Was muss ich über den Baukredit wissen?

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Das Wichtigste vorab:

  • Mit dem Baukredit erhältst du Fremdkapital, um eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen.
  • Damit die Bank einen Kredit genehmigt, musst du verschiedene Voraussetzungen wie eine gute Bonität oder ein stabiles Einkommen mitbringen.
  • Für einen günstigen Immobilienkredit solltest du auf jeden Fall Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten vergleichen

8 Antworten rund um den Baukredit

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Immobilienkredit beschäftigt, stellt fest, dass eine Finanzierung von vielen Feinheiten abhängt. Damit du einen besseren Überblick bekommst, haben wir für dich die wichtigsten Fragen beleuchtet. Unser Baukreditrechner unterstützt dich dabei, deine individuelle Situation durchzurechnen.

1. Wie ist ein Immobilienkredit aufgebaut?

Tatsächlich gibt es nicht nur den einen Kredit, denn Banken bieten unterschiedliche Darlehensarten für die Immobilienfinanzierung an. Die Ausgangslage ist gleich: Du erhältst einen Geldbetrag, den du nur für Bau, Kauf oder Sanierung einer Immobilie verwenden darfst. Dafür bist du dem Kreditgeber Zinsen schuldig. Außerdem musst du die Schulden nach Vereinbarung regelmäßig zurückzahlen. Falls du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst, vereinbarst du mit der Bank entsprechende Sicherheiten.

Darlehensarten, die dir bei einer Finanzierung begegnen:

  1. Annuitätendarlehen: Du hast eine gleichmäßige monatliche Rate, die bereits Zins und Tilgung beinhaltet. Meistens wird der Zinssatz für fünf bis 15 Jahre fest vereinbart. Allerdings sind bei Ablauf dann noch Restschulden übrig, für die du eine Anschlussfinanzierung abschließen wirst.
  2. Tilgungsdarlehen: Zins und Tilgung bezahlst du monatlich, wobei deine Rate stetig sinkt. Das liegt daran, dass der Tilgungsbetrag gleich bleibt, aber du nur noch Zinsen von der Restschuld begleichst. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann ebenfalls ein Restdarlehen vorhanden sein, für das du erneut eine Zinsvereinbarung unterschreiben kannst.
  3. Variables Darlehen: Bei dieser Darlehensform bekommst du einen anfänglichen Zinssatz, der alle drei bis sechs Monate an einen Referenzzins angepasst wird. Steigen oder sinken die Zinsen auf dem Kapitalmarkt, tun das auch deine Darlehenszinsen. Ein variables Darlehen birgt dadurch Risiken und lohnt sich hauptsächlich für kurzfristige Zwischenfinanzierungen.
  4. Bauspardarlehen: Ein Bausparvertrag besteht aus einem Sparanteil und einem Darlehen. Sobald du einen Mindestbetrag eingezahlt hast, kannst du die Bausparsumme ausbezahlt bekommen. Danach musst du das Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung in etwa zehn bis fünfzehn Jahren vollständig zurückführen. Die Kreditart ist beliebt, weil Kreditnehmer sich schon bei Abschluss des Vertrags die Kreditzinsen sichern können.

2. Wie viel Immobilienkredit kannst du bekommen?

Der Kreditbetrag hängt von deinem monatlichen Budget ab. Ein Kreditgeber kann dir nur so viel Darlehen ausreichen, wie du vernünftigerweise an Raten tragen kannst. Mit einem Kassensturz findest du heraus, wie viel Geld dir jeden Monat übrig bleibt. Dazu ziehst du von deinem Einkommen alle Ausgaben ab:

  • Lebenshaltung
  • Wohnnebenkosten
  • Versicherungen
  • Urlaub
  • Fahrzeug / Verkehr
  • Telefon, Handy, TV
  • Unterhalt
  • Freizeit
  • andere Kredite / Leasing
  • Puffer für Unvorhergesehenes

Mithilfe unseres Budgetrechners ermittelst du nun, wie viel Darlehen du mit diesem Restbetrag erhalten kannst.

3. Welche Voraussetzungen musst du für eine Finanzierung erfüllen?

Bevor du ein Darlehen erhältst, überprüft ein Finanzinstitut deine Bonität und dein Vorhaben. Dabei legt es besonderen Augenmerk auf diese Punkte:

  • keine negativen Einträge in der Schufa-Auskunft
  • festes Einkommen
  • ausreichende Sicherheiten
  • Eigenkapital passt zur Finanzierung
  • Darlehensrate ist bequem tragbar

Die Wahrscheinlichkeit für eine Zusage steigt, wenn du einen Teil der Immobilie aus der eigenen Tasche finanzieren kannst. Außerdem ist es ein Vorteil, wenn eine Familie die Finanzierung mit einem Doppeleinkommen trägt oder das Gehalt üppig für die Raten ausreicht.

4. Wie viel Eigenkapital ist wirklich notwendig?

Rund 20 % Eigenkapital möchten Kreditgeber gerne sehen. Das liegt zum einen am Wert der Immobilie, der den Kredit abdeckt. Zum anderen verteuern sich Darlehen, die darüber hinausgehen, durch das höhere Risiko.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Kaufen oder Bauen ohne Eigenkapital heißt im Fachjargon Vollfinanzierung. Damit sind jedoch nur die Kosten für die Immobilie gemeint. Alle Nebenkosten, die beim Kauf entstehen, musst du trotzdem aus deinen eigenen Mitteln bezahlen. Die Vollfinanzierung haben einige Banken seit der Finanzkrise aus dem Programm genommen. Wer sie noch anbietet, erwartet eine überdurchschnittliche Bonität. Besonders das Einkommen muss stabil sein und dem Kreditnehmer ausreichend Liquidität bringen.

5. Welche Sicherheiten verlangt die Bank?

Für ein Baudarlehen akzeptieren Kreditinstitute verschiedene Sicherheiten. Dazu gehören

  • Sicherungsübereignung
  • Grundschuld
  • Bürgschaft
  • Hypothek

Doch am häufigsten ist die Grundschuld. Sie wird in Höhe des Darlehens im Grundbuch deiner Immobilie eingetragen. Die Bank rechnet für dein Haus einen Beleihungswert aus. Dann dividiert sie die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und erhält den Beleihungsauslauf. Dieser Betrag dient als Grundlage für Aufschläge auf die Sollzinsen. Am günstigsten ist ein Beleihungsauslauf von 60 %. Die nächste wichtige Grenze liegt bei 80 %. Die höchsten Zinsen erhalten Kreditnehmer, die bis 100 % Beleihungsauslauf erreichen und damit wenig bis kein Eigenkapital mitbringen.

6. Wie funktioniert die Auszahlung bei einem Baukredit?

Kreditgeber unterscheiden bei einem Darlehen nicht zwischen Hausbau und -kauf. Du bekommst bei beiden Vorhaben denselben Vertrag. Die Auszahlung variiert allerdings.

  • Hausbau: Nach jedem Baufortschritt erhältst du eine Rechnung für die nächste Abschlagszahlung. Jede Zahlungsaufforderung reichst du an deine Bank weiter, die sie im Anschluss mit den Mitteln aus dem Darlehen bezahlt. So reicht sie den Kredit nach und nach aus.
  • Hauskauf: Sobald alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind, kann deine Bank den Kaufpreis überweisen. Sie zahlt dafür das Darlehen auf einen Schlag aus.

Achtung: Finden Darlehensauszahlungen erst einige Zeit nach Abschluss des Darlehensvertrags statt, kann dein Kreditgeber die sogenannte Bereitstellungsprovision berechnen. Um diese zusätzlichen Gebühren so gering wie möglich zu halten, solltest du bis zu einem Jahr bereitstellungsfreie Zeit vereinbaren.

7. Wie bekommst du einen günstigen Immobilienkredit?

Die Kosten eines Darlehens sind die Sollzinsen. Zum einen wird deine Baufinanzierung natürlich günstiger, wenn der Sollzinssatz niedrig ist. Das erreichst du durch

  • einen Vergleich von mehreren Angeboten.
  • viel Eigenkapital (zum Beispiel auch durch Eigenleistungen am Bau) und einen kleinen Beleihungsauslauf.
  • eine optimale Bonität.

Gleichzeitig senkst du die effektiven Zinszahlungen, in dem du

  • Sondertilgungen nutzt.
  • durch einen hohen Tilgungssatz den Kredit schneller zurückführst.
  • auf eine lange Phase ohne Bereitstellungsprovision achtest.
  • bei der Zinsbindungsfrist bereits an die Anschlussfinanzierung denkst

8. Kannst du dein Baudarlehen aufstocken?

Einen Kreditvertrag nachträglich zu erhöhen ist nicht möglich. Dagegen kannst du einen zusätzlichen Betrag aufnehmen, wenn du noch Luft bei deiner monatlichen Liquidität und beim Beleihungswert deiner Immobilie hast. Allerdings ist eine Nachfinanzierung immer teurer. Deshalb ist es am besten, bei den Kostenaufstellungen sehr genau zu rechnen, um den Darlehensbetrag treffsicher festzulegen. Tatsächlich kostet es dich auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du einen Kreditvertrag über eine höhere Darlehenssumme abschließt und später nicht den gesamten Betrag abnimmst.

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Oberbayern ist sowohl flächengleicher Regierungsbezirk, als auch ein Bezirk in Bayern. Oberbayern grenzt im Osten und Süden an Österreich und im Nordosten an die Oberpfalz und Niederbayern. München ist Verwaltungssitz und Sitz der Bezirksregierung.
Momentan leben in Oberbayern ca. 4.719.716 Einwohner auf einer Fläche von 17.529,10 km². Nach Hamburg hat Oberbayern das zweihöchste Bruttoinlandsprodukt je Einwohner.

Im Regierungsbezirk Oberbayern gibt es 20 Landkreise und 3 kreisfreie Städte:

Landkreise:
  • Landkreis Weilheim Schongau
  • Landkreis Starnberg
  • Landkreis Rosenheim
  • Landkreis Traunstein
  • Landkreis Altötting
  • Landkreis Dachau
  • Landkreis Miesbach
  • Landkreis München
  • Landkreis Neuburg Schrobenhausen
  • Landkreis Landsberg am Lech
  • Landkreis Mühldorf am Inn
  • Landkreis Altötting
  • Landkreis Erding
  • Landkreis Eichstätt
  • Landkreis Ebersberg
  • Landkreis Berchtesgadener Land
  • Landkreis Fürstenfeldbruck
  • Landkreis Freising
  • Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm
Kreisfreie Städte
  • Rosenheim
  • Ingolstadt
  • München
Mit seinen weltbekannten Sehenswürdigkeiten zählt Oberbayern zu den bedeutendsten internationalen und nationalen Destinationen des Tourismus. Mit der Landeshauptstadt München, den Schlössern Königs Ludwig II. oder den vielen Naturschönheiten, ist Oberbayern eine der beliebtesten Urlaubsregionen.
Bad Reichenhall, Bad Heilbrunn, Berchtesgaden-Königsee, Bad Tölz und Tegernsee ist für Wanderer das reinste Erlebnis. Hier läuft man durch die wunderschöne Natur und atmet ein exklusives Lüftchen ohne Feinstaub.
Ideal für einen Tagesausflug, und immer eine Reise wert, sind auch die zahlreichen Kulturhighlights und die tollen Schlösser.

Vielseitig sind auch die Landschaften in Oberbayern. Die Berge ragen in der Alpenregion bis fast 3000 Meter in den Himmel. Der Watzmann in Berchtesgaden und die Zugspitze in Garmisch-Partenkirchen sind die höchsten. Im Nationalpark Berchtesgaden sind die hohen Berge seit 1978 geschützt. Ein Relikt aus der Eiszeit sind die Buckelwiesen bei Mittenwald.

Sehenswürdigkeiten in Oberbayern:
  • Schloss Linderhof
  • Königshaus am Schachen
  • Schloss Herrenchiemsee
  • Schloss Schleißheim
  • KZ Gedenkstädte Dachau
  • Franz-Marc-Museum
  • Wieskirche
  • Museum Manching
  • Pinakothek
  • Freilichtmuseum Glentleiten
  • Freising mit Mariendom
  • NS Dokumentationszentrum München
Die Spitzenwerte erreicht der Freistaat in Oberbayern, die größte Stadt, die höchsten Berge und die meisten Einwohner. Die meisten tragen wahrscheinlich Dirndl und Lederhosen, denn in dieser Urlaubsregion sind die Bräuche nicht wegzudenken.
1883 wurde der erste Trachtenverein Bayerns in Bayerischzell in der Nähe des Schliersees gegründet. Vor allem die Lederhose wurde dem traditionsbewusstem Mannsbild ans Herz gelegt. In der heutigen Zeit ist sie ein Standardoutfit zusammen mit dem Dirndl. In der Urlaubsregion Bayern gibt es aber noch viel mehr Trachten und Brauchtümer, wie zum Beispiel Schuhplatteln, Gebirgsschürzen, Gamsbart, Blasmusik, Jodel-Kunst, Gstanzlingen, Tänze, Komödienstadtl und vieles mehr.
Bei den oberbayerischen Volksfesten geht es nicht immer fromm zu, vor allem auf der Münchner Wiesn. Aber auch in Rosenheim in den Festzelten, in Erding oder in Dachau schäumt das Bier. Familiärer ist die Auer Dult in München.
Beim Almabtrieb wird das Vieh im Tal begrüsst. Am Königsee in Berchtesgaden verläuft das spektakulär. Die Kühe werden hier über den See in großen Kähnen geschippert. Der Schäfflertanz ist auch etwas ganz Besonderes. Alle sieben Jahre zur Faschingszeit choreografieren Schäffler kunstvolle Tanzfiguren zur Musik. Der Tanz gelangte durch die wandernden Schäffler in weitere Orte Oberbayerns. Am Glockenspiel im Münchner Rathaus ist auch der Schäfflertanz dargestellt.

Die wichtigsten Orte in der Region Oberbayern: