Annuitätendarlehen
wie funktioniert der beliebte Baukredit

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Darum geht es:

  • Das begehrte Baudarlehen ist nach der monatlichen Rate benannt, die unter Fachleuten Annuität heißt. Sie bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich und besteht aus einem Teil Tilgung und einem Teil Zins.
  • Mit einem Annuitätenrechner weißt du immer genau, wie hoch deine monatliche Belastung ist und wie lange du deine Baufinanzierung zurückzahlst.
  • Der Rechner ist eine Chance, verschiedene Varianten des Annuitätendarlehens durchzuspielen, und die optimale Kombination aus Tilgung, Sondertilgung und Zinslaufzeit festzulegen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen nutzt du für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Eine Baufinanzierung besteht normalerweise aus einem Eigenanteil und einem Kredit. Vor dem Abschluss der Finanzierung musst du dich zwischen verschiedenen Darlehensarten entscheiden. Es gibt:

Am beliebtesten ist ein Darlehen mit Annuität oder konstanter Rate. Der Begriff kommt aus dem Lateinischen und leitet sich von annus = „Jahr“ ab. Er bezeichnet eigentlich eine gleich hohe jährliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Beim gleichnamigen Darlehen bekommst du allerdings eine konstante Monatsrate.

Wie sieht der Vertrag beim Annuitätendarlehen aus?

Diese Darlehensart gibt es mit unterschiedlichen Kreditsummen, Zinssätzen, Tilgungen und Laufzeiten. Welche Eckdaten dein persönlicher Vertrag hat, hängt von zahlreichen Faktoren ab wie:

  • deiner Bonität
  • deinem Vorhaben
  • dem Beleihungsauslauf deiner Immobilie
  • dem aktuellen Bauzins
  • deiner Liquidität
  • deinen Wünschen

In deinem Kreditvertrag steht ein individueller Sollzins, den die Bank dir auf Grundlage von Risikofaktoren anbietet. Du kannst eine Laufzeit für die Zinsbindung wählen, die zwischen 5 und 20 Jahren oder länger liegt, und eine anfängliche Tilgung. Am Ende der Zinsbindung hast du das Darlehen noch nicht komplett zurückgezahlt. Deshalb folgt für die meisten Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung, bei der du die Vereinbarungen zu Sollzins, Tilgung und Zinsbindung für die Restschuld noch mal völlig neu verhandelst.

Besonderheiten der Darlehensart

Die Annuität oder Darlehensrate besteht zu Beginn des Darlehens aus dem vereinbarten Sollzins und der anfänglichen Tilgung. Hast du die erste Rate bezahlt, reduziert sich deine Kreditsumme um die Tilgung. Das führt dazu, dass du im nächsten Monat weniger Zinsen bezahlst – du hast ja schließlich weniger Schulden. Da die Rate gleich bleibt, steigt der Anteil der Tilgung. Durch diese Eigenheit wächst die Tilgung proportional und du bezahlst die Schulden immer schneller zurück. Bei niedrigen Sollzinsen ist der Effekt nicht so stark und du solltest deshalb einen höheren Tilgungssatz wählen.

Monatsraten im Beispiel:
Veränderng der Darlehenssumme Monatsrate Zinsanteil Tilgungsanteil
100.000 € 333,33 € 83,33 € 250 €
99.750 € 333,33 € 83,13 € 250,20 €
99.499,8 € 333,33 € 82,92 € 250,41 €

Dein Vorteil bei der Annuität

Unter Eigentümern und Bauherren ist der Baukredit mit Annuität begehrt, denn die finanzielle Belastung ist über viele Jahre verlässlich. Die anfänglich niedrige Tilgung, die im Verlauf deutlich ansteigt, sorgt dafür, dass du die Raten bequemer tragen kannst und trotzdem deine Schulden deutlich reduzierst. Damit du den Kredit auf deine individuellen Bedürfnisse besser anpassen kannst, führen Kreditgeber weitere Komponenten im Angebot. Die Bank kann Sondertilgungen in den Vertrag einbauen und dir damit erlauben, ohne Gebühren zusätzlich zu tilgen. Eine weitere Variante ist die Tilgungssatzänderung, mit der du während der Laufzeit mehrmals den Prozentsatz der Tilgung anpasst: entweder nach oben oder nach unten.

Der Annuitätenrechner - kalkuliere deine Rate

Damit du deine Baufinanzierung planen kannst, musst du unbedingt wissen, welche monatliche Belastung bei welcher Darlehenssumme auf dich zukommt. Dabei hilft dir der Annuitätenrechner. Er informiert dich auch darüber, wie lange du deine Schulden zurückzahlen musst. Im letzten Schritt veränderst du einige Parameter, um die beste Lösung für deine finanzielle Situation zu finden.

Wie fütterst du den Annuitätenrechner

Der Rechner verlangt von dir einige persönliche Daten, mit denen er deine Monatsrate ungefähr ermitteln kann.

  1. Wert oder Kaufpreis: Die Nebenkosten, die ebenfalls auf dich zukommen, legt der Rechner selbst fest, wenn du deinen Wohnort angibst.
  2. Eigenkapital: Jetzt ermittelt der Annuitätenrechner deine benötigte Darlehenssumme aus. Die Formel dazu lautet: Wert/Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital = Kreditbetrag
  3. Anfänglicher Tilgungssatz: Der Tilgungssatz in Verbindung mit der Darlehenssumme ergibt einen Teil deiner Annuität.
  4. Sollzinsbindung: Diese Kennzahl hat Einfluss auf den Sollzins, denn je länger die Bank dir den Zins verspricht, desto höher der Zinssatz.
  5. Fragen zu deinem Vorhaben, deinen Verhältnissen und der Immobiliennutzung: Mit diesen Informationen kann der Annuitätenrechner einen ersten Sollzins für das Darlehen eruieren.

Was bedeutet das Ergebnis des Annuitätenrechners?

Dein Ergebnis ist eine Rate aus dem erhältlichen Sollzins und deinem gewünschten Tilgungssatz. Außerdem siehst du, wie viel Restschulden du nach Ablauf des Kredits noch hast und wie Sondertilgungen diese Zahlen beeinflussen. Die Laufzeit, die der Annuitätenrechner angibt, bezieht sich nicht auf die Zinsbindung. Sie sagt dir, wie lange du die Schulden zurückzahlen musst, wenn du dein Darlehen nach Ablauf der Zinsen zu den gleichen Konditionen weiter finanzierst.

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Wie spielst du mit den Stellschrauben für dein optimales Baudarlehen

Variante 1: Zu hohe Kreditrate
Damit die monatliche Belastung aus dem Kredit sinkt, kannst du zuerst den Tilgungssatz reduzieren. Damit verlängert sich aber die Laufzeit und du solltest darauf achten, dass sie nicht durch die Decke geht. Eine Bank bevorzugt Finanzierungen, die vor Rentenbeginn zurückgezahlt sind. Eine Alternative ist, mehr Eigenkapital einzusetzen oder eine günstigere Immobilie zu suchen.

Variante 2: Lange Gesamtlaufzeit
Du beschleunigst die Rückzahlung mit einer höheren anfänglichen Tilgung. Eine andere Möglichkeit ist es, Sondertilgungen einzubauen. Dann nutzt du Sonderzahlungen, Bonis und Geldgeschenke, um deinen Kredit schneller abzuzahlen. Obwohl es verrückt klingt: Verlängere die Sollzinsbindung und du stellst fest, deine Laufzeit geht trotz des etwas höheren Sollzinses zurück. Natürlich steigt dadurch auch deine monatliche Annuität.

Variante 3: Zu hoher Sollzins
Den vorgeschlagenen Zinssatz verbesserst du durch das Verhältnis Eigenkapital zu Immobilienwert. Je mehr Immobilienwert die Bank für einen Kredit bekommt, desto besser ist der angebotene Zinssatz. Das bedeutet: Eigenkapital nach oben oder Immobilienkosten nach unten. Außerdem kannst du dich an die Sollzinsbindung wagen und sie verkürzen. Damit ist automatisch der Sollzins geringer. Allerdings musst du früher eine Anschlussfinanzierung aushandeln und trägst das Risiko, einen teureren Zinssatz zu bekommen. Schließlich bringt dir ein höherer Tilgungssatz ebenfalls bessere Zinsen ein.

Das Annuitätendarlehen für deine Baufinanzierung

Die Darlehensart Annuitätendarlehen bietet dir verlässliche Raten und Konditionen für viele Jahre. Damit du sie auf deine Bedürfnisse anpasst, kannst du zwischen unterschiedlichen Parametern wählen. Unsere Berater helfen dir gerne, die richtigen Varianten für dich zu finden. Vereinbare gleich einen Termin!

Oberbayern ist sowohl flächengleicher Regierungsbezirk, als auch ein Bezirk in Bayern. Oberbayern grenzt im Osten und Süden an Österreich und im Nordosten an die Oberpfalz und Niederbayern. München ist Verwaltungssitz und Sitz der Bezirksregierung.
Momentan leben in Oberbayern ca. 4.719.716 Einwohner auf einer Fläche von 17.529,10 km². Nach Hamburg hat Oberbayern das zweihöchste Bruttoinlandsprodukt je Einwohner.

Im Regierungsbezirk Oberbayern gibt es 20 Landkreise und 3 kreisfreie Städte:

Landkreise:
  • Landkreis Weilheim Schongau
  • Landkreis Starnberg
  • Landkreis Rosenheim
  • Landkreis Traunstein
  • Landkreis Altötting
  • Landkreis Dachau
  • Landkreis Miesbach
  • Landkreis München
  • Landkreis Neuburg Schrobenhausen
  • Landkreis Landsberg am Lech
  • Landkreis Mühldorf am Inn
  • Landkreis Altötting
  • Landkreis Erding
  • Landkreis Eichstätt
  • Landkreis Ebersberg
  • Landkreis Berchtesgadener Land
  • Landkreis Fürstenfeldbruck
  • Landkreis Freising
  • Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm
Kreisfreie Städte
  • Rosenheim
  • Ingolstadt
  • München
Mit seinen weltbekannten Sehenswürdigkeiten zählt Oberbayern zu den bedeutendsten internationalen und nationalen Destinationen des Tourismus. Mit der Landeshauptstadt München, den Schlössern Königs Ludwig II. oder den vielen Naturschönheiten, ist Oberbayern eine der beliebtesten Urlaubsregionen.
Bad Reichenhall, Bad Heilbrunn, Berchtesgaden-Königsee, Bad Tölz und Tegernsee ist für Wanderer das reinste Erlebnis. Hier läuft man durch die wunderschöne Natur und atmet ein exklusives Lüftchen ohne Feinstaub.
Ideal für einen Tagesausflug, und immer eine Reise wert, sind auch die zahlreichen Kulturhighlights und die tollen Schlösser.

Vielseitig sind auch die Landschaften in Oberbayern. Die Berge ragen in der Alpenregion bis fast 3000 Meter in den Himmel. Der Watzmann in Berchtesgaden und die Zugspitze in Garmisch-Partenkirchen sind die höchsten. Im Nationalpark Berchtesgaden sind die hohen Berge seit 1978 geschützt. Ein Relikt aus der Eiszeit sind die Buckelwiesen bei Mittenwald.

Sehenswürdigkeiten in Oberbayern:
  • Schloss Linderhof
  • Königshaus am Schachen
  • Schloss Herrenchiemsee
  • Schloss Schleißheim
  • KZ Gedenkstädte Dachau
  • Franz-Marc-Museum
  • Wieskirche
  • Museum Manching
  • Pinakothek
  • Freilichtmuseum Glentleiten
  • Freising mit Mariendom
  • NS Dokumentationszentrum München
Die Spitzenwerte erreicht der Freistaat in Oberbayern, die größte Stadt, die höchsten Berge und die meisten Einwohner. Die meisten tragen wahrscheinlich Dirndl und Lederhosen, denn in dieser Urlaubsregion sind die Bräuche nicht wegzudenken.
1883 wurde der erste Trachtenverein Bayerns in Bayerischzell in der Nähe des Schliersees gegründet. Vor allem die Lederhose wurde dem traditionsbewusstem Mannsbild ans Herz gelegt. In der heutigen Zeit ist sie ein Standardoutfit zusammen mit dem Dirndl. In der Urlaubsregion Bayern gibt es aber noch viel mehr Trachten und Brauchtümer, wie zum Beispiel Schuhplatteln, Gebirgsschürzen, Gamsbart, Blasmusik, Jodel-Kunst, Gstanzlingen, Tänze, Komödienstadtl und vieles mehr.
Bei den oberbayerischen Volksfesten geht es nicht immer fromm zu, vor allem auf der Münchner Wiesn. Aber auch in Rosenheim in den Festzelten, in Erding oder in Dachau schäumt das Bier. Familiärer ist die Auer Dult in München.
Beim Almabtrieb wird das Vieh im Tal begrüsst. Am Königsee in Berchtesgaden verläuft das spektakulär. Die Kühe werden hier über den See in großen Kähnen geschippert. Der Schäfflertanz ist auch etwas ganz Besonderes. Alle sieben Jahre zur Faschingszeit choreografieren Schäffler kunstvolle Tanzfiguren zur Musik. Der Tanz gelangte durch die wandernden Schäffler in weitere Orte Oberbayerns. Am Glockenspiel im Münchner Rathaus ist auch der Schäfflertanz dargestellt.

Die wichtigsten Orte in der Region Oberbayern: