Die Anschlussfinanzierung
in Oberbayern
Mit diesen Tipps verlängerst Du richtig

Ein kurzer Überblick:

• Das Ende der Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung ist der perfekte Zeitpunkt, um das Anschlussdarlehen auf die aktuelle Lebenssituation anzupassen.
• Die Höhe der Bauzinsen bestimmt, wie lange im Voraus Du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern müssen.
• Ein Vergleich der Konditionen spart bei der Finanzierung einer Restschuld eine Menge Geld.

Themenübersicht

1. Definition - Was ist eine Anschlussfinanzierung
2. Die richtige Auswahl treffen
3. Prolongation oder Umschuldung -  was ist in Deinem Fall besser?
4. Wann solltest Du dich um Deine Anschlussfinanzierung kümmern?
5. Forwarddarlehen - was passiert, wenn die Zinsen steigen?
6. Nicht verpassen - Gelegenheit zur Optimierung beim Anschlussdarlehen
7. Die Zinsen fallen - wie komme ich aus meinem Vertrag

Definition: Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Finanzierung für den Traum vom Eigenheim aufzustellen – das ist Aufregung pur.

Sobald aber das Darlehen ausgezahlt ist und die ersten Raten laufen, lehnt sich der geforderte Eigentümer zurück und genießt den neuen Lebensabschnitt.

Die Zeit vergeht wie im Flug: Und plötzlich liegt im Briefkasten ein Schreiben Deines Kreditgebers – das Angebot für die Anschlussfinanzierung Deiner Immobilie. Was bedeutet das? Die Rückzahlung einer Baufinanzierung dauert leicht drei Jahrzehnte und mehr, doch die meisten schreiben den Bauzins nicht so lange fest.

Eine klassische Zinsbindungsfrist sind zehn Jahre, manchmal mehr oder weniger.

Das bedeutet: Dein Baudarlehen hat ein Ablaufdatum, obwohl Du es noch nicht komplett zurückgezahlt hast. Was passiert jetzt?

Die richtige Auswahl treffen

Prolongation oder Umschuldung – was ist in Deinem Fall besser?

Natürlich trifft jeder Darlehensnehmer selbst die Entscheidung, welche Variante der Anschlussfinanzierung am besten zu seinen Bedürfnissen passt. Ein Rechenbeispiel hilft dabei, die mögliche Zinsersparnis zu überblicken:

Ein weiteres – oft unbeachtetes – Phänomen bei einem Baudarlehen mit niedrigeren Zinsen und gleicher Darlehensrate ist die Höhe der Restschuld. Wählt der Darlehensnehmer in unserem Beispiel die Umschuldung statt der Prolongation, so hat er nach den zehn Jahren Zinsbindungsfrist 2.686,68 € mehr getilgt. Das liegt natürlich daran, dass der Tilgungsanteil in der Rate höher ist. Alternativ kann er stattdessen beim Abschluss des Anschlussdarlehens eine reduzierte Rate beantragen.

Wann solltest Du dich um Deine Anschlussfinanzierung kümmern?

• noch 6 Monate bis zum Ende der Zinsbindung: Du hast den perfekten Zeitpunkt abgepasst, um in aller Ruhe perfekte Kreditkonditionen zu finden.
• noch 3 Monate bis zum Ende der Zinsbindung: Du erhälst von Deiner Hausbank ein Zinsangebot für die Prolongation. Möchtest Du jetzt noch zu einem günstigeren Angebot umschulden, ist höchste Eisenbahn. Du solltest umgehend verschiedene Angebote anfordern oder das Zinsangebot Deines Kreditinstituts annehmen bzw. nachverhandeln.
• Zinsbindungsende erreicht: Das Darlehen ist abgelaufen und Du hast keine neue Vereinbarung getroffen. Dein Kreditgeber legt für den Kreditbetrag einen variablen Sollzins fest. Da der Zins für einen abgelaufenen Vertrag teuer ist, solltest Du nun schnell mit der Hausbank in Verhandlungen treten, um einen neuen Darlehensvertrag abzuschließen.

Vorgehen beim Kreditvergleich:

Du kannst unterschiedliche Banken Deines Vertrauens um ein Angebot für Deine Restschuldfinanzierung bitten. Einfacher geht es über professionelle, unabhängige Kreditvermittler. Wir legen Dir mehrere Hundert Banken zeitgleich vor und bieten Dir den ultimativen Vergleich. So siehst Du auf einen Blick, welcher Geldgeber für Dich die besten Bedingungen bereithält. Außerdem beraten wir Dich gern, wenn es darum geht, die verschiedenen Vertragsbestandteile perfekt wie Stellschrauben zu einem individuell passenden Anschlussdarlehen für Dich zusammenzustellen.

Forwarddarlehen – was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Ist die erste Finanzierung unter Dach und Fach, ändert sich für Darlehensnehmer lange nichts am Sollzins. Doch am Kapitalmarkt kann das anders aussehen. Steht nach einer ausgiebigen Niedrigzinsphase nun eine Verlängerung des Baukredits an, fürchten viele, einen deutlich höheren Bauzins zu bekommen. Kannst Du etwas dagegen tun? Hier kommt ein Forwarddarlehen ins Spiel.

Forwarddarlehen – was ist das?
Es handelt sich dabei nicht um einen besonderen Kredit, sondern es ist eine Art Buchung oder Reservierung, eine Versicherung gegen höhere Sollzinsen. Gehst Du davon aus, dass die Bauzinsen in Zukunft steigen werden, dann vereinbare mit einer Bank bereits heute einen aktuellen Sollzins. Sowohl Du als auch Dein Darlehensgeber sind daran gebunden. Läuft Dein erster Baukredit aus, dann tritt das Forwarddarlehen mit dem vereinbarten Zins an dessen Stelle.

Wie teuer ist das Darlehen?
Solange Dein erstes Baudarlehen läuft, kostet Dich diese Vereinbarung nichts. Doch das Kreditinstitut verlangt für die Zinsgarantie einen Aufschlag auf den Zinssatz. Die Höhe hängt davon ab, wie lange im Voraus Du dir den Zins sicherst. Das geht schon 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung.

Birgt eine solche Vereinbarung Nachteile?
Das Forwarddarlehen entspricht einem echten Darlehensvertrag. Das bedeutet, Du bist an die Bedingungen für die gesamte Laufzeit gebunden. Möchtest Du den Kreditvertrag kündigen, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Dich zu. Steigen die Sollzinsen wie gedacht am Kapitalmarkt an, so kannst Du viele Tausend Euro sparen. Bleibt der Bauzins dagegen gleich oder sinkt sogar, tragen Sie trotzdem die vereinbarten Zinskosten.

Zinsvergleich beim Forward
Am besten ist der Vorteil der rechtzeitigen Zinsbuchung an einem Beispiel zu erkennen. Dabei gehen wir von einer Zinsfestschreibung 30 Monate vor Ablauf aus. Der Sollzins liegt zu diesem Zeitpunkt bei 3,75 %. Die Bank verlangt in diesem Beispiel ab dem 13. Monat 0,02 % Aufschlag pro Monat, das bedeutet einen Endzinssatz von 4,11 %. Wir nehmen einmal an, der Bauzins wäre bei Ablauf der Zinsbindungsfrist auf 4,5 % angestiegen.

Nicht verpassen – Gelegenheit zur Optimierung beim Anschlussdarlehen

Während Eigentümer langsam Ihre Baufinanzierung abzahlen, kann so viel geschehen: Eine lang verdiente Gehaltserhöhung schneit ins Haus. Kinderbetreuung erfordert nicht mehr so viel Zeit und ein Partner kann die Arbeitszeit aufstocken. Kinder werden erwachsen und ziehen aus. Dadurch verändert sich das finanzielle Gefüge einer Familie. Deshalb ist beim Ablauf des Kreditvertrags der richtige Zeitpunkt gekommen, die Baudarlehen den neuen Gegebenheiten anzupassen:

1. Zinssatz: Bauzinsen sind die eigentlichen Gebühren der Geldinstitute. Je niedriger sie sind, desto billiger ist der Kredit. Einen günstigen Sollzins erhälst Du durch geschickten Vergleich vieler Anbieter und die Marktbeobachtung. Rechnest Du mit langfristig steigenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt, dann lohnt sich ein Forward.
2. Sollzinsbindung: Wie die Vertragspartner die neue Sollzinsbindung festlegen, beeinflusst Zinshöhe, Restschuld und Flexibilität. Je kürzer die Vertragslaufzeit, desto günstiger der erhältliche Zinssatz und desto höher die Restschuld. Auch die zukünftige Zinsentwicklung spielt eine Rolle: Ist aktuell ein günstiges Zinsniveau, bietet sich eine längere Laufzeit an. Sind die Sollzinsen hoch, ist eine kurze Frist besser, um von sinkenden Bauzinsen schneller profitieren zu können.
3. Tilgung: Verfügst Du über mehr Liquidität, hast Du die Gelegenheit, die Tilgung des Anschlussdarlehens zu erhöhen. Dadurch beschleunigt sich die Rückzahlung und Du bist früher schuldenfrei. Außerdem sparst Du Zinsen und die gesamte Finanzierung wird günstiger.
4. Sondertilgung: In vielen Kreditverträgen kannst Du die Sondertilgung als Zusatzvereinbarung mit aufnehmen. Ein unverhofftes Geldgeschenk, eine Steuerrückzahlung oder die Bonuszahlung steckst Du als außerplanmäßige Tilgung in den Baukredit und beschleunigst so die Rückführung.

Knappe Baufinanzierungen clever regeln!

Hast Du deine Baufinanzierung eng kalkuliert? Dann kann das Anschlussdarlehen zum Stolperstein werden. Steigende Sollzinsen sind das Problem. Musst Du bei diesem nachfolgenden Kredit ein saftiges Zinsniveau akzeptieren, verlangt der Darlehensgeber höhere Raten. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sorge am besten mit diesen Tipps vor:

• Nutze so weit wie möglich bereits während der Laufzeit Sondertilgungen für eine geringe Restschuld.
• Kümmere Dich frühzeitig vor Vertragende um einen Zinsvergleich.
• Vermindere – wenn nötig – die Tilgung, um eine bezahlbare Rate zu erreichen.
• Entscheide Dich beizeiten für einen Forward, wenn Du mit ansteigenden Bauzinsen rechnest.

Die Zinsen fallen – wie komme ich aus meinem Vertrag?

Ein rückläufiges Zinsniveau bedeutet für viele Eigentümer, dass sie mehr bezahlen als gerade marktüblich ist. Doch das Baudarlehen kündigen und während der Laufzeit umschulden, lohnt sich meistens nicht. Es sei denn, Du hast ein Sonderkündigungsrecht. Banken berechnen nämlich für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die günstigeren Sollzinsen verschlingt. Eine Ausnahme ist die Sonderregelung durch den § 489 BGB. Bei einer überdurchschnittlich langen Zinsbindungsfrist hat der Kreditnehmer das Recht, nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist den Vertrag zu beenden.

Die Verlängerung der Baufinanzierung ist eine Chance

Für Kreditnehmer bedeutet das Zinsbindungsende einen Neustart: Du optimierst die Vertragsbedingungen und sicherst Dir den besten Zinssatz. Der Wechsel zu einem anderen Geldgeber ist lange nicht so kostenintensiv und aufwendig, wie viele befürchten. Außerdem lohnt es sich, schon frühzeitig auf den Kapitalmarkt zu spähen, um die Möglichkeit eines Forwards zu nutzen. Profitiere von unserer Beratung und vergleiche mit uns mehr als 400 Anbieter zugleich!

Aktuelle News zur Baufinanzierung und zum Immobilienmarkt in Oberbayern

Oberbayern zählt zu den gefragtesten Immobilienregionen im Bundesland Bayern. In diesem Jahr zeigen sich deutliche Veränderungen sowohl bei der Baufinanzierung als auch am regionalen Immobilienmarkt. Hier finden Sie die wichtigsten Neuigkeiten, Entwicklungen und Trends für Kaufinteressierte, Eigentümer sowie Baufinanzierer.

Immobilienpreise in Oberbayern stabilisieren sich

Nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre ist der Immobilienmarkt in Oberbayern aktuell durch eine Stabilisierung der Kaufpreise gekennzeichnet. Besonders in beliebten Städten wie München, Rosenheim und Ingolstadt hat sich die Preisentwicklung abgeschwächt. Ein Grund dafür ist das gewachsene Angebot an Bestandsimmobilien sowie die gestiegene Baufinanzierungszinsen.

Steigende Bauzinsen: Was bedeutet das für Käufer?

Baufinanzierungszinsen sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Für Interessenten bedeutet das, dass die monatlichen Raten für Darlehen höher ausfallen. Dennoch bleibt das Zinsniveau im historischen Vergleich auf einem moderaten Stand. Experten raten dazu, verschiedene Angebote sorgfältig zu vergleichen und staatliche Fördermöglichkeiten, wie etwa die KfW-Programme, in Betracht zu ziehen.

Nachhaltigkeit: Grüne Baufinanzierungen im Aufschwung

Im Rahmen der Energiewende gewinnen nachhaltige Bauvorhaben auch in Oberbayern an Bedeutung. Viele Banken bieten inzwischen spezielle Darlehen für energieeffiziente Immobilien an. Diese sogenannten grünen Baufinanzierungen sind oft mit niedrigeren Zinssätzen oder zusätzlichen Förderungen verbunden. Wer auf eine nachhaltige Bauweise setzt, kann also sowohl ökologisch als auch finanziell profitieren.

Wohnraumnachfrage bleibt hoch

Trotz des leichten Rückgangs bei den Preissteigerungen bleibt die Wohnraumnachfrage in Oberbayern ungebrochen. Familien, Berufspendler und Studierende suchen vor allem in Stadtnähe nach modernem Wohnraum. Dies führt weiterhin zu einem angespannten Markt in Großstädten und deren Einzugsgebieten. Aktuelle Prognosen deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen in den nächsten Jahren hoch bleibt.

Förderprogramme für Bauherren

Für Bauherren und Käufer gibt es in Oberbayern verschiedene Fördermöglichkeiten. Neben den KfW-Krediten sind insbesondere die Landesförderprogramme Bayerns interessant. Viele Kommunen unterstützen mit Zuschüssen für Familien oder Vergünstigungen bei Grundstückskäufen. Wer eine Baufinanzierung plant, sollte sich frühzeitig über aktuelle Förderungen informieren und diese in den Finanzierungsplan einbeziehen.

Digitale Trends erleichtern die Baufinanzierung

Mit der fortschreitenden Digitalisierung verändern sich auch die Prozesse rund um die Baufinanzierung: Online-Vergleichsportale, digitale Antragsstrecken und virtuelle Immobilienbesichtigungen erleichtern die Suche und den Abschluss einer Finanzierung. Viele Banken in Oberbayern setzen verstärkt auf digitale Beratungstools, um ihren Kundenservice zu verbessern und die Bearbeitungszeiten zu verkürzen.

Fazit und Ausblick für Oberbayern

Die aktuellen Entwicklungen zeigen: Obwohl Bauzinsen gestiegen sind, bleibt Oberbayern eine attraktive Region für Immobilienkäufer und Bauherren. Eine fundierte Beratung und die Berücksichtigung von Fördermöglichkeiten werden immer wichtiger. Wer in Oberbayern eine Immobilie sucht oder eine Baufinanzierung plant, sollte aktuelle Markttrends verfolgen und Angebote sorgfältig vergleichen, um die besten Konditionen zu sichern.