Mieten oder Kaufen?
Das ist hier die Frage im Raum München!

Darum geht es:

• Die Entscheidung zu mieten oder zu kaufen hat einen finanziellen Aspekt, hängt aber auch von den eigenen Wünschen und Bedürfnissen ab.
• Aufgrund der Kaufnebenkosten lohnt sich ein Immobilienkauf oft erst nach vielen Jahren, ist allerdings nach Darlehenstilgung „mietfrei“. Musst du jedoch vorzeitig verkaufen, hättest du mit einer Mietwohnung häufig günstiger gewohnt.
• Als Mieter lebt es sich unabhängiger und flexibler, allerdings hast du auch weniger Rechte, um über deinen Wohnraum und Veränderungen darin zu bestimmen.

Themenübersicht

1. Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu erwerben?
2. Mieten und Kaufen – ein Vergleich der Ausgaben
3. Hard und soft facts beim Eigentum – nicht nur die Kosten zählen
4. Zwischen Mieten und Kaufen entscheiden

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu erwerben?

Nicht nur die Immobilienpreise ziehen seit Jahren an, auch die Mietkosten gehen durch die Decke. Kein Wunder, dass sich Mieter die Frage stellen, ob sie nicht im Eigenheim günstiger wohnen würden. Und dann ist da auch noch die Sache mit der Rente. Ist das Eigentum tatsächlich optimal für die Altersvorsorge? Rund 47 % der Deutschen haben sich Stand 2018 bereits entschieden und wohnen im gekauften Heim. Wenn du noch vor der Entscheidung stehst, hilft dir ein Vergleich der beiden Möglichkeiten, deine individuelle Situation richtig einzuschätzen.

Mieten und Kaufen – ein Vergleich der Ausgaben

Grundsätzlich kannst du für einen finanziellen Vergleich zwischen den beiden Wohnformen deine Kaltmiete und die zu erwartende Kreditrate gegenüberstellen. Dann weißt du schnell, was du in beiden Fällen jeden Monat ausgeben musst. Allerdings ist diese Methode nur eine Momentaufnahme und vernachlässigt einige wichtige Punkte:

• Kaufnebenkosten und Eigenkapital
• Wertsteigerung der Immobilie
• Anstieg der Miete und die Entwicklung der Zinsen
• kostenfreies Wohnen nach Tilgung der Schulden
• Instandhaltungsausgaben
• monatlicher Tilgungsanteil
• Und wichtig: Die Dauer, die du voraussichtlich wohnen wirst.

Welche Faktoren gehören zu einem ausgewogenen Vergleich zwischen Eigentum und Mietwohnung?

1. Wohndauer: Je länger du im Eigenheim wohnen wirst, desto rentabler wird sie gegenüber einer Miete. Das liegt zum einen daran, dass sich die Kaufnebenkosten auf mehr Jahre verteilen. Zum anderen ist erst die Zeit nach Darlehenstilgung, wenn du keine monatlichen Raten mehr zahlst, für Eigentümer wirklich profitabel.
2. Kaufnebenkosten: Zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises musst du als Nebenkosten für deine Immobilie bezahlen. Selbst auf mehrere Jahre verteilt, erhöht das die Kosten des Eigenheims deutlich.
3. Wert der Investitionen: Auf der Käufer-Seite setzt du die Immobilie wie eine Kapitalanlage an und gehst von einer vernünftigen Wertentwicklung aus. Die Mieter-Seite hingegen muss kein Eigenkapital und keine Kaufnebenkosten aufbringen. Deshalb nimmst du an, dass dieser Betrag angelegt wird und eine Verzinsung erhält. Die Zinsentwicklung musst du ebenfalls sinnvoll annehmen.
4. Veränderung der monatlichen Belastungen: Ein Mieter muss über die Jahre immer tiefer ins Portemonnaie greifen, denn auf ihn kommen häufig Mieterhöhungen zu. Ein Eigentümer dagegen hat während der Zinsbindungsfrist eine stabile Rate. Allerdings kann ein Anstieg der Bauzinsen zu einer teuren Anschlussfinanzierung mit einer höheren Belastung führen.
5. Instandhaltungskosten: Bei einem Eigentum wärst du selbst für alle Reparaturen und Sanierungen verantwortlich, die entstehen. Wo der Mieter keinerlei Ausgaben hat, musst du als Eigentümer eine monatliche Rücklage für zukünftige Instandhaltungen einberechnen.
6. Wirkung der Tilgung: Die Miete wandert jeden Monat aufs Konto des Vermieters. Bei der Hausfinanzierung ist das anders: Nur der Zinsanteil der Rate gehört der Bank. Durch den Tilgungsanteil gehört dir nach und nach ein immer größeres Stück deiner Immobilie. Diesen Betrag wirtschaftest du also in deine eigene Tasche.

Wie funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

Unser Rechner eignet sich perfekt, um für dich und deinen individuellen Vergleich die bessere Option auszurechnen. Dabei kannst du auch unterschiedliche Zukunftsversionen ausprobieren. Schließlich kannst du noch nicht wissen, wohin dein Leben geht und wie sich die zukünftigen Entwicklungen bei Immobilien, Mietkosten und Bauzinsen verhalten werden. Der Rechner geht von zwei deckungsgleichen Objekten aus, damit du sinnvolle Werte bekommst.

• Miete und Kaufpreis legst du selbst fest. Dazu nimmst du realistische Beträge wie du sie zum Beispiel in Immobilienanzeigen deiner Region findest.
• Sollzins und Tilgung sind wichtig, um die Kreditrate zu berechnen. Außerdem kannst du die Rendite wählen, die du für die Anlage des Eigenkapitals als Mieter bekommen würdest.
• Entscheidend ist der Betrachtungszeitraum, den du auswählst. Wenn du nur wenige Jahre eingibst, weil du mit einem Umzug rechnest, können die Kaufnebenkosten nur auf diesen Zeitraum verteilt werden. Zudem fehlt in deiner Kalkulation die ratenfreie Zeit, die Eigentümer nach 20 bis 30 Jahren Darlehenstilgung erwartet.

Hard und soft facts beim Eigentum – nicht nur die Kosten zählen

Eine Wohnung nur zu nutzen oder auch zu besitzen ist schließlich nicht nur eine Frage des Geldes, sondern hängt auch von deinem Lebenskonzept ab. Wer zum Beispiel regelmäßig umzieht oder sich nicht gerne an Besitz bindet, für den ist Eigentum nicht flexibel genug. Jemand anderes ist sesshafter und möchte nicht von den Entscheidungen eines Vermieters abhängig sein. Auch die Last, die ein hoher Darlehensbetrag bedeuten kann, solltest du nicht vorschnell unterschätzen. Damit du dir ein besseres Bild machen kannst, haben wir einige Vorteile der Wohnoptionen zusammengestellt:

Zwischen Mieten und Kaufen entscheiden

Der Vergleich zwischen einer gemieteten Immobilie und Eigentum ist eine persönliche Sache, da nicht nur finanzielle Aspekte, sondern auch individuelle Vorlieben mit in die Entscheidung hineinspielen. Fürs Mieten spricht die Möglichkeit unabhängig und frei den Lebensmittelpunkt zu verändern. Beim Kaufen dagegen bindet sich ein Eigentümer stärker, wohnt jedoch im Alter unter Umständen sehr preiswert. Trotz allem empfiehlt sich eine zusätzliche Beratung durch einen Finanzexperten. Bei Regionalimmobilien24 helfen wir dir dabei, deine finanziellen Verhältnisse zu prüfen und ein mögliches Finanzierungskonzept auf die Beine zu stellen.

Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt und bei der Baufinanzierung in München

München zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten in Deutschland. Die Region verzeichnet seit Jahren ein hohes Wachstum bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Parallel dazu verändern sich die Rahmenbedingungen für die Baufinanzierung durch neue Zinsentwicklungen und staatliche Förderprogramme. In diesem Beitrag informieren wir Sie umfassend über die aktuellen Trends und Neuigkeiten auf dem Immobilienmarkt in München und geben einen Ausblick auf die Chancen und Herausforderungen bei der Finanzierung.

Immobilienpreise: Stabile Entwicklung trotz Zinserhöhungen

Nach einem rasanten Anstieg in den vergangenen Jahren zeigt sich der Münchner Immobilienmarkt 2024 etwas gefestigter. Die Preise für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bleiben auf einem hohen Niveau, aber das Wachstum hat sich laut aktuellen Marktanalysen verlangsamt. Eine Ursache liegt in der Entwicklung der Bauzinsen: Seit 2023 sind die Zinsen für Annuitäten-Darlehen spürbar gestiegen.

Trotzdem spricht vieles für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in München. Gründe dafür sind:

• Wirtschaftliche Stärke der Region
• Attraktiver Arbeitsmarkt mit vielen Startups und etablierten Unternehmen
• Hoher Zuzug aus dem In- und Ausland

Baufinanzierung: Neuerungen und Anpassungsdruck für Käufer

Die deutlich gestiegenen Bauzinsen stellen viele Käufer vor neue Herausforderungen. Wer heute eine Immobilie in München finanzieren möchte, muss mit Zinsen von durchschnittlich über 3 % pro Jahr rechnen. Das ist deutlich mehr als noch vor zwei Jahren, als JZ unter 1,5 % keine Seltenheit waren.

Wichtige Neuigkeiten im Bereich der Baufinanzierung sind:

• Anpassung der Förderprogramme: Der Bund und das Land Bayern haben 2024 einige Förderungen wie das KfW-Förderprogramm überarbeitet. Besonders für energieeffizientes Bauen und Sanieren gibt es attraktive Zinsvergünstigungen.
• Flexiblere Tilgungsmodelle: Viele Banken bieten kurzfristig variable Tilgungsmöglichkeiten, um Zinslasten besser kalkulierbar zu machen.
• Digitale Antragswege: Die Kreditbeantragung wird durch digitale Tools und Online-Ident-Verfahren deutlich beschleunigt.

Lieferengpässe und Baukosten: Herausforderungen beim Neubau

Ein zentrales Thema für Bauherren in München sind weiterhin die gestiegenen Baukosten und Lieferengpässe bei Baumaterialien. Diese Entwicklungen beeinflussen nicht nur die Preise für Neubauten, sondern auch die Baufinanzierung. Banken prüfen Finanzierungspläne noch genauer und empfehlen oft einen höheren Eigenkapitalanteil.

Aktuelle Tipps für Bauherren:

• Frühzeitige Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen
• Kostenvoranschläge mehrfach prüfen und Puffer einplanen
• Förderprogramme für energieeffiziente Bauprojekte sorgfältig recherchieren

Ausblick: Wie entwickelt sich der Markt in München weiter?

Viele Experten erwarten für den Immobilienmarkt in München eine weiterhin stabile Entwicklung mit langfristigem Potenzial. Trotz der hohen Preise bleibt Wohneigentum in München eine gefragte Investition. Gerade nachhaltig gebaute oder modernisierte Immobilien gewinnen an Wert.
Für Käufer ist es ratsam, verschiedene Baufinanzierungsangebote einzuholen und die Möglichkeiten staatlicher Förderung auszuschöpfen. Insbesondere die Kombination aus Tilgungszuschüssen, KfW-Darlehen und regionalen Programmen senkt die Finanzierungskosten erheblich.

Fazit: Wer in München eine Immobilie kaufen oder bauen will, sollte die aktuellen Entwicklungen am Markt und bei der Baufinanzierung genau beobachten. Eine individuelle Beratung durch Experten hilft, die optimale Finanzierungsstrategie zu finden und Fördermöglichkeiten auszuschöpfen.