Die Immobilienfinanzierung
in Oberbayern
Die wichtigsten Schritte zum Immobilieneigentum

Das Wichtigste vorab

• Vor der eigentlichen Finanzierung müssen Käufer und Bauherren alle anfallenden Kosten kalkulieren, um einen vollständigen Überblick zu haben.
• Die Baufinanzierung besteht aus Baukredit und Eigenkapital.
• Wenn Kreditnehmer die Eckpunkte ihres Immobilienkredits klug zusammenstellen und Angebote vergleichen, sparen sie viel Geld und sind früher schuldenfrei.

Themenübersicht

1. Welche Ausgaben entstehen für deine Immobilie?
2. Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?
3. Wie beantragst du deinen Immobilienkredit?

Immobilienfinanzierung - was ist das?

Für die Immobilienfinanzierung solltest du alle Geldmittel betrachten, die du für Kauf, Bau und Sanierung eines Objekts einsetzen kannst: dein eigenes Erspartes und geliehene Beträge von Familie und Kreditgebern.

Die Höhe der Finanzierung hängt von deinen Ausgaben ab. Da jedes Vorhaben anders ist, musst du mit unterschiedlichen Kosten kalkulieren. Bevor du einen Immobilienkredit beantragst, machst du dir deshalb ein Bild davon, wie viel du ausgeben wirst.

Außerdem rechnest du aus, ob du dir die Ausgaben für den erforderlichen Kredit leisten kannst. In unserer Checkliste findest du die drei Schritte zu einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung.

Schritt 1: Welche Ausgaben entstehen für deine Immobilie?

Bei einer Finanzierung hast du Ausgaben für das Objekt und Nebenkosten für den Kauf. Zu den Kaufnebenkosten zählen:

• Notargebühren
• Ausgaben für Grundbucheinträge und Grundschuld
• Maklerprovision
• Grunderwerbssteuer

Grundsätzlich erwarten Banken, dass du die Nebenkosten aus der eigenen Tasche bezahlen kannst. Je nachdem, ob du ein Objekt kaufst, sanierst oder neu baust, hast du nicht nur einen Kaufpreis, sondern auch Sanierungs- und Baukosten zu stemmen.

Kauf von Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung

Egal, ob du das Objekt direkt vom Bauträger oder einem vorherigen Eigentümer erwirbst: Die Kosten für ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, die du zu einem Festpreis einzugsfertig kaufst, sind einfach aufzustellen. Auf deiner Liste stehen:

• Kaufpreis
• Nebenkosten

Tipp: Bei einem Kauf von privat oder vom Bauträger sparst du dir die Maklerprovision.

Kauf und Sanierung von Haus oder Eigentumswohnung

Ein bestehendes Haus und eine Eigentumswohnung, die in die Jahre gekommen sind, kaufst du relativ günstig. Die Kaufnebenkosten sind niedriger als beim Neubau, weil sie sich aus dem Kaufpreis berechnen. Bist du handwerklich geschickt, kannst du verschiedene Arbeiten selbst übernehmen und dir weitere Kosten sparen. Die Kostenaufstellung bei diesem Kaufmodell macht Arbeit, da du für Handwerkerleistungen und Material Kostenvoranschläge und Preise einholen musst:

• Kaufpreis
• Nebenkosten
• eventuell Gutachten oder Begehung mit einem Sachverständigen
• Liste mit Materialkosten für Eigenleistungen
• Kostenvoranschläge für Handwerkerleistungen

Neubau einer Immobilie

Baust du ein neues Haus, musst du dich zwischen einem Baukastenhaus, einem Fertighaus oder einem frei geplanten Architektenhaus entscheiden. In allen Fällen fragst du nach einer Baubeschreibung mit Preisen und bekommst eine Aufstellung. Diese Ausgaben verändern sich, wenn du bei der Bemusterung hochwertigere Materialien aussuchst oder dein Grundstück Veränderungen bei der Bauausführung verlangt. Außerdem solltest du prüfen, ob in der Baubeschreibung alle Vorbereitungsarbeiten enthalten sind, sonst entstehen dir weitere Baunebenkosten. Der Vorteil beim Neubau: Die Kaufnebenkosten beziehen sich nur auf den Preis des Grundstücks und nicht auf das Gebäude.
Hier sind einige Kostenbestandteile, die auf dich zukommen können:

• Grundstück
• Kaufnebenkosten
• Baugenehmigung
• Mehraufwand wegen der Grundstücksbeschaffenheit oder Vorgaben des Bebauungsplans
• Ausgaben nach Baubeschreibung
• Vermessung
• Bauherrenversicherung
• Anschlusskosten für das Grundstück
• Gartengestaltung
• Garage oder Carport

Tipp: Stell bei deinem Bauträger, Fertighaushersteller oder Architekt direkt die Frage, welche Baunebenkosten in der Beschreibung nicht enthalten sind und welche Leistungen du separat beauftragen oder bezahlen musst.

Schritt 2: Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?

Die Immobilienfinanzierung teilt sich in einen Teil Eigenkapital und einen Teil Fremdfinanzierung auf. Als Faustregel gilt: Je höher der Eigenanteil ist, desto günstiger der Zinssatz und desto leichter gibt es einen Kredit. Wie stellst du fest, wie viel Immobilienkredit du aufnehmen kannst?

Dein Budget für die Darlehensrate

Zuerst erstellst du dir eine Liste mit deinen monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Jährliche oder unregelmäßige Posten teilst du durch die Zahl der Monate, damit du sie ebenfalls ansetzen kannst. Deine aktuelle Miete kommt nicht auf die Liste, denn mit der eigenen Immobilie erübrigt sie sich. Doch die Nebenkosten gehören noch dazu. Unter dem Strich erhältst du eine Summe, die du jeden Monat für die Rate erübrigen könntest.

Ein Wort zur Vorsicht: Lass dir einen Puffer! Schließlich geht das Leben krumme Wege und deine finanzielle Lage kann sich ändern. In Elternzeit oder beim Jobwechsel ist vielleicht weniger übrig. Bei unvorhergesehenen Ausgaben wie einer Autoreparatur oder einer neuen Waschmaschine bist du froh, wenn du noch Luft in der Kalkulation hast. Experten empfehlen, nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens für die Darlehensraten zu verwenden.

Dein Eigenkapital festlegen

Alles, was du an finanziellen Mitteln in deinen Immobilienkauf stecken möchtest, gehört zum Eigenkapital. Allerdings musst du davon noch die Kaufnebenkosten für Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück abziehen, da sie nicht zur Finanzierung gezählt werden. Bevor du dich festlegst, denk daran, dass mit dem Kauf weitere Ausgaben für neue Möbel, eine Einbauküche oder den Umzug anfallen.

Die Finanzierung ausrechnen

Mit der Ratenhöhe und dem Eigenkapital fütterst du unseren Budgetrechner und er gibt dir deinen maximalen Kaufpreis respektive die Höhe deiner Immobilienfinanzierung aus. Mit dieser Summe kannst du dich auf die Suche nach der passenden Immobilie machen.

Schritt 3: Wie beantragst du deinen Immobilienkredit?

Sobald du dich für ein Objekt entschieden hast, beginnt die Suche nach dem passenden Kreditgeber den nötigen Kredit beantragen. Bei einem Immobilienkredit in dieser Größenordnung kommen über die Jahre aber Tausende Euro von Zinsen zusammen. Geld, das du bezahlst. Da lohnt es sich, Kosten zu vergleichen und Konditionen zu wählen, die dir Geld sparen. Einige Varianten stellen wir dir vor:

Darlehensart aussuchen

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Kreditart bei der Baufinanzierung:

• Eine gleichbleibende Rate (Annuität), die aus Zins und Tilgung besteht.
• Während der Laufzeit sinkt der Zinsanteil, die Tilgung steigt überproportional.
• Der Immobilienkredit hat einen festen Sollzins mit Zinsbindungsende.
• Vorteil: Die Tilgung erhöht sich während der Laufzeit und die Rate ist verlässlich.

Beim Tilgungsdarlehen profitieren Darlehensnehmer von monatlich sinkenden Raten:

• Die Tilgung bleibt gleich, die Zinszahlung sinkt. Dadurch reduziert sich die Gesamtrate Stück für Stück.
• Ein Darlehen mit festem Sollzins bis zum Zinsbindungsende.
• Vorteil: Nach und nach erhält der Darlehensnehmer mehr Liquidität.

Das Bauspardarlehen nutzen Eigentümer, die über einen Bausparvertrag Eigenkapital angespart haben:

• Bausparvertrag: Die Bausparsumme setzt sich aus einem Sparbetrag und einem Darlehensanteil zusammen.
• Die Bausparkasse gibt das Bauspardarlehen erst aus, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist.
• Sollzins, Laufzeit und Tilgung stehen schon bei Abschluss des Bausparvertrags fest.
• Es handelt sich um ein Tilgungsdarlehen, das durch einen hohen Tilgungssatz und kurze Gesamtlaufzeit auffällt.
• Vorteil: Du sicherst dir bereits früh einen Sollzins und führst deinen Immobilienkredit in wenigen Jahren zurück. Sondertilgungen sind jederzeit ohne Gebühren möglich.

Das endfällige Darlehen ist eine Sonderform und kommt für Vorfinanzierungen von Bauspardarlehen zum Einsatz:

• Immobilienkredit mit festem Zinssatz bis zu einem bestimmten Fälligkeitstermin.
• Die Rate enthält nur Zinsen, keine Tilgung.
• Bei Ablauf zahlt der Darlehensnehmer den Gesamtbetrag auf einmal zurück.
• Vorteil: Überbrückung von Wartezeiten ohne Tilgungsbelastung.

Ein Förderdarlehen ist ein Annuitätendarlehen oder ein endfälliges Darlehen, das Förderbanken von Bund und Ländern im Programm haben. Es kann folgende Vorteile haben:

• vergünstigter Sollzins
• später Tilgungsbeginn
• Tilgungszuschuss

Zinsen von Anbietern vergleichen

Der Sollzins hat einen großen Einfluss darauf, wie teuer deine Finanzierung wird. Er sagt dir, wie viele Zinsen du für deine Schulden pro Jahr bezahlst. Wie viel kannst du bei einem Vergleich sparen? Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 €, einer anfänglichen Tilgung von 3 % und einer Sollzinsbindung von 15 Jahre vergleichen wir zwei ähnliche Zinssätze: 3,9 % und 4,1 %. Das Ergebnis? Bei lediglich 0,2 % Unterschied im Sollzins zahlt ein Kreditnehmer rund 3.000 € mehr.

Im Kreditvertrag und im Angebot findest du noch den Effektivzins. Dieser Zinssatz enthält weitere Bankgebühren und Kosten, die durch Buchungstermine entstehen. Er eignet sich für einen Angebotsvergleich besser, da er die meisten Kostenfaktoren der Finanzierung darstellt.

Schließlich beeinflusst die Sollzinsbindung deines Kredits, die Höhe des Sollzinses. Je länger du den Zinssatz haben möchtest, desto mehr schlägt die Bank auf. Bietet sie dir für eine Sollzinsbindung von 5 Jahren etwa einen Zinssatz von 3,41 % an, musst du für 10 Jahre schon 3,66 % zahlen. 20 Jahre kosten dich 3,85 %. Ist das Zinsniveau niedrig, aber im Anstieg, lohnt es sich, für eine lange Zinsbindung etwas mehr zu bezahlen. Denn zum Ablauf hast du noch Schulden übrig, die du zu einem zukünftigen Sollzins weiter finanzieren musst. Und dieser Sollzins könnte weit höher liegen. Umgekehrt greifen Kreditnehmer bei teuren Zinssätzen eher zu kurzen Laufzeiten und hoffen auf einen Rückgang der Kosten.

Wir unterstützen dich gerne dabei, den besten Zins für dein Darlehen zu finden. In unserem Portfolio befinden sich über 400 Kreditinstitute, die wir für einen Vergleich heranziehen.

Wie hoch soll die Tilgung sein?

Grundsätzlich gilt: je höher die Tilgung, desto günstiger der Kredit. Warum? Der Tilgungssatz ist der Turbo deiner Finanzierung, denn er beschleunigt die Rückzahlung und senkt die Zinsausgaben effektiv. Außerdem bist du schneller schuldenfrei. Trotzdem musst du die Tilgungshöhe vernünftig wählen, denn die Rate darf dich nicht einschnüren oder in einem Notfall die Baufinanzierung bedrohen.

Einige Kreditinstitute bieten im Darlehensvertrag mehrere Tilgungssatzwechsel kostenlos an. Das bedeutet, du kannst je nach finanzieller Situation die Tilgung während der Laufzeit nach unten oder nach oben anpassen.

Mit Sondertilgungen schaffst du dir ebenfalls ein Stückchen Freiheit. Diese Vereinbarung erlaubt dir, ohne Kosten einen bestimmten Betrag pro Jahr zusätzlich zurückzuzahlen. Dadurch kannst du einen Geldsegen nutzen, um Schulden zu tilgen. Aber die Sondertilgung ist keine Pflicht und du kannst die Möglichkeit jedes Jahr verfallen lassen, wenn du sie nicht benötigst.

Was ist die Bereitstellungsprovision?

Mit einer Bereitstellungsprovision lässt sich die Bank Darlehen bezahlen, die noch nicht oder nicht ganz an dich ausgezahlt wurden. Das heißt, du bezahlst für Schulden deiner Immobilienfinanzierung, die du noch gar nicht hast, weil der Kreditgeber das Geld bereitstellen muss, bis du es benötigst.

Kaufst du eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück von einem Eigentümer ist die Bereitstellungsprovision meistens kein Thema. Du unterschreibst den Darlehensvertrag, unterschreibst den Kaufvertrag und kurz darauf bezahlst du den Kaufpreis mit der Darlehenssumme. Anders bei einem Neubau oder einer Sanierung: Die Rechnungen kommen stückweise und du bezahlst sie Zug um Zug mit einem Teil des Darlehens. Der Rest verbleibt bei der Bank. Erwirbst du eine neue Eigentumswohnung vom Bauträger, musst du den Kaufpreis ebenfalls in Raten bezahlen. Er schickt dir immer dann eine Rechnung, wenn ein Bauabschnitt fertiggestellt ist.

Mit einer bereitstellungsfreien Zeit umgehst du diese Gebühren. Im Kreditvertrag können die Parteien vereinbaren, dass die Bereitstellungsprovision erst nach mehreren Monaten oder einem ganzen Jahr fällig wird.

Förderung – nutzen, was der Staat dir anbietet

Für eine Immobilie jonglierst du mit sehr viel Geld und das meiste davon gehört dir nicht. Damit du nicht überfordert wirst, unterstützt der Staat dich mit Zuschüssen und günstigen Darlehen. Diese Förderungen findest du bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), der Landesbank deines Bundeslandes, deiner Stadt oder Gemeinde und bei kirchlichen Projekten. Die verbilligten Zinssätze, Tilgungs- oder Investitionszuschüsse sind an Bedingungen gebunden, die du erfüllen musst.

• energieeffizientes Bauen und Sanieren
• altersgerechter Umbau
• Einbruchsschutz
• Heizung mit erneuerbaren Energien
• erste und eigengenutzte Immobilie
• Familie
• Geringverdiener

Außerdem gibt es Programme, die dich beim Sparen für ein Eigenheim fördern. Dazu gehört der Wohn-Riester, bei dem du einen Prozentsatz deines Gehalts in einen Bausparvertrag einzahlst. Vom Staat bekommst du eine Zulage, die sich erhöht, wenn du Kinder hast. Eine Alternative ist die Wohnungsbauprämie, die du ebenfalls für eine Ansparung in den Bausparvertrag bekommst. Allerdings ist sie an ein maximales Einkommen gebunden und soll Geringverdienern beim Immobiliensparen helfen.

Mit der Immobilienfinanzierung glücklich werden

Eine Immobilienfinanzierung braucht ein individuelles Konzept, damit Sie zu dir, deinem Leben und deiner Immobilie passt. Die finanziellen Belastungen dürfen dich nicht einschränken und müssen bezahlbar bleiben. Wichtig ist eine frühzeitige Planung des Vorhabens – egal ob Haus oder Eigentumswohnung, Kauf oder Neubau – und du solltest alle Mittel nutzen, um dir Kosten zu sparen. Als unabhängige Finanzierungsvermittler stellen wir mit dir einen optimierten Finanzierungsplan zusammen und vergleichen ausgiebig Konditionen. Vereinbare gleich einen Termin!

Aktuelle News zur Baufinanzierung und zum Immobilienmarkt in Oberbayern

Oberbayern zählt zu den gefragtesten Immobilienregionen im Bundesland Bayern. In diesem Jahr zeigen sich deutliche Veränderungen sowohl bei der Baufinanzierung als auch am regionalen Immobilienmarkt. Hier finden Sie die wichtigsten Neuigkeiten, Entwicklungen und Trends für Kaufinteressierte, Eigentümer sowie Baufinanzierer.

Immobilienpreise in Oberbayern stabilisieren sich

Nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre ist der Immobilienmarkt in Oberbayern aktuell durch eine Stabilisierung der Kaufpreise gekennzeichnet. Besonders in beliebten Städten wie München, Rosenheim und Ingolstadt hat sich die Preisentwicklung abgeschwächt. Ein Grund dafür ist das gewachsene Angebot an Bestandsimmobilien sowie die gestiegene Baufinanzierungszinsen.

Steigende Bauzinsen: Was bedeutet das für Käufer?

Baufinanzierungszinsen sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Für Interessenten bedeutet das, dass die monatlichen Raten für Darlehen höher ausfallen. Dennoch bleibt das Zinsniveau im historischen Vergleich auf einem moderaten Stand. Experten raten dazu, verschiedene Angebote sorgfältig zu vergleichen und staatliche Fördermöglichkeiten, wie etwa die KfW-Programme, in Betracht zu ziehen.

Nachhaltigkeit: Grüne Baufinanzierungen im Aufschwung

Im Rahmen der Energiewende gewinnen nachhaltige Bauvorhaben auch in Oberbayern an Bedeutung. Viele Banken bieten inzwischen spezielle Darlehen für energieeffiziente Immobilien an. Diese sogenannten grünen Baufinanzierungen sind oft mit niedrigeren Zinssätzen oder zusätzlichen Förderungen verbunden. Wer auf eine nachhaltige Bauweise setzt, kann also sowohl ökologisch als auch finanziell profitieren.

Wohnraumnachfrage bleibt hoch

Trotz des leichten Rückgangs bei den Preissteigerungen bleibt die Wohnraumnachfrage in Oberbayern ungebrochen. Familien, Berufspendler und Studierende suchen vor allem in Stadtnähe nach modernem Wohnraum. Dies führt weiterhin zu einem angespannten Markt in Großstädten und deren Einzugsgebieten. Aktuelle Prognosen deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen in den nächsten Jahren hoch bleibt.

Förderprogramme für Bauherren

Für Bauherren und Käufer gibt es in Oberbayern verschiedene Fördermöglichkeiten. Neben den KfW-Krediten sind insbesondere die Landesförderprogramme Bayerns interessant. Viele Kommunen unterstützen mit Zuschüssen für Familien oder Vergünstigungen bei Grundstückskäufen. Wer eine Baufinanzierung plant, sollte sich frühzeitig über aktuelle Förderungen informieren und diese in den Finanzierungsplan einbeziehen.

Digitale Trends erleichtern die Baufinanzierung

Mit der fortschreitenden Digitalisierung verändern sich auch die Prozesse rund um die Baufinanzierung: Online-Vergleichsportale, digitale Antragsstrecken und virtuelle Immobilienbesichtigungen erleichtern die Suche und den Abschluss einer Finanzierung. Viele Banken in Oberbayern setzen verstärkt auf digitale Beratungstools, um ihren Kundenservice zu verbessern und die Bearbeitungszeiten zu verkürzen.

Fazit und Ausblick für Oberbayern

Die aktuellen Entwicklungen zeigen: Obwohl Bauzinsen gestiegen sind, bleibt Oberbayern eine attraktive Region für Immobilienkäufer und Bauherren. Eine fundierte Beratung und die Berücksichtigung von Fördermöglichkeiten werden immer wichtiger. Wer in Oberbayern eine Immobilie sucht oder eine Baufinanzierung plant, sollte aktuelle Markttrends verfolgen und Angebote sorgfältig vergleichen, um die besten Konditionen zu sichern.