Wie hilft der Baufinanzierungs-Rechner bei der Planung

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Ein kurzer Überblick:

  • Der Baufinanzierungsrechner kalkuliert für dich Zinskosten, Gesamtlaufzeit und Restschuld nach Zinsbindungsende.
  • Du kannst mit Kaufpreis und Eigenkapital deine Darlehenssumme ausrechnen.
  • In wenigen Augenblicken veränderst du Tilgungssatz, Sondertilgung, Zinsbindung und den Sollzins. Damit kannst du verschiedene Varianten durchprobieren und deine ideale Kombination herausfinden.

Mit dem Baufinanzierungs-Rechner dein Vorhaben ausloten

Eine Hauskauf-Finanzierung ähnelt einem Rennwagen. Erst, wenn das Setup perfekt ist, holt der Fahrer das Beste aus dem Wagen heraus. Mit dem Baufinanzierungsrechner optimierst du das Setup deiner Immobilienfinanzierung und passt sie an deine Bedürfnisse und Lebensumstände an. Verschiedene Komponenten haben Erklärungsbedarf, deshalb geben wir dir Informationen an die Hand, die dir bei den Eingaben helfen. Außerdem können wir dir nur empfehlen, unterschiedliche Szenarien durchzuprobieren. Nutze den Baufinanzierungs-Rechner als deine persönliche Teststrecke, bevor du dich auf die Suche nach deiner Traumimmobilie machst.

Kaufpreis, Eigenkapital und Darlehen – den Baufinanzierungsrechner füttern

Die meisten Hauskauf-Finanzierungen funktionieren nur mit einem Baukredit, denn die wenigsten Käufer oder Bauherren haben den gesamten Kaufpreis angespart. Eine einfache Gleichung stellt die Finanzierung dar:

Hauskauf-Finanzierung = Immobilienpreis + Nebenkosten = Eigenkapital + Darlehen

Deshalb nutzt auch der Baufinanzierungsrechner diese Daten. Einen Teil der Kaufnebenkosten und die erforderliche Darlehenshöhe ermittelt er für dich.

Was kostet die Immobilie?

Wer eine neuwertige Immobilie kauft, hat schnell eine gute Vorstellung vom Kaufpreis. Ein Blick in aktuelle Verkaufsanzeigen hilft dabei, die Marktpreise von Häusern und Wohnungen einzuschätzen. Schwieriger wird es, wenn zum Kaufpreis Modernisierungskosten hinzukommen oder du auf ein Grundstück neu baust.

Ein Beispiel verdeutlicht die Rechnung: Familie M. plant, ein Haus zu kaufen, das neue Fenster, ein neues Bad und eine neue Heizung benötigt. Sie möchten die Gesamtsumme ihrer Ausgaben kalkulieren. Das Beispiel begleitet uns in den kommenden Absätzen.

Modernisierungen:

Es ist immer sinnvoll, zusammen mit einem Gutachter die Immobilie zu begehen. Er kann dich auf Mängel hinweisen und dir die notwendigen Maßnahmen nennen. Von verschiedenen Handwerkern holst du dir dann Kostenvoranschläge ein.

Beispiel Familie M.:
Kaufpreis: 350.000 €
Fenster: 10.000 €
Bad: 4.000 €
Heizanlage: 25.000 €
Kosten Haus: 389.000 €

Neubau:

Neben dem Kaufpreis für dein Grundstück musst du einen Bauvertrag mit einem Fertighaushersteller, einem Bauträger oder einem Architekten abschließen. Sie nennen dir einen Betrag, den du für den Neubau veranschlagen kannst. Allerdings kommen etwa 20 % Baunebenkosten hinzu wie

  • evtl. Architektenhonorar
  • Versicherungen
  • Baustrom und -wasser
  • Vermessungen
  • Bodengutachten
  • Erschließung und Anschlusskosten
  • Erdarbeiten
  • Genehmigungen
  • Abnahmen
  • Außenanlagen
  • Carport/Garage
  • Zusatzkosten durch hochwertigere Ausstattung bei Bemusterung

Welche Nebenkosten muss ich bei der Hauskauf-Finanzierung berücksichtigen?

Jeder Immobilienkauf verursacht Kaufnebenkosten. Diese zusätzlichen Ausgaben solltest du aus deinen eigenen Mitteln bezahlen können. Die meisten Banken finanzieren die Nebenkosten nur in Ausnahmefällen und bei perfekter Bonität mit. Und sie lassen sich das zusätzliche Risiko mit höheren Bauzinsen bezahlen. Einen Teil dieser Ausgaben ermittelt der Baufinanzierungsrechner oder Darlehensrechner für dich. Dann musst du nur dein Bundesland und die Maklerprovision eingeben.

  • Grunderwerbsteuer: Die Steuer, die für den Kauf einer Immobilie vom Finanzamt berechnet wird, beläuft sich je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5 %.
  • Maklercourtage: Der Immobilienmakler verlangt für seine Vermittlungsarbeit eine vorab vereinbarte Provision. Seine Gebühren legt er selbst fest, doch in der Regel liegen sie zwischen 4,65 und 8,14 %. Hat der Makler mit Käufer und Verkäufer einen Vermittlungsvertrag geschlossen, werden die Kosten hälftig bezahlt.
  • Grundbuch- und Notargebühren: Für den Kaufvertrag, die Eigentumsüberschreibung, die Grundschuld und einige andere Dienstleistungen bekommst du nach und nach mehrere Rechnungen vom Grundbuchamt und vom Notar. Insgesamt kommen dabei 1,5 bis 2,5 % an zusätzlichen Ausgaben zusammen.

Beispiel Familie M.:

Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg von 5 %: 17.500 € (Baden-Württemberg 5%)
Maklercourtage von 4,07 %: 14.245 € (4,07%)
Grundbuch- und Notarkosten von 1,5 %: 5.250 € (1,5%)
Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 350.000 €: 36.995 €

Wie viel Eigenkapital sollte ich einsetzen?

Kein Darlehensrechner kann dein Eigenkapital ausrechnen, denn es ist deine Entscheidung, wie viel des Ersparten du für die Immobilie benutzt. Zu deinen eigenen Mitteln gehören:

  • Guthaben
  • Wertpapiere
  • Eigenleistungen bei Sanierung und Neubau
  • Schenkungen und Darlehen von Verwandten

Wichtig ist: Deine eigenen Mittel verringern das Risiko der Bank, denn dem Baudarlehen steht dann ein höherer Immobilienwert gegenüber. Das Kreditinstitut ermittelt einen eigenen Beleihungswert für dein Haus und setzt diesen Betrag ins Verhältnis zum Darlehensbetrag. Dabei erhält es einen Prozentsatz, den sogenannten Beleihungsauslauf. Mit 60 oder 80 % Beleihungsauslauf bekommst du preiswerte Bauzinsen und leicht eine Kreditzusage. Kannst du kein Eigenkapital aufbringen, handelt es sich um eine 100 %-Finanzierung. Musst du auch die Nebenkosten als Kredit aufnehmen, sind es 110 %. In diesen Fällen musst du mit einem saftigen Aufschlag auf den Sollzins rechnen und eine optimale Bonität mitbringen.

Beispiel Familie M.:

Sparguthaben: 50.000 €
Schenkung der Großeltern: 15.000 €
Eigenkapital: 65.000 €

Die Familie kann mit diesen Angaben noch weitere Beträge ermitteln:

  • Kosten Haus 389.000 € + Nebenkosten 36.955 € = Hauskauf-Finanzierung 425.955 €
  • Hauskauf-Finanzierung 425.955 € – Eigenkapital 65.000 € = benötigtes Baudarlehen 360.955 €

Mit dem Budgetrechner das Baudarlehen ermitteln

Mit unserem Budgetrechner kannst du herausfinden, wie viel Darlehen du dir eigentlich leisten kannst. Dabei liegt die Kreditrate zugrunde, die aufgrund deiner regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben realisierbar ist. Warum ist es nötig, das Darlehen auch von dieser Seite aus zu betrachten? Nimm unser Beispiel von Familie M. Angenommen, die Rate für das benötigte Baudarlehen wäre nicht bezahlbar, dann würde die Bank die Finanzierungsanfrage ablehnen. Wäre die Rate zu knapp bemessen, müsste die Familie in den nächsten Jahrzehnten jeden Cent umdrehen und eisern sparen.

Beispiel Familie M.:

Nach einem Kassensturz stellt Familie M. fest, dass ihnen nach Abzug aller Ausgaben und eines kleinen monatlichen Puffers jeden Monat 1.200 € übrig bleiben. Bei Sollzinsen von 1,3 % und einer Tilgung von 2 % könnten sie laut Budgetrechner ein Darlehen über 436.363,63 € aufnehmen. Perfekt!

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Das Feintuning des Darlehens mit dem Baufinanzierungs-Rechner

Unser Darlehensrechner ermöglicht dir, verschiedene Darlehensvarianten auszuprobieren. Beobachte dabei, wie sich die Restschuld, die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten verändern. Das gibt dir einen guten Eindruck davon, welchen Einfluss die einzelnen Elemente auf deine Hauskauf-Finanzierung haben werden. Du wünschst dir eine professionelle Beratung rund um das Thema Baufinanzierung? Unsere Kreditexperten bei Regionalimmobilien24 helfen dir gerne weiter.

Mit dem Baufinanzierungsrechner Bauzinsen und Zinsbindung einstellen

Aktuelle, durchschnittliche Bauzinsen sind bereits in unserem Darlehensrechner eingepflegt. Du kannst sie manuell verändern, wenn du mit verschiedenen Zinssätzen spielen möchtest. Die Zinsbindung kannst du zwischen 5 und 30 Jahren wählen. Sie bedeutet im Grunde, dass dein Sollzinssatz genau für diesen Zeitraum festgeschrieben ist. Bei einem Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen werden sie sich während dieser Zeit nicht verändern. Läuft die Zinsbindung ab, hast du trotzdem noch eine Restschuld übrig. Für sie musst du eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.

Wodurch verändern sich Bauzinsen?

Sollzinsen hängen von Faktoren ab, die du teilweise beeinflussen kannst:

  • Bonität: Wähle die Darlehenshöhe und -rate so, dass du sie bequem tragen kannst.
  • Beleihungsauslauf: Es lohnt sich nachzufragen, mit wie viel mehr Eigenkapital die nächste Staffelung des Beleihungsauslaufs erreicht wird. Vielleicht lohnt es sich, einen weiteren Sparvertrag zu kündigen, um die nächst günstigere Zinsstufe zu erreichen.
  • Zinsbindung: Zwar ist eine kürzere Laufzeit für den Sollzins günstiger, doch bei einem niedrigen Zinsniveau lohnt es sich, länger festzuschreiben. Sonst könnten die Zinssätze steigen und die Anschlussfinanzierung verteuern.
  • Tilgungshöhe: Einen höheren Tilgungssatz belohnen manche Banken mit einem besseren Sollzins.
  • Kapitalmarkt: Informierst du dich erst über den Immobilienkauf, dann beobachte, was sich bei den Zinssätzen für Pfandbriefe tut. Sie geben einen Hinweis auf die Entwicklung der Bauzinsen.
  • Marge und Risikobewertung der Bank: Leider hast du darauf keinen Einfluss. Deshalb solltest du mit Regionalimmobilien24 sorgfältig Konditionen von über 400 Kreditgebern, die alle andere Bewertungsgrundlagen haben, vergleichen. Dann findest du dein ideales Angebot.

Wie hilft dir ein Darlehensrechner, die richtige Tilgung zu wählen?

Mit dem Budgetrechner findest du heraus, wie viel du monatlich für die Rate übrig hast. Sie besteht aus Sollzins und Tilgung. Der Tilgungsanteil wird beim Annuitätendarlehen anfangs festgelegt, erhöht sich aber jeden Monat um die Zinsen, die du weniger bezahlst. Je höher du den anfänglichen Tilgungssatz wählst, umso schneller steigt der Tilgungsbetrag über die Laufzeit an. Gleichzeitig darfst du in Summe natürlich nicht über dein Budget kommen, sonst wird die Gesamtfinanzierung eng für dich. Welchen Effekt hat eine höhere Tilgung?

  • früher schuldenfrei
  • weniger Zinsen
  • geringeres Risiko
  • kleinere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung
  • eventuell niedrigerer Sollzinssatz

Beispiel Familie M.:

Aus der Kalkulation mit dem Budgetrechner weiß Familie M., dass sie etwa 75.000 € Kredit mehr aufnehmen könnte, als sie benötigen würde. Sie haben das mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 % berechnet. Jetzt gehen sie die Sache von der anderen Seite an. Mit 1,3 % Sollzins für den Kredit über 360.955 bezahlen sie monatlich 391,03 € Zinsen. Damit bleiben vom Budget mit 1.200 € noch 808,97 € übrig, rund 2,7 % anfängliche Tilgung. Wie verändert das ihr Baudarlehen?

  • Sie sind 8 Jahre früher schuldenfrei.
  • Sie haben etwa 1.700 € Zinsen gespart.
  • Sie reduzieren ihre Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung um 27.000 €.

Sondertilgung

Damit deine Restschuld bei Zinsbindungsende geringer wird, kannst du, statt die monatliche Tilgung zu erhöhen, auch Sondertilgungen auf das Darlehen leisten. Diese Einzeltilgungen darfst du je nach Vertrag mehrmals während der Laufzeit vornehmen. Sie reduzieren die Schulden, beschleunigen zusätzlich die monatliche Tilgung und senken den Zinsanteil.

Tilgungssatzwechsel

Flexible Darlehensverträge enthalten die Möglichkeit, während der Laufzeit den Tilgungssatz zu verändern. Hast du bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit mal weniger im Portemonnaie, kannst du die Tilgung senken. Eine Erhöhung ist dagegen praktisch, wenn du mehr Gehalt bekommst oder einer der Kreditnehmer nach einer Familienpause wieder in den Beruf einsteigt.

Was sagt dir das Ergebnis des Baufinanzierungsrechners?

Je nachdem, wie du den Baufinanzierungs-Rechner speist, verändert sich das Ergebnis, das er dir präsentiert.

1. Die Restschuld bei Zinsbindungsende:

Bei Abschluss deines Baudarlehens erscheint dir die Restschuld noch unbedeutend. Wenn du aber bei Zinsauslauf für diesen Betrag eine Anschlussfinanzierung benötigst, könnte er dir Schwierigkeiten machen. Angenommen, das Zinsniveau steigt während der Zinsbindung deutlich an, dann kann eine hohe Restschuld eine Erhöhung deiner Kreditrate bedeuten. Damit du dieses Risiko reduzierst, solltest du bei niedrigen Anfangszinsen

  • einen Tilgungssatz von 2 % und darüber wählen.
  • eine Zinsbindungsfrist von mindestens 10 Jahren – besser mehr – abschließen.
  • Sondertilgungsmöglichkeiten ausschöpfen.

2. Zinszahlungen:

Ein Zinssatz im niedrigen einstelligen Bereich sieht nicht besonders teuer aus. Doch bei der Gesamtsumme an Zinsen, die während deiner Darlehenslaufzeit zusammenkommen, kann dir schon der Atem stocken. Nutze deshalb die Gelegenheit, einen günstigen Zinssatz zu bekommen.

3. Gesamtlaufzeit der Finanzierung:

Baufinanzierungen laufen in der Regel zwischen 20 und 30 Jahren. Diese Zeitspanne ist normal. Doch sie sollte auch vom Alter der Kreditnehmer abhängen. Schließlich möchtest du in der Rente von deiner kostenfreien Immobilie profitieren und nicht knausern, um sie noch abzubezahlen. Achte daher darauf, die Gesamtlaufzeit möglichst innerhalb deiner Arbeitsjahre zu halten. Wie gelingt das?

  • Die erste Stellschraube ist die Tilgung. Dabei steht dir der anfängliche Tilgungssatz, die Tilgungssatzänderung und Sondertilgungen zur Verfügung.
  • Eine weitere Möglichkeit ist, den Darlehensbetrag zu reduzieren. Das machst du mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz oder einem geringeren Kaufpreis.

Unser Baufinanzierungs-Rechner verhilft dir zum Traum vom Haus

Du benötigst eine Finanzierung mit optimiertem Setup, damit du über viele Jahre geschmeidig durch alle Lebenslagen kurvst. Der Baufinanzierungs-Rechner unterstützt dich dabei, denn er bietet dir viele Einstellmöglichkeiten, an denen du unterschiedliche Szenarien unter die Lupe nehmen kannst. Auch die Baufinanzierungsexperten von Regionalimmobilien24 stehen dir mit Rat und Tat zur Seite. Sie bauen mit dir an deiner Finanzierungsstrategie und vergleichen für dich Konditionen Hunderter Kreditanbieter.

München, die Landehauptstadt des Freistaates Bayern, zählt zum Teil zu den Weltstädten mit überragender weltweiter Wichtigkeit. Ein Zentrum welches Kultur, Politik, Wissenschaften und Medien vereint. In München haben zahlreiche Konzerne, darunter auch 5 DAX-Unternehmen wie zum Beispiel Allianz, BMW oder auch Siemens ihren Sitz.
München liegt im Alpenvorland, 519 m über dem Meeresspiegel und hat ca. 1.484.000 Einwohner. Vor der Gründung der Stadt sollen Mönche sich niedergelassen haben, aber sicher ist man sich bis heute nicht, ob die Namensgebung der Stadt München, im Zusammenhang mit einer Mönchsiedlung besteht. Der Ortsname wurde bereits im Mittelalter auf "munich/münich" - "Mönch" zurückgeführt, weshalb das erste überlieferte Stadtsiegel aus dem Jahr 1239 den Kopf eines Mönchs mit übergezogener Kapuze zeigt.
Der Mönch, der durch missverständliche Darstellungen später als Kind gedeutet und so zum "Münchner Kindl" wurde, ist in modernisierter Form auch heute als Stadtwappen und Stadtsiegel gebräuchlich. Der tatsächliche Ursprung der Münchner Geschichte liegt in einer im Jahr 782 getätigten Schenkung an das Kloster Schäftlarn. Die offizielle Geschichte der Stadt beginnt mit der ersten urkundlichen Erwähnung im Jahr 1158. Im Lauf von rund 100 Jahren wird aus einem kleinen Marktort zunächst die Residenzstadt eines Teilherzogtums. 1506 wird München die Hauptstadt des gesamten Herzogtums Bayern. München unterhält heute 25 Stadtbezirke, die sich von 41 nach einer Neugliederung in den Jahren 1992 und 1996 auf die heutige Zahl verringert hatte.
Im Alltagsgebrauch beziehen sich die Münchner jedoch eher auf die historisch gewachsenen Stadtteile und Quartiere. Ab Mitte des 16. Jahrhunderts wandelt sich das Bild der Stadt. Es entstehen zahlreiche barocke Bauten für den Hof, die Staatsverwaltung sowie die Kirche.
München wird zum "Deutschen Rom". Nach 1800 beginnt München rasant zu wachsen. Das 19. Jahrhundert zählt für die bayerische Hauptstadt in wirtschaftlich-industrieller, politischer und kultureller, vor allem auch in städtebaulicher Hinsicht zu den bedeutendsten Jahrhunderten.
Die Könige Ludwig I. und Maximilian II. prägen das Stadtbild maßgeblich. Heute ist München Standort zahlreicher Behörden, Universitäten und Hochschulen, bedeutender Museen und Theater. Ein Anziehungspunkt ist ebenso das weltbekannte Oktoberfest und die Eisbach-Welle, ein Klassiker für Surfer aus aller Welt.

Sehenswürdigkeiten:
  • Frauenkirche
  • das neue Rathaus auf dem Marienplatz
  • Schloss Nymphenburg
  • Olympiapark