Konditionsrechner
mit welchen Zinsen kannst du für deine Baufinanzierung rechnen?

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Das Wichtigste im Überblick:

  • Finanzierungskonditionen richten sich nach den Refinanzierungsmöglichkeiten eines Kreditinstituts. Je günstiger eine Bank an Kapital kommt, desto günstiger kann sie es weiterverleihen.
  • Ein Konditionsrechner gibt dir einen guten Hinweis, in welcher Höhe sich die aktuellen Bauzinsen bewegen.
  • Dein individueller Sollzins hängt von zahlreichen Faktoren ab, die ein automatisierter Rechner nicht vollständig in seine Kalkulation einbeziehen kann.

Der Konditionsrechner ist wichtig für die Orientierung

Deine Baufinanzierung kostet Geld: Um die Ausgaben für ein Eigenheim zu stemmen, leihen die meisten Käufer oder Bauherren einen Großteil der Summe bei einem Kreditinstitut. Dafür zahlen sie Gebühren – die Zinsen. Der Markt für Hypothekenzinsen verändert sich ständig und hat Potenzial für starke Bewegungen. In den 80er-Jahren überstiegen die Konditionen bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren mehrfach 10 %, dagegen pendeln sie seit 2015 um die 1 %-Marke. Bevor du dir einen Berg Schulden aufbindest, ist es klug, dich über das aktuelle Zinsniveau mit unserem Konditionsrechner zu informieren.

Woher nimmt ein Kreditinstitut die Finanzierungskonditionen?

Natürlich saugt sich ein Unternehmen wie eine Bank die Preise für ihre Produktangebote nicht aus den Fingern. Sie hat eine Grundlage für die Berechnungen. Welche Faktoren bestimmen die Kalkulation?

  • Das Kreditinstitut leiht sich das Geld für die Baufinanzierung und reicht die Finanzierungskonditionen, die es bezahlt, durch.
  • Institute sind gewinnorientiert und benötigen einen Profit. Deshalb ist in den Zinsen eine Marge enthalten.
  • Abhängig von Objekt und Bonität des Darlehensnehmers rechnet der Kreditgeber eine Risikoprämie oder einen Aufschlag in die Konditionen ein.

Refinanzierung – eine Bank bezahlt für die Baufinanzierung auch Zinsen

Allgemein herrscht die Auffassung, Banken seien reich. Und wahrscheinlich ist diese Vorstellung nicht falsch. Doch um jährlich zahlreiche Baufinanzierungen auszugeben, muss ein Kreditinstitut das Geld irgendwo beschaffen. Es arbeitet mit dem Sparguthaben der eigenen Anleger, beschafft sich einiges auf dem Geldmarkt und auf dem Kapitalmarkt. Ein kurzer Exkurs in die Finanzwelt macht klar, welche Finanzmittel für die Veränderung der Finanzierungskonditionen verantwortlich sind.

Das Guthaben der Sparer

Am Leichtesten nutzt ein Kreditinstitut das Geld, das bereits da ist. Angelegt in Termingeldern und auf Sparkonten liegen Summen, mit denen die Bank arbeiten darf. Doch bedingt durch die Finanzkrise hat der Gesetzgeber es den Finanzunternehmen erschwert, diese Quellen voll anzuzapfen. Anlagen müssen mit viel Eigenkapital unterlegt werden, damit das Institut liquide bleibt. Je höher das Risiko bei einer Baufinanzierung ist, desto höher muss das Eigenkapital ausfallen. Damit schaffen die Institute ein Gleichgewicht zwischen Finanzierungen und Einlagen. Sparer haben dadurch jederzeit Zugriff auf ihr Guthaben und das Unternehmen gerät nicht in Zahlungsschwierigkeiten.

Finanzspritzen von EZB und anderen Banken

Am Geldmarkt handeln Zentralbank, Anleger und Geldinstitute kurzfristige Mittel. Geht ein Institut dort für seine Finanzierungen einkaufen, bekommt es günstige Konditionen. Eine Bank bekommt von der EZB begrenzte Summen, doch sie kann sich auch bei anderen Banken und privaten Anlegern refinanzieren. Gerade, was die Verbindlichkeiten am Geldmarkt günstig macht, macht sie für ein Institut zum Risiko: die kurze Laufzeit. Gibt das Geldinstitut nämlich die kurzfristigen Mittel langfristig an Baufinanzierer weiter, können steigende Zinsen zur Liquiditätsfalle werden. Darum bedienen sich Banken für die Baukredite nur zu einem kleinen Teil am Geldmarkt.

Der Kapitalmarkt – ideal für langfristige Baukredite

Der Kapitalmarkt hat langfristige Anlageprodukte im Angebot. Dazu gehören verschiedene Anleihen, Schuldverschreibungen und Pfandbriefe. Die Pfandbriefe sind für die Refinanzierung von Baukrediten perfekt geeignet. Für die langfristigen Verbindlichkeiten verlangen Anbieter Sicherheiten und bei Pfandbriefen sind Grundschulden gefordert. Zum einen haben Institute eigene Immobilien, die sie als Sicherheit verpfänden können. Zum anderen besitzen sie die Grundschulden der Finanzierungsobjekte, die sie weitergeben. Da die Kreditinstitute den größten Teil der Baukredite über Pfandbriefe refinanzieren, ist die Zinsentwicklung dieser Wertpapiere für zukünftige Darlehensnehmer interessant.

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selbstständiger Finanzierungsberater Markus Raabe
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Was bestimmt deine Finanzierungskonditionen?

Ein Konditionsrechner nutzt die Daten, die du ihm fütterst, und durchsucht aktuelle Finanzierungskonditionen verschiedener Anbieter. Damit bekommst du eine Vorstellung, was auf dem Markt möglich ist. Doch deine individuellen Sollzinsen hängen von mehr Parametern ab, als der Rechner abfragen kann. Dabei unterscheiden sich die Punkte und ihre Wertung zusätzlich von Anbieter zu Anbieter. Deshalb ergibt es Sinn, den Rechner für einen ersten Eindruck zu verwenden. Sobald du mit deinem Vorhaben Ernst machst, nutzt du unsere Dienste als Vermittler. Wir fassen deine persönlichen Rahmenbedingungen zu einem Paket zusammen und vergleichen individuelle Angebote von über 400 Kreditinstituten aus unserem Portfolio.

1. Bewertung deines Objekts

Du gehst davon aus: Kosten der Immobilie = Wert der Immobilie. Ein Geldinstitut sieht das anders. Es berechnet zuerst den Marktwert des Objekts und nimmt Risikoabschläge für die Lage, den Zustand oder die Beschaffenheit vor. Und da die Institute nicht die gleichen Maßstäbe anlegen, kommen sie bereits jetzt auf unterschiedliche Werte.

Im nächsten Schritt geht es an den Beleihungsauslauf. Das bedeutet: Wie viel Prozent des Marktwertes musst du mit Fremdkapital bezahlen? Bis 60 % benötigt die Bank wenig Eigenkapitalunterlegung für Anlagegelder und kann problemlos Pfandbriefe zur Refinanzierung einsetzen. Für jeden Euro darüber bezahlt der Darlehensnehmer einen Risikoaufschlag. Die nächste größere Zinsstufe liegt bei einem Ende der Beleihung von 80 % und bei einer Finanzierung von über 100 % spürst du den Risikoaufschlag deutlich.

Hier ein Beispiel:
Kaufpreis 400.000 €
berechneter Marktwert 340.000 €
Darlehen bei Beleihungsauslauf 100 % 340.000 €
Darlehen bei Beleihungsauslauf 80 % 272.000 €
Darlehen bei Beleihungsauslauf 60 % 204.000 €

Benötigt der Kreditnehmer in diesem Beispiel ein Darlehen von 300.000 €, dann hat seine Finanzierung einen Beleihungsauslauf von 300.000 € x 100 / 340.000 € = 88,24 %.

2. Deine Darlehenshöhe beeinflusst die Konditionen

Neben dem Marktwert deiner Immobilie ist dein Eigenkapital hauptverantwortlich dafür, wie hoch der Beleihungsauslauf ausfällt. Kannst du mehr eigene Mittel in die Baufinanzierung einbauen, sinkt automatisch dein Bedarf an Fremdmitteln. Deshalb gilt: je höher das Darlehen im Verhältnis zum Marktwert, desto teurer die Sollzinsen für den Kredit. Was genau Eigenkapital ist, darin gehen die Meinungen der Institute jedoch auseinander. Einige anerkennen einen Bausparvertrag mit Grundschuld im Nachrang und Eigenleistungen bei Bau und Sanierung, andere nicht oder nur zum Teil.

3. Laufzeit und Tilgungshöhe sind wichtige Parameter

Alles, was das Risiko eines Zahlungsausfalls verringert, hat Potenzial, deinen Zinssatz günstig zu beeinflussen. Die Laufzeit für den Sollzins kann üblicherweise zwischen 5 und 20 Jahren betragen. Bei langen Zinsbindungen muss die Bank ebenfalls höhere Zinsen für die Refinanzierung bezahlen oder das Risiko von Zinserhöhungen einplanen. Dadurch steigen die Konditionen von Darlehen mit zunehmender Laufzeit. Bei einigen Instituten kannst du durch eine höhere Tilgungsrate die Finanzierungskondition positiv beeinflussen. Durch die schnelle Rückzahlung der Schulden sinkt der Beleihungsauslauf und das Risiko reduziert sich.

4. Deine Bonität und Zahlungsfähigkeit stehen auf dem Prüfstand

Konditionsrechner und Zinslisten gehen immer von einer optimalen Bonität aus. Beim Kreditantrag zählt aber der Ist-Zustand. Mit ausgeklügelten Bewertungssystemen versuchen deine zukünftigen Geldgeber deine Zahlungsfähigkeit einzuordnen. Wie sie bestimmte Fakten einstufen, dabei sind sich die Institute jedoch nicht einig. Welche Parameter beeinflussen deine Risikobewertung positiv oder negativ?

  • Zahlungsverhalten: Mit einer Schufa-Anfrage erhält das Kreditinstitut Einblick in dein bisheriges Zahlungsverhalten. Bedienst du alle vorhandenen Verträge und beanspruchst deine Girokonten im Rahmen, ist das gut. Unbezahlte Rechnungen und Zahlungsrückstände sind dagegen schlecht.
  • Kredite und Leasingverträge: Mehrere zusätzliche Verbindlichkeiten sind nicht unbedingt negative Merkmale, sofern die Raten dir für die Baufinanzierung nicht die Luft abschnüren.
  • Job: Welche Beschäftigung du hast und wie lange du bereits beim gleichen Arbeitgeber bist, beeinflussen deine Bewertung. Minuspunkte gibt es bei vielen Instituten, wenn du noch in der Probezeit bist, dein Arbeitgeber im Ausland sitzt oder du kein regelmäßiges Gehalt bekommst.
  • Liquidität: Das Institut erstellt für dich eine Einnahmen- und Ausgabenliste. Dabei setzt es für die Lebenshaltungskosten aller Mitglieder deines Haushalts Pauschalen an, die nicht unbedingt mit der Wirklichkeit übereinstimmen. Am Ende zählt für das Institut, wie viel Luft dir nach Abzug aller monatlichen Kosten bleibt.
  • Besonderheiten: Es gibt Banken, die Selbstständige und Rentner überhaupt nicht oder nur unter erschwerten Voraussetzungen Finanzierungskonditionen anbieten. Andere Institute stellen besondere Anforderungen an Alleinverdiener oder Paare mit Elternzeit.

Das variable Darlehen und seine Zinsen

Wenn du einen Baukredit nur für eine kurze Laufzeit benötigst oder von stark fallenden Sollzinsen ausgehst, dann ist vielleicht das variable Darlehen etwas für dich. Die Konditionen stützen sich auf den EURIBOR. Diesen Zinssatz bekommen Geldinstitute, wenn sie sich für eine Laufzeit von drei Monaten untereinander Geld verleihen. Als Kunde bezahlst du noch einen Aufschlag auf den EURIBOR. Obwohl die Konditionen bei einem Kredit mit kurzer Laufzeit günstiger sind als bei einem gebundenen Sollzins, musst du dir über die Risiken klar sein. Der variable Zinssatz unterliegt ständigen Schwankungen und ist deswegen ein Produkt für Menschen, die gerne spekulieren.

Den Konditionsrechner klug einsetzen

Die Finanzierungskonditionen hängen von unzähligen Parametern ab und jedes Kreditinstitut legt eine eigene Bewertung zugrunde. Bei einem Konditionsrechner bekommst du einen vorläufigen Anhaltspunkt, wie der Markt aussieht. Doch die individuellen Konditionen deiner Baufinanzierung (Zinsen, Laufzeit, etc.) erfährst du erst bei einem professionellen Vergleich durch einen Vermittler. Ruf gleich an und vereinbare einen Termin, um dein persönliches Zinsangebot herauszufinden.

Oberbayern ist sowohl flächengleicher Regierungsbezirk, als auch ein Bezirk in Bayern. Oberbayern grenzt im Osten und Süden an Österreich und im Nordosten an die Oberpfalz und Niederbayern. München ist Verwaltungssitz und Sitz der Bezirksregierung.
Momentan leben in Oberbayern ca. 4.719.716 Einwohner auf einer Fläche von 17.529,10 km². Nach Hamburg hat Oberbayern das zweihöchste Bruttoinlandsprodukt je Einwohner.

Im Regierungsbezirk Oberbayern gibt es 20 Landkreise und 3 kreisfreie Städte:

Landkreise:
  • Landkreis Weilheim Schongau
  • Landkreis Starnberg
  • Landkreis Rosenheim
  • Landkreis Traunstein
  • Landkreis Altötting
  • Landkreis Dachau
  • Landkreis Miesbach
  • Landkreis München
  • Landkreis Neuburg Schrobenhausen
  • Landkreis Landsberg am Lech
  • Landkreis Mühldorf am Inn
  • Landkreis Altötting
  • Landkreis Erding
  • Landkreis Eichstätt
  • Landkreis Ebersberg
  • Landkreis Berchtesgadener Land
  • Landkreis Fürstenfeldbruck
  • Landkreis Freising
  • Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm
Kreisfreie Städte
  • Rosenheim
  • Ingolstadt
  • München
Mit seinen weltbekannten Sehenswürdigkeiten zählt Oberbayern zu den bedeutendsten internationalen und nationalen Destinationen des Tourismus. Mit der Landeshauptstadt München, den Schlössern Königs Ludwig II. oder den vielen Naturschönheiten, ist Oberbayern eine der beliebtesten Urlaubsregionen.
Bad Reichenhall, Bad Heilbrunn, Berchtesgaden-Königsee, Bad Tölz und Tegernsee ist für Wanderer das reinste Erlebnis. Hier läuft man durch die wunderschöne Natur und atmet ein exklusives Lüftchen ohne Feinstaub.
Ideal für einen Tagesausflug, und immer eine Reise wert, sind auch die zahlreichen Kulturhighlights und die tollen Schlösser.

Vielseitig sind auch die Landschaften in Oberbayern. Die Berge ragen in der Alpenregion bis fast 3000 Meter in den Himmel. Der Watzmann in Berchtesgaden und die Zugspitze in Garmisch-Partenkirchen sind die höchsten. Im Nationalpark Berchtesgaden sind die hohen Berge seit 1978 geschützt. Ein Relikt aus der Eiszeit sind die Buckelwiesen bei Mittenwald.

Sehenswürdigkeiten in Oberbayern:
  • Schloss Linderhof
  • Königshaus am Schachen
  • Schloss Herrenchiemsee
  • Schloss Schleißheim
  • KZ Gedenkstädte Dachau
  • Franz-Marc-Museum
  • Wieskirche
  • Museum Manching
  • Pinakothek
  • Freilichtmuseum Glentleiten
  • Freising mit Mariendom
  • NS Dokumentationszentrum München
Die Spitzenwerte erreicht der Freistaat in Oberbayern, die größte Stadt, die höchsten Berge und die meisten Einwohner. Die meisten tragen wahrscheinlich Dirndl und Lederhosen, denn in dieser Urlaubsregion sind die Bräuche nicht wegzudenken.
1883 wurde der erste Trachtenverein Bayerns in Bayerischzell in der Nähe des Schliersees gegründet. Vor allem die Lederhose wurde dem traditionsbewusstem Mannsbild ans Herz gelegt. In der heutigen Zeit ist sie ein Standardoutfit zusammen mit dem Dirndl. In der Urlaubsregion Bayern gibt es aber noch viel mehr Trachten und Brauchtümer, wie zum Beispiel Schuhplatteln, Gebirgsschürzen, Gamsbart, Blasmusik, Jodel-Kunst, Gstanzlingen, Tänze, Komödienstadtl und vieles mehr.
Bei den oberbayerischen Volksfesten geht es nicht immer fromm zu, vor allem auf der Münchner Wiesn. Aber auch in Rosenheim in den Festzelten, in Erding oder in Dachau schäumt das Bier. Familiärer ist die Auer Dult in München.
Beim Almabtrieb wird das Vieh im Tal begrüsst. Am Königsee in Berchtesgaden verläuft das spektakulär. Die Kühe werden hier über den See in großen Kähnen geschippert. Der Schäfflertanz ist auch etwas ganz Besonderes. Alle sieben Jahre zur Faschingszeit choreografieren Schäffler kunstvolle Tanzfiguren zur Musik. Der Tanz gelangte durch die wandernden Schäffler in weitere Orte Oberbayerns. Am Glockenspiel im Münchner Rathaus ist auch der Schäfflertanz dargestellt.

Die wichtigsten Orte in der Region Oberbayern: