  • Freizeitkosten
  • Telekommunikation und TV
  • Wohnnebenkosten (berechnet für die Wohnfläche des neuen Eigenheims: 2 € pro gewünschter m²)
  • Instandhaltungsrücklage (berechnet für die Wohnfläche des neuen Heims: 1 € pro gewünschter m²)
  • Unterhaltszahlungen
  • kleiner Puffer für Unvorhergesehenes

Wenn du alle Beträge miteinander verrechnest, erhältst du den Restbetrag, den du für eine Kreditrate aufbringen kannst. Eine Formel hilft dir nun dabei, die maximale Darlehenshöhe zu kalkulieren.

Rate x 12 × 100 / (durchschnittlicher Sollzinssatz + Tilgungssatz) = Darlehenssumme

Warum die Nebenkosten dein Budget beeinflussen

Die meisten gehen jetzt davon aus, dass sie lediglich Eigenkapital und Darlehen addieren müssen. Dabei übersehen sie leider die Kaufnebenkosten. In Deutschland kommen bei jedem Immobilienkauf zusätzliche Ausgaben hinzu. Das liegt an folgenden Gebühren:

  • Grundbuch: Kosten für Einträge von Eigentümern und Grundschuld, etwa 0,5 %
  • Notar: Gebühren für den Kaufvertrag und die Erstellung der Grundschuld, rund 1 - 2 %
  • Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt verlangt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %
  • Maklercourtage: fällt nur bei Vermittlungsvertrag an, kann zwischen 4,65 und 8,14 % betragen

In der Regel erwartet jeder Kreditgeber, dass du diese Ausgaben aus deinem Eigenkapital bezahlst. Du musst sie also noch von der Gesamtsumme – Eigenkapital + Darlehenshöhe – abziehen.

Deine Ansprechpartner vor Ort

Regionalimmobilien24 powered by consulent Beratungsgesellschaft mbH

selbstständiger Finanzierungsberater Tobias Ahr
Alter Mühlenweg 55
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Sonntag: Geschlossen

Schritt 2: Die richtige Immobilie finden

Kennst du erst dein Budget, machst du dich auf die Suche nach dem richtigen Haus. Regionalimmobilien24 bietet dir eine Vielzahl von interessanten Angeboten in allen Teilen Deutschlands. Bei der Auswahl achtest du darauf, welche Wünsche und Bedürfnisse du und deine Familie haben. Kompromisse sind gut, aber zu starke Kompromisse bereust du in einigen Jahren vielleicht. Hier einige Faktoren, die du bei deiner Suche beachten solltest:

  • Lage: In welcher Entfernung sind Einrichtungen für den täglichen Bedarf? Wie ist der Anschluss ans Verkehrsnetz? In ländlichen Gebieten sind Häuser zwar günstiger, doch dafür bist du vielleicht auf ein weiteres Auto angewiesen. Wie sieht es mit Schulen und Kindergärten aus?
  • Nachbarschaft: Das direkte Umfeld des Zuhauses ist ebenfalls wichtig. Achte auf Lärmquellen, die Ausrichtung des Grundstücks und den Ausblick, der sich bietet. Kannst du dir einen Eindruck von den Menschen in den anderen Häusern machen?
  • Gebäude: Größe, Ausstattung und Aufteilung der Räume müssen dir nicht nur gefallen, sondern auch deinem Anspruch an die Qualität entsprechen. Am besten ist es, alles bei Tageslicht zu besichtigen. Dann fallen dir Mängel auch besser ins Auge.
  • Anlagen: Die Heizanlage, Strom- und Wasserleitungen kannst du nur teilweise sehen. Informiere dich, wie alt die Hausanlagen sind und lass dir für Modernisierungen Unterlagen zeigen. Ein Energieausweis ist bei den meisten Hausverkäufen Pflicht.
  • Außenanlagen und Parkflächen: Passen Garten und die Autostellflächen zu deinen Anforderungen?

Tipp: Nimm zur Besichtigung einen Gutachter mit. Er kann dich auf Schwächen und Mängel aufmerksam machen und dir sagen, ob der Kaufpreis realistisch ist. So vermeidest du einen Fehlkauf.

Ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen

Bei manchen Häusern möchtest du vielleicht etwas an der Ausstattung ändern, weil du einen anderen Geschmack hast. Diese Investition kannst du gleich nach dem Kauf einplanen oder erst noch darauf sparen. Anders sieht es bei notwendigen Reparaturen und Sanierungen aus. Nicht immer hast du die Wahl, diese Kosten in die Zukunft zu verschieben. Das GEG schreibt zum Beispiel bestimmte Sanierungen in den zwei Jahren nach dem Kauf eines älteren Gebäudes vor. Gutachter und Energieberater informieren dich, welche Arbeiten unumgänglich sind und Handwerker erstellen dir einen Kostenvoranschlag. Die Kosten für die Sanierung musst du zum Kaufpreis hinzurechnen.

Was, wenn die Immobilien in deiner Region knapp sind?

Um den Zuschlag für den Hauskauf zu erhalten, müssen Hauskäufer in manchen Gegenden ein sportliches Tempo vorlegen. Kaum ist eine Anzeige sichtbar, ist die Immobilie schon fast verkauft. In diesem Fall ist es gut, die Finanzierungssumme bei einer Bank vorab zu klären. Dann kannst du bei der Besichtigung dem Makler oder Eigentümer bereits eine Finanzierungsbestätigung vorlegen und bist den Mitbewerbern einen Schritt voraus.

Schritt 3: Deinem Vorhaben eine Finanzierung auf den Leib schneidern

Deine Hausfinanzierung muss nicht nur aus einem einzelnen Darlehen bestehen. Zu ihr gehören mehrere Aspekte und eventuell auch unterschiedliche Finanzprodukte. Eine klug gewählte Baufinanzierung spart dir aktiv Geld. Die Kreditspezialisten von Regionalimmobilien24 beraten dich zu deinem optimalen und individuellen Finanzierungskonzept.

Welches Darlehen kannst du wählen?

Für die Hauskauffinanzierung stehen unterschiedliche Kreditprodukte zur Verfügung, die sich auch geschickt miteinander kombinieren lassen.

Das Annuitätendarlehen:
Ein sehr beliebtes Baudarlehen, bei dem die monatliche Rate immer gleich bleibt. Sie enthält Zins und Tilgung, die sich dynamisch verhalten. Während der Zinsanteil Monat für Monat durch die verringerte Restschuld sinkt, steigt der Tilgungsanteil an. Die Zinsbindung kannst du meist zwischen 5 und 30 Jahren festlegen und die anfängliche Tilgung beträgt häufig 1 bis 3 %.

Das Volltilgerdarlehen:
Dieser Darlehenstyp ist eine Variante des Annuitätendarlehens. Der Unterschied besteht darin, dass die Zinsbindung bis zur Rückzahlung der gesamten Schuld vereinbart wird. Dadurch erhältst du Zinssicherheit und musst nicht über eine Anschlussfinanzierung nachdenken.

Das variable Darlehen:
Dieser Kredit eignet sich für Hauskäufer, die auf sinkende Zinsen spekulieren. Der Zinssatz beim variablen Baudarlehen orientiert sich am EURIBOR, ein Referenzzinssatz. Sobald sich dieser nach oben oder unten bewegt, folgt der Darlehenszins. Damit zahlst du immer einen Betrag nahe an den aktuellen Marktzinsen. Der Nachteil ist, dass du auch jeden Anstieg mitnimmst.

Das Förderdarlehen:
Der Staat unterstützt Hauskäufer und Eigentümer, die bestimmte Sanierungen durchführen, mit vergünstigten Krediten oder Förderzuschüsse. Programme dazu halten die KfW und die Landesbanken der jeweiligen Bundesländer bereit. Die Förderdarlehen haben als besondere Kondition oft eine tilgungsfreie Zeit zu Beginn, in der du nur Zinsen bezahlst. Das soll Kreditnehmer entlasten, da es zum Beispiel bei Sanierungen eine Übergangszeit mit Doppelbelastung von Miete und Kreditrate gibt.

Die Zwischenfinanzierung und der Bausparvertrag:
Eine Kombination von Bausparen und Vorausdarlehen ermöglicht es dir, einen nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag in deine Baufinanzierung einzubauen. Der Bausparvertrag läuft grundlegend in zwei Phasen ab:

  1. Sparphase: Du zahlst eine monatliche Rate wie auf einen Sparplan ein, bis eine vertraglich vereinbarte Summe erreicht ist. Wenig später kann die Zuteilung erfolgen.
  2. Darlehensphase: Wenn du dich zu diesem Zeitpunkt für das Bauspardarlehen entscheidest, erhältst du den angesparten Betrag plus das Bauspardarlehen ausbezahlt. Den Darlehensteil zahlst du mit Zins und Tilgung zurück.

Vorteil beim Bausparvertrag ist der langfristig festgeschriebene Sollzinssatz des Bauspardarlehens. Doch viele benötigen die Bausparsumme, bevor der Vertrag zuteilungsreif ist. Deshalb gibt es entweder von Banken oder von der Bausparkasse selbst die Zwischenfinanzierung. Das ist ein tilgungsfreies Darlehen in Höhe der Bausparsumme, für das du nur Zinsen aufbringst. Die Tilgung erfolgt dann bei Zuteilung über den Bausparvertrag.

Welche Kreditkonditionen kannst du verändern?

Bei jedem Baudarlehen lassen sich einzelne Faktoren verändern und an die eigenen Bedürfnisse anpassen. Wir stellen dir die Möglichkeiten und ihre Auswirkungen auf die Baufinanzierung vor:

  1. Zinsbindung: Du kannst dir für deinen Kredit den Zinssatz für 5 bis 30 Jahre sichern. Es gilt: Je länger du vereinbarst, desto mehr schlägt die Bank auf den Sollzins auf. Das klingt im ersten Moment teuer. Doch ist der Bauzins aktuell niedrig und du gehst davon aus, dass er steigt, dann lohnt sich eine längere Laufzeit. Damit verhinderst du, dass du vorschnell eine teure Anschlussfinanzierung benötigst. Umgekehrt nutzt du eine kurze Laufzeit, wenn du den Zins für zu hoch hältst und sinkende Bauzinsen in den folgenden Jahren erwartest.
  2. Anfängliche Tilgung: Ziel bei der Baufinanzierung ist, nach 20 bis 30 Jahren schuldenfrei zu sein. Wegen des niedrigen Zinsniveaus empfehlen Experten je nach Darlehenssumme mindestens 2 % Tilgung anzusetzen. Je höher du tilgen kannst, desto schneller zahlst du den Kredit zurück und du hast weniger Zinskosten. Gleichzeitig darf dich die Rate natürlich nicht erdrücken. Ausgeglichenheit ist hier Gebot.
  3. Sondertilgung: Im Kreditvertrag kann der Kreditgeber dir die Möglichkeit einräumen, bestimmte Beträge ohne weitere Kosten zurückzuzahlen. So kannst du Sonderzahlungen, Provisionen oder eine kleine Erbschaft für die Schuldentilgung einsetzen.
  4. Tilgungsanpassung: Manche Banken erlauben, die Tilgung mehrmals über die Jahre nach oben oder unten flexibel anzupassen. Das hilf dir vielleicht über eine Zeitspanne der Arbeitslosigkeit hinweg oder du kannst eine Gehaltserhöhung für die Rückführung des Kredits benutzen.

Günstige Zinsen für den Hauskauf: Wie findest du den passenden Anbieter?

Tatsächlich kann ein minimaler Unterschied beim Zinssatz schon Tausende Euro Zinskosten mehr verursachen. Deshalb lohnt sich der Zinsvergleich. Mit Regionalimmobilien24 vergleichst du Konditionen von über 400 Kreditanbietern. Wie kannst du deinen Zinssatz günstig beeinflussen?

  • Eigenkapital verbessert das Verhältnis Immobilienwert zu Baudarlehen. Dadurch hat die Bank eine höhere Sicherheit und kann dir einen besseren Zinssatz anbieten.
  • Einige Kreditgeber honorieren eine höhere Tilgung mit einem Abschlag auf den Zins.
  • Wähle deine Rate so, dass sie ganz bequem in deinen finanziellen Spielraum passt. Wer eine gute Bonität vorweist, erhält einen niedrigeren Sollzins.

Da jedes Kreditinstitut sowohl dein Haus als auch deine persönliche Bonität unterschiedlich bewertet, kannst du für das gleiche Vorhaben völlig unterschiedliche Konditionsangebote erhalten. Wir helfen dir gerne dabei, einen Vergleich anzustellen.

Schritt4: Den Traum erfüllen und die Immobilie kaufen

Wenn die Finanzierung steht, hast du noch ein paar Termine, bis der Kauf deines Hauses besiegelt ist:

  • Notartermin
  • Kaufpreiszahlung
  • Schlüsselübergabe

Die Darlehensauszahlung nimmt dein Kreditgeber erst vor, wenn du vom Notar die Zahlungsaufforderung erhältst oder der festgelegte Termin im Kaufvertrag erfüllt ist. Eventuell müssen zwischen Unterschrift auf dem Kaufvertrag und der Kaufpreiszahlung noch einige Bedingungen erfüllt werden:

  • Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen
  • Löschung einer alten Grundschuld
  • Eintragung oder Abtretung einer Grundschuld
  • Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht

Eine günstige Finanzierung für den Hauskauf finden

Bevor du dich in die Suche nach deinem Haus stürzt, stellst du am besten ein Budget für die Kaufpreissumme auf und legst fest, welche Eigenschaften das Objekt erfüllen muss. Durch diese Vorbereitungen auf den Hauskauf bist du bestens ausgerüstet, um dein Traumheim zu finden. Eine weitere wichtige Etappe ist die Aufstellung einer Finanzierung. Verschiedene Darlehensarten und Konditionen stehen Hauskäufern zur Wahl. Damit du für dich und deine Lebensumstände die passende Kombination aus allen Möglichkeiten bekommst, beraten wir dich umfangreich und vergleichen Angebote. Auf diesem Weg sicherst du dir eine tragbare und günstige Baufinanzierung für dein Haus.

Der regionale Zusammenschluss in Form eines eingetragenen Vereins ist die Region Köln/Bonn. Im Ballungsraum Köln/Bonn leben ca. 3.535.000 Millionen Einwohner. Auf einer Fläche von fast 4.000 km² umfasst die Region Köln/Bonn eine Vielzahl von Stadt- und Landschaftstypologien. Die Region ist Tragfläche und Nährboden für Dienstleistungen und Gewerbe. Außerdem ist sie auch eine moderne Produktionslandschaft und Kulturraum. Durch die zentrale Lage im erweiterten Europa ist die Region eine der größten und produktivsten Wirtschaftsräume und zugleich die Drehscheibe Europas die optimal über alle Verkehrswege erreichbar ist.

Zur Region Köln/Bonn gehören die Städte:
  • Leverkusen
  • Bonn
  • Köln
und die Landkreise:
  • Oberbergischer Kreis
  • Rhein-Kreis Neuss
  • Rheinisch-Bergischer Kreis
  • Rhein-Sieg-Kreis
  • Rhein-Erft-Kreis
Vielfältig sind auch die Potenziale im Tourismus in der Region. Sie reichen von den Städten Bonn und Köln mit ihrem Freizeit und Kulturangebot, bis hin zu den drei Naturparken in der Region.
Mit Burgen und Schlössern, Mühlen und Klosterlandschaften, alten Römerstraßen und einer vielfältigen interessanten Kulturlandschaft hat die Region einiges zu bieten.
Mit seiner fürstlichen Einrichtung aus dem 18. Jahrhundert hat das Schloss Benrath einiges zu bieten. Neben den Räumen des klassischen Lust- und Jagdschlosses gibt es hier noch zwei weitere Museen und einen wunderschön angelegten Schlosspark.
Die Schlösser Falkenlust und Augustusburg in Brühl stehen auf der Liste der UNESCO-Welterbe Stätten. Als Meisterwerk in Rokoko gilt das Schloss Augustusburg in Brühl. Die Gartenanlage mit Zierbeeten, Blumenrabatten und Fontänen lädt zum Flanieren ein.
Aber auch das Jagdschloss Falkenlust, dass nur einen halbstündigen Spaziergang vom Schloss Augustusburg entfernt ist, ist ein Höhepunkt des Ausfluges.
Auch in der unmittelbar am Rhein liegenden Stadt Köln gibt es viel zu entdecken. Die vielen zahlreichen historischen Sehenswürdigkeiten und die 2000 jährige Geschichte machen Sie zu einer internationalen Berühmtheit.

Sehenswürdigkeiten in der Region Köln/Bonn:
  • Kölner Dom
  • Köln Triangle
  • Museum Ludwig
  • Kölner Zoo
  • Hohenzollernbrücke
  • Flora
  • Historische Altstadt
  • Schokoladenmuseum
  • Wallraf-Richartz-Museum & Foundation Corboud
  • Heumarkt
  • Groß St. Martin
  • Dreikönigsschrein
  • Kölnisch Wasser
  • Krewelshof Lohmar
  • Klosterhof Knechtsteden
  • Schloss Benrath
  • Schloss Augustusburg und Falkenlust