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Ein kurzer Überblick:

  • Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, musst du zuerst herausfinden, wie viel Budget dir zur Verfügung steht.
  • Den Kredit für dein Haus beantragst du als Annuitätendarlehen, als Bausparvertrag, als variables Darlehen oder als eine Mischung daraus.
  • Bei der Planung deines Vorhabens und der Finanzierung hast du verschiedene Möglichkeiten, Kosten zu sparen.

Was ist ein Hauskredit?

Der Hauskredit ist ein Darlehen, das du zur Finanzierung einer Immobilie benutzen kannst. Er ist zweckgebunden und darf deshalb nur für den Kauf, Bau oder die Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung eingesetzt werden. Du bekommst den Kredit bei einer Bank, einer Bausparkasse oder einer Versicherung. Er besteht aus der Kreditsumme, die du in monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlst. Außerdem erhält der Darlehensgeber von dir Zinsen und eine Kreditsicherheit wie zum Beispiel die Grundschuld auf dein Haus.

Eine Immobilie finanzieren - wie geht das?

Bevor du dir dein Traumhaus aussuchst, musst du für dich die Frage klären, wie viel das Objekt kosten darf. Die wenigsten Eigentümer haben so viele Rücklagen, dass sie alles aus eigener Tasche bezahlen können. Für den Restbetrag muss Fremdkapital her. Mit welchen Schritten gehst du die Finanzierung an?

1. Der Hauskredit: Was kann ich mir leisten?

Das hängt in erster Linie davon ab, wie viel Rate du jeden Monat begleichen kannst. Stellst du deine Einnahmen und Ausgaben pro Monat zusammen, findest du leicht heraus, welcher Betrag übrig bleibt. Als Einnahmen gelten:

  • Gehalt
  • Kindergeld
  • Rente
  • Kapitalerträge (nur sofern die Geldanlage nicht in die Gesamtfinanzierung gesteckt wird)

Bei den Ausgaben ist zu beachten, dass du unregelmäßige Kosten wie Versicherungen oder den Urlaub auf den Monat umrechnest. Die Miete kommt nicht dazu, dafür aber ein Betrag für die Instandhaltungsrücklage der neuen Immobilie.

Mit der folgenden Formel ermittelst du dann deinen möglichen Kreditrahmen:

monatlicher Restbetrag x 12 × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz) = Darlehensbetrag

2. Wie viel darf mein Haus kosten?

Im nächsten Schritt rechnest du zusammen, was du von deinem Ersparten für das Haus einsetzen kannst. Zum Eigenkapital zählen:

  • Tagesgeld oder Sparkonten
  • Wertpapiere
  • Bausparguthaben
  • Geldgeschenke der Familie

Wichtig: Du kannst nicht alle Rücklagen als Eigenkapital nutzen, denn beim Kauf entstehen noch rund 15 % Kaufnebenkosten. Diese Ausgaben musst du auf jeden Fall selbst bezahlen.

Dein Eigenkapital plus Hauskredit ergeben zusammen den Kaufpreis oder die Kosten für Grundstück und Bau deines Hauses.

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital - ist das möglich?

In Bankensprache heißt diese Variante Vollfinanzierung und es gibt sie tatsächlich. Gerade junge Menschen hatten oft noch nicht die Gelegenheit für eine Immobilie zu sparen. Doch mit der Vollfinanzierung sind für den Kreditgeber zusätzliche Risiken verbunden und er knüpft deshalb einige Bedingungen daran:

  • Die Kaufnebenkosten muss der Kreditnehmer selbst bezahlen, er kann sie nicht mit einem Kredit finanzieren.
  • Ein hoher Beleihungswert des Objekts ist notwendig. Das bedeutet: Bei der Bewertung durch den Kreditgeber muss er kaum Abschläge vom Kaufpreis machen, weil sie zum Beispiel bei Lage, Ausstattung und/oder Zustand sehr begehrt ist.
  • Die Bonität des Kreditnehmers ist optimal.
  • Mit einem ordentlichen Einkommen kann der Kreditnehmer die Darlehensrate bequem tragen und hat sogar noch Reserven übrig.

Deine Ansprechpartner vor Ort

Regionalimmobilien24 powered by consulent Beratungsgesellschaft mbH

selbstständiger Finanzierungsberater Tobias Ahr
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Welche Darlehensarten gibt es für die Finanzierung einer Immobilie?

Du kannst den Kredit für dein Haus aus unterschiedlichen Varianten wählen. Außerdem bietet der Staat Förderkredite und Zuschüsse an, die dir Geld einsparen, wenn dein Objekt den Kriterien entspricht. Die Darlehenstypen lassen sich miteinander und mit den Förderungen kombinieren. So stellst du mit einem Finanzexperten von Regionalimmobilien24 dein individuelles Finanzierungspaket zusammen. Welche Darlehenstypen sind auf dem Markt?

1. Das beliebte Annuitätendarlehen von der Bank

Meistens wirst du bei Anfrage nach einem Immobilienkredit erst einmal ein Annuitätendarlehen angeboten bekommen. Dabei erhältst du deinen Kreditbetrag und bezahlst dafür monatlich eine Rate aus Zins und Tilgung. Da deine Restschuld durch den Tilgungsanteil jeden Monat sinkt, musst du auch weniger Zinsen bezahlen. Die Rate bleibt jedoch gleich und so erhöht sich monatlich deine Tilgung um die eingesparten Zinsen. Beim Annuitätendarlehen hat der Kreditnehmer diese Vorteile:

  • eine verlässliche Rate
  • steigende Tilgungsanteile
  • gleichbleibender Zinssatz über die gewählte Zinsbindungsfrist

2. Ein Bauspardarlehen

Wenn du bereits einen Bausparvertrag angespart hast, kannst du ihn jetzt für deine Planung nutzen. Oder du entscheidest dich dafür, einen neuen Bausparvertrag abzuschließen. Das Prinzip funktioniert so: Der Bausparvertrag besteht aus einem Sparanteil und einem Darlehensanteil. Über einige Jahre zahlst du monatlich einen vereinbarten Betrag ein, bis 40 oder 50 % der Bausparsumme erreicht sind. Kurz darauf wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und du kannst das Angesparte zusammen mit dem Bauspardarlehen bekommen. Ab diesem Moment musst du dein Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung zurückzahlen. Für den Bausparvertrag selbst fallen Abschlussgebühren und eventuell Kontoführungsgebühren an. Wie sehen deine Vorteile aus?

  • schnelle Tilgung
  • Förderungen des Staates wie die Wohnungsbauprämie oder der Wohn-Riester sind möglich
  • stabile monatliche Rate
  • bekannte Sollzinsen für die gesamte Laufzeit

Exkurs: Was, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist?

Sowohl deine Bank als auch die Bausparkasse lassen dich nicht Jahre auf deine Finanzierung warten. Wenn der Vertrag noch nicht voll angespart ist, erhältst du eine Vorfinanzierung, eine Zwischenfinanzierung oder ein Bausparsofortdarlehen – alles Begriffe für ein ähnliches Kombiprodukt: Parallel zum Bausparvertrag läuft ein Kredit in gleicher Höhe, für den du nur Zinsen bezahlst. Die Tilgung ist am Ende der Laufzeit fällig und kommt natürlich aus dem Bausparvertrag, der ausgezahlt wird. Die ersten Jahre bringst du den Sparbetrag für den Bausparvertrag und die Zinsen für die Vorfinanzierung auf. Nach Zuteilung ist die Vorfinanzierung getilgt und du bezahlst die Rate für das Bauspardarlehen.

3. Ein variables Darlehen für Risikofreudige

Anstelle eines Annuitätendarlehens mit festem Sollzins ist auch ein Kredit mit variablem Zinssatz erhältlich. Der Unterschied: Der Zins orientiert sich am 3-Monats-EURIBOR und ändert sich, wann immer der EURIBOR sinkt oder fällt. Das ist sehr praktisch, wenn Kreditnehmer von sinkenden Zinsen am Markt ausgehen. Dann nehmen sie jede Zinsbewegung mit und sparen viele Kosten. Allerdings müssen sie auch steigende Zinsen mittragen. Dieses Darlehen eignet sich für Kreditnehmer mit einem stabilen finanziellen Hintergrund, die sich des Risikos bewusst sind.

Tipps, wie du einen günstigen Hauskredit planst

Da jede Baufinanzierung unterschiedliche Eigenheiten hat und die Finanzen bei jedem anders aussehen, sollte der Kredit für dein Haus auf dich zugeschnitten sein. Einige Möglichkeiten, wo du selbst etwas anpassen oder verändern kannst, haben wir dir aufgelistet. Unsere Experten helfen dir gerne dabei!

Die Kredithöhe – gibt es Einsparpotenzial?

Steigende Kaufpreise und Baukosten bringen dich vielleicht dazu, dein Budget bis zum letzten Cent auszureizen. Trotzdem kannst du versuchen, deine Hauskosten zu reduzieren, wo es sinnvoll ist:

  • Spare nicht am Gutachter, sondern versuche mit den Mängeln, die er entdeckt, eine bessere Verhandlungsposition zu erhalten.
  • Plane für Sanierung und Baukosten und vergleiche Kostenvoranschläge. Dadurch vermeidest du auch eine teure Nachfinanzierung von zusätzlichen Kosten.
  • Wenn du dir Eigenleistungen zutraust, hast du weniger Handwerkerausgaben.
  • Erkundige dich, ob es in deiner Region günstiger ist, neu zu bauen oder eine Bestandsimmobilie zu kaufen.

Deine Kaufnebenkosten – so erhöhst du dein Eigenkapital

Die Nebenkosten, wenn du ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie erwirbst, liegen je nach Bundesland bei etwa 15 %. Das ist ein beachtlicher Betrag. Ersparen kannst du dir nur die Maklergebühren, die stolze 5 bis über 7 % ausmachen. Um diese Kosten zu vermeiden, kaufst du dein Objekt direkt von privat oder von einem Bauträger. Damit kannst du von deinen Rücklagen mehr für die eigentliche Finanzierung einsetzen und erhöhst somit dein Eigenkapital. Vorteil? Weniger Kreditkosten und bei der Bank eine bessere Bonität.

Wie erhältst du einen günstigen Sollzins für den Kredit?

Das A und O ist ein ausgiebiger Kreditvergleich von verschiedenen Anbietern über den Effektivzins. Dadurch findest du die optimalen Konditionen für deine Baufinanzierung. Allerdings darfst du nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, das heißt: Achte darauf, dass du nur Darlehen mit den gleichen Vorgaben nebeneinander stellst. Bestimmte Variablen verändern nämlich den Zinssatz nach oben oder unten:

  • Die Zinsbindungsfrist: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz.
  • Kredithöhe und Immobilienwert: Das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und deinem Objekt wirkt sich auf den Beleihungswert und die Risikobewertung aus. Je größer die Differenz zwischen den beiden, desto kleiner wird dein Zinssatz.
  • Tilgungsrate: Einige Banken honorieren eine höhere Tilgung mit einem Abschlag auf den Zinssatz.

Welche Tilgungsrate ist optimal?

Eine schnelle Tilgung spart effektiv Zinsen, da deine Schulden zügig sinken. Das gilt immer, egal, wie hoch der Zinssatz ist. Bei niedrigem Zinsniveau entsteht beim Annuitätendarlehen der Effekt, dass eine geringe Tilgung zu einer verrückten Gesamtlaufzeit von teils über 60 Jahren führt. Ein Beispiel:

Für ein Darlehen mit 500.000 € mit 3 % Sollzins und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren vergleicht ein Kreditnehmer die Tilgung.

Tilgungssatz Gesamtlaufzeit Zinskosten in 10 Jahren Rate
1 % 44 Jahre 165.236,45 € 1.875,00 €
3 % 22 Jahre 145.709,36 € 2.708,33 €

An diesem Beispiel wird deutlich, welche Auswirkungen die Tilgungshöhe sowohl auf die Gesamtlaufzeit als auch auf die Zinskosten hat. Natürlich sorgt eine höhere anfängliche Tilgung auf für eine höhere monatliche Rate.

Die Zinsbindung – kann sie dir Kosten sparen?

Beim Annuitätendarlehen kommt der Zinsbindung besondere Bedeutung zu. Grundsätzlich hast du die Wahl deinen Zinssatz zwischen 5 und bis zu 30 Jahren festzuschreiben. Natürlich verlangt der Kreditgeber für eine längere Zinsgarantie auch einen Aufschlag. Das lohnt sich jedoch, wenn in den kommenden Jahren mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet werden muss. Dann reduzierst du dein Risiko, bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Sollzins zu bekommen. Gehst du jedoch von gleichbleibenden oder sogar sinkenden Zinsen aus, solltest du eher zu den kurzen Laufzeiten greifen.

Sondertilgungen puschen die Finanzierung

Bist du ein Sparfuchs? Oder bekommst du öfter eine Prämie vom Arbeitgeber? Einen ungeplanten Geldsegen kannst du hin und wieder in dein Darlehen stecken, wenn du in deinem Kreditvertrag eine Sondertilgungsmöglichkeit vereinbarst. Was bringt diese Variable? Angenommen, ein Kreditnehmer plant, während der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren jährlich eine Sondertilgung mit 1.000 € vorzunehmen. Sein Kreditbetrag liegt bei 200.000 €, der Zinssatz bei 3,5 % und die Rate bei 916,67 €. Wie sieht seine Ersparnis aus?

Sondertilgung Restschuld nach
10 Jahren
Zinskosten in
10 Jahren
voraussichtliche Gesamtlaufzeit
Darlehen
nein 152.189,16 € 62.189,16 € 29 Jahre
ja 140.426,99 € 60.426,99 € 25 Jahre

Innerhalb der 10 Jahre Zinsbindung kommt eine Ersparnis von 1.762,17 € zusammen. Außerdem hat er weniger Restschulden, die in der Anschlussfinanzierung noch deutlich mehr Auswirkungen haben.

Welche Gebühren sind unnötig?

Kreditgeber haben aufgrund gesetzlicher Regelungen kaum noch Gebühren, die zu deinen Zinsen hinzukommen. Durch Buchungstage entsteht manchmal eine rechnerische Differenz, die in den Effektivzins einkalkuliert werden muss. Was darin nicht enthalten ist, sind die Bereitstellungsprovisionen. Diese Gebühr kommt auf dich zu, wenn du den Kreditbetrag nicht sofort oder nicht komplett benötigst. Das ist zum Beispiel bei Sanierungen oder dem Neubau der Fall. Die Bank verlangt dann für den nicht ausbezahlten Betrag eine ordentliche Provision. Du kannst in den Kreditvertrag einen Zeitrahmen ohne Bereitstellungsprovision aufnehmen. So reduzierst du diese Kosten.

Den Hauskredit planen und Kosten vermeiden

Einen Hauskredit kannst du nur für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden. Es gibt ihn in verschiedenen Darlehensvarianten, die du auch zusammen nutzen kannst. Durch den geschickten Einsatz von Vertragsbedingungen und den Vergleich von Konditionen sparst du dir eine Menge Kosten und beschleunigst die Rückzahlung. Die Finanzexperten von Regionalimmobilien24 unterstützen dich beim Planen und vergleichen für dich zahllose Anbieter. Melde dich am besten noch heute!

Der regionale Zusammenschluss in Form eines eingetragenen Vereins ist die Region Köln/Bonn. Im Ballungsraum Köln/Bonn leben ca. 3.535.000 Millionen Einwohner. Auf einer Fläche von fast 4.000 km² umfasst die Region Köln/Bonn eine Vielzahl von Stadt- und Landschaftstypologien. Die Region ist Tragfläche und Nährboden für Dienstleistungen und Gewerbe. Außerdem ist sie auch eine moderne Produktionslandschaft und Kulturraum. Durch die zentrale Lage im erweiterten Europa ist die Region eine der größten und produktivsten Wirtschaftsräume und zugleich die Drehscheibe Europas die optimal über alle Verkehrswege erreichbar ist.

Zur Region Köln/Bonn gehören die Städte:
  • Leverkusen
  • Bonn
  • Köln
und die Landkreise:
  • Oberbergischer Kreis
  • Rhein-Kreis Neuss
  • Rheinisch-Bergischer Kreis
  • Rhein-Sieg-Kreis
  • Rhein-Erft-Kreis
Vielfältig sind auch die Potenziale im Tourismus in der Region. Sie reichen von den Städten Bonn und Köln mit ihrem Freizeit und Kulturangebot, bis hin zu den drei Naturparken in der Region.
Mit Burgen und Schlössern, Mühlen und Klosterlandschaften, alten Römerstraßen und einer vielfältigen interessanten Kulturlandschaft hat die Region einiges zu bieten.
Mit seiner fürstlichen Einrichtung aus dem 18. Jahrhundert hat das Schloss Benrath einiges zu bieten. Neben den Räumen des klassischen Lust- und Jagdschlosses gibt es hier noch zwei weitere Museen und einen wunderschön angelegten Schlosspark.
Die Schlösser Falkenlust und Augustusburg in Brühl stehen auf der Liste der UNESCO-Welterbe Stätten. Als Meisterwerk in Rokoko gilt das Schloss Augustusburg in Brühl. Die Gartenanlage mit Zierbeeten, Blumenrabatten und Fontänen lädt zum Flanieren ein.
Aber auch das Jagdschloss Falkenlust, dass nur einen halbstündigen Spaziergang vom Schloss Augustusburg entfernt ist, ist ein Höhepunkt des Ausfluges.
Auch in der unmittelbar am Rhein liegenden Stadt Köln gibt es viel zu entdecken. Die vielen zahlreichen historischen Sehenswürdigkeiten und die 2000 jährige Geschichte machen Sie zu einer internationalen Berühmtheit.

Sehenswürdigkeiten in der Region Köln/Bonn:
  • Kölner Dom
  • Köln Triangle
  • Museum Ludwig
  • Kölner Zoo
  • Hohenzollernbrücke
  • Flora
  • Historische Altstadt
  • Schokoladenmuseum
  • Wallraf-Richartz-Museum & Foundation Corboud
  • Heumarkt
  • Groß St. Martin
  • Dreikönigsschrein
  • Kölnisch Wasser
  • Krewelshof Lohmar
  • Klosterhof Knechtsteden
  • Schloss Benrath
  • Schloss Augustusburg und Falkenlust