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Nebenkosten für Hauskauf und -bau in Mittelthüringen

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Ein kleiner Überblick:

  • Beim Kauf einer Immobilie kommen auf Käufer zusätzliche Kosten für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch in Höhe von etwa 20 % der Kaufsumme zu.
  • Für einen Hausbau entstehen ebenfalls Ausgaben in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben in Höhe von 20 %.
  • Eine genaue Prüfung des Bau- oder Architektenvertrags zeigt, welche Baunebenkosten bereits enthalten sind und welche noch hinzukommen.

Welche Nebenkosten entstehen, wenn du ein Haus kaufst oder baust?

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist für Eigentümer Großprojekt und Abenteuer zugleich. Die wenigsten haben auf diesem Gebiet bereits Erfahrung gesammelt. Deshalb sind viele Bauherren und Käufer überrascht, wenn sie feststellen, wie viele Nebenkosten dieses Projekt mit sich bringt. Das liegt nicht zuletzt an den vielen Aufgaben, die mit der Eigentumsübertragung, der Finanzierung und der Bauabwicklung verbunden sind. In deiner Finanzierung musst du unbedingt ausreichend Kapital für die zusätzlichen Kosten mit einplanen, denn sie liegen für die meisten Bau- und Kaufvorhaben bei rund 20 % der Gesamtfinanzierung.

Definition: Was sind Nebenkosten beim Hausbau oder beim Hauskauf?

  1. Beim Kauf einer Immobilie – egal, ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – muss der Käufer nicht nur den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Auf ihn kommen Kaufnebenkosten für die Eigentumsübertragung und Dienstleistungen rund um den Kaufprozess zu.
  2. Der Bau eines Hauses produziert Ausgaben für das Grundstück und das eigentliche Gebäude. Die ersten zusätzlichen Kosten entstehen beim Grundstückskauf (siehe Punkt 1). Beim Bauen kommen zum vereinbarten Fertigungspreis weitere Handwerksleistungen, Versicherungen und laufende Ausgaben hinzu.

Die Kaufnebenkosten – für Grundstück oder Immobilie

Sowohl der Bauherr als auch der Käufer werden beim Erwerb ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks mit den Kaufnebenkosten konfrontiert. Grob über den Daumen gepeilt kannst du von etwa 15 - 20 % des Kaufpreises ausgehen. Für eine genauere Berechnung nutze gerne unseren Nebenkostenrechner. Was kommt da alles zusammen?

Ausgaben für das Grundbuch

Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsübertragung und den Eintrag deiner Grundschuld im Grundbuch deiner Immobilie vor. Dazu benötigst du die folgenden Dienstleistungen des Grundbuchamts:

  • Grundbuchauszug
  • Auflassungsvormerkung
  • Eintragung des neuen Eigentümers
  • Löschung des vorherigen Eigentümers gemäß Kaufvertrag
  • Eintragung einer neuen Hypothek oder Grundschuld
  • Übertragung einer alten Grundschuld

Insgesamt kosten die Vorgänge im Grundbuch etwa 0,5 % von der Kaufsumme. Die Ausgaben für die Grundschuld berechnet das Grundbuchamt nicht vom Kaufpreis, sondern von der Höhe der Sicherheit. Die Übertragung ist dabei preiswerter als Löschung und Neueintrag ins Grundbuch.

Info: Die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld, die du nicht mehr verwenden kannst, hat der Verkäufer zu tragen.

Die Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt berechnet dir für den Kauf des Grundstücks eine Steuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Bayern und Sachsen ist sie mit 3,5 % vom Kaufpreis am günstigsten. Den höchsten Prozentsatz haben dagegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland mit 6,5 %.

Provision für den Makler

Der Immobilienmakler verlangt für seine Vermittlungsarbeit eine Gebühr. Von staatlicher Seite ist diesen Kosten keine Obergrenze gesetzt, doch die Makler halten sich in der Regel an ortsübliche Sätze. Gesetzlich ist seit Ende 2020 geregelt, dass private Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nur noch maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen müssen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dann muss er die Provision jeweils hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilen. Häufig kostet die Maklercourtage zwischen 3 und 7 % plus Mehrwertsteuer (bei Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer die Hälfte). Inzwischen sind jedoch auch Gebühren von über 8 % möglich.

Tipp: Die Provision für den Makler kannst du dir sparen, wenn du deine Immobilie von privat kaufst. Sie entfällt auch bei Grundstücken, die du direkt bei der Gemeinde erwirbst oder wenn du eine Immobilie beim Bauträger kaufst.

Rechenbeispiel für die Kaufnebenkosten

Weitere Ausgaben bei einem Kaufpreis von 500.000 € Euro
Grunderwerbssteuer für GW 5% 27.500 €
Notar 5.500 €
Grundbuch 2.750 €
Provision für Makler 4,76% 26.180 €
Kaufnebenkosten 111.930 €

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Nebenkosten beim Hausbau – was erwartet Bauherren?

Auch bei den Baukosten solltest du Nebenkosten mit etwa 20 % der Baukosten veranschlagen. Außerdem ist es gut einen Puffer für zusätzliche Ausstattungswünsche und Unvorhergesehenes festzulegen. Auf diese Weise wird dir die Finanzierung während der Bauzeit nicht zu eng.

Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen während der Planung?

Bevor die Handwerker überhaupt mit dem Bau deines Hauses beginnen, muss das gekaufte Grundstück vorbereitet werden und du benötigst eine Baugenehmigung. Einige der folgenden Zusatzkosten sind in manchen Bauverträgen mit Bauträgern, Fertighausherstellern oder in den Architektenplanungen schon enthalten. Und manche der Punkte fallen bei bestimmten Vorhaben gar nicht an. Deshalb ist es gut, schon bei den Vorbesprechungen nach allen Kostenfaktoren zu fragen und Voranschläge einzuholen.

  1. Erschließung des Grundstücks

    Meistens haben Grundstücke, die du bei der Gemeinde kaufst, bereits alle Anschlüsse für Strom, Wasser, Telefon, Kanalisation und an das Straßennetz. Dann sind die Kosten dafür bereits im Kaufpreis enthalten. Handelt es sich jedoch um ein völlig neues Baugebiet oder baust du auf ein neu aufzuteilendes Grundstück, können die Erschließungskosten noch auf dich zukommen. Liegen die Leitungen und Kanäle bereits auf deinem Grundstück, muss auch auf dem Gelände noch eine Erschließung durch die Versorger stattfinden. Dafür fallen weitere Kosten an. Da die Beträge regional stark schwanken, informierst du dich am besten bei deiner Gemeinde und den Versorgungsbetrieben über die Kosten in deiner Gegend.

  2. Vermessung und Eintragung ins Liegenschaftskataster

    Ebenfalls bei der Erschließung muss dein Grundstück vermessen und in eine Flurkarte eingetragen werden. Die Vermessung erfolgt ein weiteres Mal, wenn dein Gebäude und Nebengebäude wie die Garage fertiggestellt sind. Dabei können schon 3.000 € zusammenkommen.

  3. Baugenehmigung

    Deinen Bauantrag stellst du zusammen mit dem Architekten oder der Baufirma. Deshalb sind die Gebühren für Antrag und Baugenehmigung manchmal bereits in den Bauvertrag mit eingerechnet. Die Kosten sind von der Gemeinde abhängig und liegen für ein Einfamilienhaus schon mal bei 800 €.

  4. Bodengutachten

    Häufig ist ein Bodengutachten durch einen Sachverständigen notwendig. Er nimmt Bodenproben und stellt die Beschaffenheit des Untergrunds fest. Das bestimmt wiederum die Kosten für den Aushub und kann zu einer Veränderung bei der Abdichtung eines Kellers führen. Der Gutachter stellt eine Rechnung mit etwa 500 - 1.000 €.

  5. Abbruch bestehender Bebauung

    Falls dein Grundstück noch mit einem baufälligen Haus oder Schuppen bebaut ist, übernimmt ein Bauunternehmen den Abbruch und die Entsorgung. Für diese Arbeiten ist ein Kostenvoranschlag sinnvoll, da die Preise je nach Größe des Gebäudes und den zu entsorgenden Materialien stark schwanken. Kosten sparst du, wenn du das Gebäude in Eigenleistung leer räumst.

  6. Rodung

    Natürlich möchtest du einen schönen Bewuchs erhalten, doch die Baumaschinen benötigen Platz. Oft müssen deshalb Bäume und Sträucher für den Neubau weichen. Je nachdem, wie hoch die Bepflanzung ist, kannst du die Sträucher selbst roden.

  7. Baustraße

    Steht das Gebäude nicht direkt an der Straße, muss die Baufirma eine Baustraße über das Grundstück anlegen, damit Lastwagen gut anfahren können. Diese Gebühren sind oft in den Hauskosten der Bauträger und Fertighaushersteller enthalten. Eine solche Schotterstraße kann rund 1.000 € kosten.

  8. Prüfstatiker

    Ein Gutachter muss die Statik deines geplanten Neubaus vorab prüfen und feststellen, ob der Boden das Gebäude tragen wird. Dafür entstehen Kosten, die der Architekt oder Bauunternehmer manchmal schon eingeplant hat.

  9. Aushub der Baugrube und Abfuhr des Bodens

    Je nachdem, ob du nur ein Fundament oder gleich einen Keller planst, sind die Erdarbeiten unterschiedlich umfangreich. Ein Teil des Bodens kann für den Garten zurückbleiben, doch das meiste muss entsorgt werden.

  10. Bauvertrag prüfen

    Da Bauunternehmen den Bauvertrag anfertigen, ist es sinnvoll, wenn der Käufer den Inhalt von einem Anwalt abklären lässt. Er kann dich auf Nachteile hinweisen und dich vor versteckten Kosten bewahren.

Zusatzkosten während der Bauphase - welche sind das?

Sobald der erste Bagger rollt, beginnt der eigentliche Hausbau. Jeden Tag verändert sich die Baustelle und du siehst, wie dein Rohbau entsteht. Welche zusätzlichen Ausgaben können jetzt auch dich zukommen?

  1. Architektenkosten

    Die Ausgaben für einen Architekten sollten nur extra hinzukommen, wenn du dich für ein Architektenhaus entscheidest. Dann musst du rund 15 % der Bausumme einplanen. Bei einem Bauträger oder Fertighaushersteller sind die Architektengebühren in der Regel inklusive.

  2. Gutachter für die Baubegleitung

    Kein Muss, aber sinnvoll: Eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen nimmt dir die Sorge ab, Mängel nicht oder erst zu spät zu erkennen. Er begeht die Baustelle regelmäßig und schaut sich die unterschiedlichen Gewerke an. Seine Expertise ist zwar nicht umsonst, doch sie kann dir Tausende von Euro sparen. Dafür verlangen die meisten unabhängigen Gutachter einen Stundensatz von 100 €.

  3. Versicherungen

    Während der Bauzeit kann viel passieren. Ein Unfall, Schäden am Eigentum Dritter oder ein Unwetter zerstören einen Teil deines Rohbaus. Gegen diese Unwägbarkeiten kannst du verschiedene Versicherungen abschließen. Zunächst solltest du prüfen, ob in deiner Haftpflichtversicherung ein Bauvorhaben eingeschlossen ist. Sonst benötigst du eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Zusätzlich kannst du eine Feuerrohbauversicherung und eine Bauleistungsversicherung abschließen. Einige Bauträger bieten diese Versicherungen im Paket an, aber es lohnt sich, hier Preise zu vergleichen.

  4. Laufende Kosten

    Für den Bau brauchen die Handwerker Strom und Wasser, um ihre Maschinen zu bedienen und Material anzumischen. Den Verbrauch solltest du nicht unterschätzen. Zwischen 100 und 150 € können pro Monat zusammenkommen.

  5. Finanzierungskosten

    Je nachdem, wie lange dein Haus gebaut wird, können dir bei der Finanzierung zusätzliche Kosten entstehen. Für einen Baukredit verlangen Banken nach einer gewissen Zeit eine Bereitstellungsprovision, wenn nicht der gesamte Betrag abgerufen wird. Du kannst dir einen Freiraum schaffen, indem du beim Kreditvertrag auf eine Zeit ohne Bereitstellungsprovision von sechs Monaten bis zu einem Jahr achtest. Danach zahlst du für den Betrag, den die Bank noch nicht ausgezahlt hat, jeden Monat in der Regel 0,2 % Gebühr.

Weitere Kosten nach Fertigstellung

Bevor du dein Haus beziehen kannst, steht noch die Abnahme an. Natürlich bist du als Bauherr der richtige Ansprechpartner, um die Arbeiten der Baufirma zu kontrollieren. Ein Gutachter, der den Bau begleitet hat, sollte dabei ebenfalls anwesend sein und dich bei der Suche nach Mängeln unterstützen. Welche Ausgaben sind noch nötig?

  1. Abnahme des Rohbaus und Schlussabnahme

    Die Bauaufsichtsbehörde überprüft, ob der Bau laut Baugenehmigung korrekt ausgeführt wurde. Wie umfassend diese beiden Abnahmen durchgeführt werden, hängt von der jeweiligen Behörde ab.

  2. Prüfprotokoll des Schornsteinfegers

    Der Schornsteinfeger muss die Heizungsanlage vor Inbetriebnahme prüfen, bewerten und ein Protokoll darüber erstellen.

  3. Außenanlagen

    Den Garten, die Terrasse, Pflasterarbeiten und die Einfriedung möchtest du vielleicht von einem Gartenbauunternehmen herstellen lassen. Oder du machst das selbst. In jedem Fall entstehen dadurch Ausgaben, die nicht in deinen Baukosten enthalten sind. Experten setzen Außenanlagen mit etwa 10.000 € an.

Beim Bau und Kauf einer Immobilie die Nebenkosten nicht vergessen

Natürlich musst du bereits für den Kauf eines Grundstücks und den Hausbau eine ziemlich hohe Geldsumme aufbringen. Doch für zahlreiche Dienstleistungen und Arbeiten kommen trotzdem weitere Ausgaben auf dich zu, die du bei der Finanzierung nicht vergessen solltest. Die Kaufnebenkosten betragen überschlagen 20 % vom Kaufpreis. Dazu kommen weitere 20 % an Nebenkosten von der Bausumme. Regionalimmobilien24 berät dich gerne über die Möglichkeiten einer Baufinanzierung. Wende dich an unsere Experten.

Landschaftlich reizvoll mit Bergen von fast 1000 Höhenmetern sowie unzählige Wälder, Wiesen, Bäche, Flüsse, Seen und tolle Naturparks und Biosphärenreservate laden die Besucher Mittelthüringens ein. Es lohnt sich immer zu verweilen und die Natur zu genießen.
Gern möchten wir Ihnen hier einen kleinen Überblick über die tollen Städte und Sehenswürdigkeiten von Mittelthüringen geben. Natürlich ist dies an dieser Stelle nicht ausführlich möglich und nur kurz beschrieben.
Wir beginnen mit der beschaulichen Kleinstadt Weimar. Die kreisfreie Stadt Weimar liegt mit einer Fläche von 84,48 km2 und ca. 65.000 Einwohnern im Freistaat Thüringen.Bereits die Berühmtheiten Goethe, Schiller, Cranach, Bach, Liszt, Strauss und viele weitere waren fasziniert von den verwinkelten Gassen und dem Charme der einladenden Plätze der Stadt und deren weitläufigen Parks. In Weimar befindet sich das deutsche Nationaltheater und das Schloss Belvedere, welches ein Teil des Weimaer Weltkulturerbe ist.
Die Bachstadt Arnstadt liegt in der Nähe von dem Landschaftsschutzgebiet der „Drei Gleichen“. Arnstadt gilt als Eingangstor zum Thüringer Wald und kann mit einer über 1300 Jahre alten Stadtgeschichte auch zahlreiche geschichtliche Zeugnisse und Spuren vorweisen. Zu nennen und sehenswert sind vor allem die Ruine Neideck, der Jakobsturm, die Liebfrauenkirche, das Schloss mit dem Schlussmuseum sowie die schmalen Gassen der Altstadt. Arnstadt kann auf eine über mehrere Generationen der Musikerfamilie Bach zurückblicken und Johann Sebastian Bach war von 1703 bis 1707 Organist in der heutigen Bachkirche tätig.
Am Nordhang des Thüringer-Waldes liegt die Stadt Ilmenau, welche von der Ilm ihren Namen bekam. Die historische Altstadt ist sehr sehenswert. Auch die technische Universität als Forschungsstandort, das Gothehäuschen und das städtische Museum werden gern besucht und haben einen guten Ruf weit über die Tore Ilmenaus hinaus. Der 20 km lange Goethewanderweg ist für Wanderfreunde eine tolle Gelegenheit die Aufenthaltsorte des Dichters kennenzulernen.
Ein weiteres Highlight nach Kultur in Städten ist der Ilmtal-Radweg. Dieser führt auf 123 Kilometern vom Thüringer Wald durch das Weimaer Land. Die Ilmquelle im Thüringer Wald ist der Beginn des Ilmtal-Radwegs und führt bis zur Mündung der Ilm in die Saale. Dieser Radweg ist sowohl landschaftlich als auch kulturell eine tolle Variante seinen Urlaub mit sportlichen Aktivitäten zu verbinden. Durch den leichten bis mittleren Schwierigkeitsgrad eignet sich der Radweg auch für die ganze Familie.
Eines darf hier auf keinen Fall fehlen – die kulinarischen Highlights. Bekannt ist die Thüringer Küche auf jeden Fall durch Ihre Leckerei wie die Thüringer Bratwurst, welche typisch auf einem Holzkohlegrill gebrutzelt wird. Die Thüringer Bratwurst ist aber bereits über die Grenzen Thüringens bekannt, ein Exportschlager und seit Januar 2004 sogar eine offiziell geschützte geografische Angabe.
Wer die kulturelle Seite Mittelthüringens kennen lernen möchte, der findet, bildlich gesprochen, feinste Leckerbissen. Weimar ist wohl eine der kleinsten Kulturmetropolen. Ein kultureller Höhepunkt ist natürlich das Kunstfest in Weimar. Auch im kleinen, aber feinen Ekhof-Theater in Gotha findet der Kulturinteressierte magische Momente. Die hier beschriebenen Highlights von Mittelthüringen sind nur einige der wunderschönen Region. Verschaffen Sie sich selbst einen Eindruck und besuchen Sie Mittelthüringen. Weitere sehenswerte Orte in Mittelthüringen sind zum Beispiel: Gotha, Apolda, Siebenlehn, Sömmerda, Stadtilm, Waltershausen

Weitere Sehenswürdigkeiten in Mittelthüringen:
  • Kyffhäuser
  • Wartburg
  • Thüringer Wald
  • Barbarossahöhle
  • Bärenpark Worbis
  • Nationalpark Hainich
  • Dornburger Schlösser
  • Erfurter Dom