Nebenkosten-Rechner
Nebenkosten für Hauskauf und -bau in Oberbayern

Ein kleiner Überblick:

• Beim Kauf einer Immobilie kommen auf Käufer zusätzliche Kosten für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch in Höhe von etwa 20 % der Kaufsumme zu.
• Für einen Hausbau entstehen ebenfalls Ausgaben in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben in Höhe von 20 %.
• Eine genaue Prüfung des Bau- oder Architektenvertrags zeigt, welche Baunebenkosten bereits enthalten sind und welche noch hinzukommen.

Themenübersicht

1. Welche Nebenkosten entstehen, wenn du ein Haus kaufst?
2. Die Kaufnebenkosten - für Grundstück oder Immobilie
3. Nebenkosten beim Hausbau - was erwartet Bauherren

Welche Nebenkosten entstehen, wenn du ein Haus kaufst oder baust?

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist für Eigentümer Großprojekt und Abenteuer zugleich. Die wenigsten haben auf diesem Gebiet bereits Erfahrung gesammelt. Deshalb sind viele Bauherren und Käufer überrascht, wenn sie feststellen, wie viele Nebenkosten dieses Projekt mit sich bringt. Das liegt nicht zuletzt an den vielen Aufgaben, die mit der Eigentumsübertragung, der Finanzierung und der Bauabwicklung verbunden sind. In deiner Finanzierung musst du unbedingt ausreichend Kapital für die zusätzlichen Kosten mit einplanen, denn sie liegen für die meisten Bau- und Kaufvorhaben bei rund 20 % der Gesamtfinanzierung.

Definition: Was sind Nebenkosten beim Hausbau oder beim Hauskauf?

1. Beim Kauf einer Immobilie – egal, ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – muss der Käufer nicht nur den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Auf ihn kommen Kaufnebenkosten für die Eigentumsübertragung und Dienstleistungen rund um den Kaufprozess zu.
2. Der Bau eines Hauses produziert Ausgaben für das Grundstück und das eigentliche Gebäude. Die ersten zusätzlichen Kosten entstehen beim Grundstückskauf (siehe Punkt 1). Beim Bauen kommen zum vereinbarten Fertigungspreis weitere Handwerksleistungen, Versicherungen und laufende Ausgaben hinzu.

Die Kaufnebenkosten – für Grundstück oder Immobilie

Sowohl der Bauherr als auch der Käufer werden beim Erwerb ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks mit den Kaufnebenkosten konfrontiert. Grob über den Daumen gepeilt kannst du von etwa 15 - 20 % des Kaufpreises ausgehen. Für eine genauere Berechnung nutze gerne unseren Nebenkostenrechner. Was kommt da alles zusammen?

Ausgaben für das Grundbuch

Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsübertragung und den Eintrag deiner Grundschuld im Grundbuch deiner Immobilie vor. Dazu benötigst du die folgenden Dienstleistungen des Grundbuchamts:

• Grundbuchauszug
• Auflassungsvormerkung
• Eintragung des neuen Eigentümers
• Löschung des vorherigen Eigentümers gemäß Kaufvertrag
• Eintragung einer neuen Hypothek oder Grundschuld
• Übertragung einer alten Grundschuld

Insgesamt kosten die Vorgänge im Grundbuch etwa 0,5 % von der Kaufsumme. Die Ausgaben für die Grundschuld berechnet das Grundbuchamt nicht vom Kaufpreis, sondern von der Höhe der Sicherheit. Die Übertragung ist dabei preiswerter als Löschung und Neueintrag ins Grundbuch.

Info: Die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld, die du nicht mehr verwenden kannst, hat der Verkäufer zu tragen.

Die Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt berechnet dir für den Kauf des Grundstücks eine Steuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Bayern und Sachsen ist sie mit 3,5 % vom Kaufpreis am günstigsten. Den höchsten Prozentsatz haben dagegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland mit 6,5 %.

Provision für den Makler

Der Immobilienmakler verlangt für seine Vermittlungsarbeit eine Gebühr. Von staatlicher Seite ist diesen Kosten keine Obergrenze gesetzt, doch die Makler halten sich in der Regel an ortsübliche Sätze. Gesetzlich ist seit Ende 2020 geregelt, dass private Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nur noch maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen müssen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dann muss er die Provision jeweils hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilen. Häufig kostet die Maklercourtage zwischen 3 und 7 % plus Mehrwertsteuer (bei Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer die Hälfte). Inzwischen sind jedoch auch Gebühren von über 8 % möglich.

Tipp: Die Provision für den Makler kannst du dir sparen, wenn du deine Immobilie von privat kaufst. Sie entfällt auch bei Grundstücken, die du direkt bei der Gemeinde erwirbst oder wenn du eine Immobilie beim Bauträger kaufst.

Rechenbeispiel für die Kaufnebenkosten

Nebenkosten beim Hausbau – was erwartet Bauherren?

Auch bei den Baukosten solltest du Nebenkosten mit etwa 20 % der Baukosten veranschlagen. Außerdem ist es gut einen Puffer für zusätzliche Ausstattungswünsche und Unvorhergesehenes festzulegen. Auf diese Weise wird dir die Finanzierung während der Bauzeit nicht zu eng.

Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen während der Planung?

Bevor die Handwerker überhaupt mit dem Bau deines Hauses beginnen, muss das gekaufte Grundstück vorbereitet werden und du benötigst eine Baugenehmigung. Einige der folgenden Zusatzkosten sind in manchen Bauverträgen mit Bauträgern, Fertighausherstellern oder in den Architektenplanungen schon enthalten. Und manche der Punkte fallen bei bestimmten Vorhaben gar nicht an. Deshalb ist es gut, schon bei den Vorbesprechungen nach allen Kostenfaktoren zu fragen und Voranschläge einzuholen.

1. Erschließung des Grundstücks

   Meistens haben Grundstücke, die du bei der Gemeinde kaufst, bereits alle Anschlüsse für Strom, Wasser, Telefon, Kanalisation und an das Straßennetz. Dann sind die Kosten dafür bereits im Kaufpreis enthalten. Handelt es sich jedoch um ein völlig neues Baugebiet oder baust du auf ein neu aufzuteilendes Grundstück, können die Erschließungskosten noch auf dich zukommen. Liegen die Leitungen und Kanäle bereits auf deinem Grundstück, muss auch auf dem Gelände noch eine Erschließung durch die Versorger stattfinden. Dafür fallen weitere Kosten an. Da die Beträge regional stark schwanken, informierst du dich am besten bei deiner Gemeinde und den Versorgungsbetrieben über die Kosten in deiner Gegend.

2. Vermessung und Eintragung ins Liegenschaftskataster

   Ebenfalls bei der Erschließung muss dein Grundstück vermessen und in eine Flurkarte eingetragen werden. Die Vermessung erfolgt ein weiteres Mal, wenn dein Gebäude und Nebengebäude wie die Garage fertiggestellt sind. Dabei können schon 3.000 € zusammenkommen.

3. Baugenehmigung

   Deinen Bauantrag stellst du zusammen mit dem Architekten oder der Baufirma. Deshalb sind die Gebühren für Antrag und Baugenehmigung manchmal bereits in den Bauvertrag mit eingerechnet. Die Kosten sind von der Gemeinde abhängig und liegen für ein Einfamilienhaus schon mal bei 800 €.

4. Bodengutachten

   Häufig ist ein Bodengutachten durch einen Sachverständigen notwendig. Er nimmt Bodenproben und stellt die Beschaffenheit des Untergrunds fest. Das bestimmt wiederum die Kosten für den Aushub und kann zu einer Veränderung bei der Abdichtung eines Kellers führen. Der Gutachter stellt eine Rechnung mit etwa 500 - 1.000 €.

5. Abbruch bestehender Bebauung

   Falls dein Grundstück noch mit einem baufälligen Haus oder Schuppen bebaut ist, übernimmt ein Bauunternehmen den Abbruch und die Entsorgung. Für diese Arbeiten ist ein Kostenvoranschlag sinnvoll, da die Preise je nach Größe des Gebäudes und den zu entsorgenden Materialien stark schwanken. Kosten sparst du, wenn du das Gebäude in Eigenleistung leer räumst.

6. Rodung

   Natürlich möchtest du einen schönen Bewuchs erhalten, doch die Baumaschinen benötigen Platz. Oft müssen deshalb Bäume und Sträucher für den Neubau weichen. Je nachdem, wie hoch die Bepflanzung ist, kannst du die Sträucher selbst roden.

7. Baustraße

   Steht das Gebäude nicht direkt an der Straße, muss die Baufirma eine Baustraße über das Grundstück anlegen, damit Lastwagen gut anfahren können. Diese Gebühren sind oft in den Hauskosten der Bauträger und Fertighaushersteller enthalten. Eine solche Schotterstraße kann rund 1.000 € kosten.

8. Prüfstatiker

   Ein Gutachter muss die Statik deines geplanten Neubaus vorab prüfen und feststellen, ob der Boden das Gebäude tragen wird. Dafür entstehen Kosten, die der Architekt oder Bauunternehmer manchmal schon eingeplant hat.

9. Aushub der Baugrube und Abfuhr des Bodens

   Je nachdem, ob du nur ein Fundament oder gleich einen Keller planst, sind die Erdarbeiten unterschiedlich umfangreich. Ein Teil des Bodens kann für den Garten zurückbleiben, doch das meiste muss entsorgt werden.

10. Bauvertrag prüfen

    Da Bauunternehmen den Bauvertrag anfertigen, ist es sinnvoll, wenn der Käufer den Inhalt von einem Anwalt abklären lässt. Er kann dich auf Nachteile hinweisen und dich vor versteckten Kosten bewahren.

Zusatzkosten während der Bauphase - welche sind das?

Sobald der erste Bagger rollt, beginnt der eigentliche Hausbau. Jeden Tag verändert sich die Baustelle und du siehst, wie dein Rohbau entsteht. Welche zusätzlichen Ausgaben können jetzt auch dich zukommen?

1. Architektenkosten

   Die Ausgaben für einen Architekten sollten nur extra hinzukommen, wenn du dich für ein Architektenhaus entscheidest. Dann musst du rund 15 % der Bausumme einplanen. Bei einem Bauträger oder Fertighaushersteller sind die Architektengebühren in der Regel inklusive.

2. Gutachter für die Baubegleitung

   Kein Muss, aber sinnvoll: Eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen nimmt dir die Sorge ab, Mängel nicht oder erst zu spät zu erkennen. Er begeht die Baustelle regelmäßig und schaut sich die unterschiedlichen Gewerke an. Seine Expertise ist zwar nicht umsonst, doch sie kann dir Tausende von Euro sparen. Dafür verlangen die meisten unabhängigen Gutachter einen Stundensatz von 100 €.

3. Versicherungen

   Während der Bauzeit kann viel passieren. Ein Unfall, Schäden am Eigentum Dritter oder ein Unwetter zerstören einen Teil deines Rohbaus. Gegen diese Unwägbarkeiten kannst du verschiedene Versicherungen abschließen. Zunächst solltest du prüfen, ob in deiner Haftpflichtversicherung ein Bauvorhaben eingeschlossen ist. Sonst benötigst du eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Zusätzlich kannst du eine Feuerrohbauversicherung und eine Bauleistungsversicherung abschließen. Einige Bauträger bieten diese Versicherungen im Paket an, aber es lohnt sich, hier Preise zu vergleichen.

4. Laufende Kosten

   Für den Bau brauchen die Handwerker Strom und Wasser, um ihre Maschinen zu bedienen und Material anzumischen. Den Verbrauch solltest du nicht unterschätzen. Zwischen 100 und 150 € können pro Monat zusammenkommen.

5. Finanzierungskosten

   Je nachdem, wie lange dein Haus gebaut wird, können dir bei der Finanzierung zusätzliche Kosten entstehen. Für einen Baukredit verlangen Banken nach einer gewissen Zeit eine Bereitstellungsprovision, wenn nicht der gesamte Betrag abgerufen wird. Du kannst dir einen Freiraum schaffen, indem du beim Kreditvertrag auf eine Zeit ohne Bereitstellungsprovision von sechs Monaten bis zu einem Jahr achtest. Danach zahlst du für den Betrag, den die Bank noch nicht ausgezahlt hat, jeden Monat in der Regel 0,2 % Gebühr.

Weitere Kosten nach Fertigstellung

Bevor du dein Haus beziehen kannst, steht noch die Abnahme an. Natürlich bist du als Bauherr der richtige Ansprechpartner, um die Arbeiten der Baufirma zu kontrollieren. Ein Gutachter, der den Bau begleitet hat, sollte dabei ebenfalls anwesend sein und dich bei der Suche nach Mängeln unterstützen. Welche Ausgaben sind noch nötig?

1. Abnahme des Rohbaus und Schlussabnahme

   Die Bauaufsichtsbehörde überprüft, ob der Bau laut Baugenehmigung korrekt ausgeführt wurde. Wie umfassend diese beiden Abnahmen durchgeführt werden, hängt von der jeweiligen Behörde ab.

2. Prüfprotokoll des Schornsteinfegers

   Der Schornsteinfeger muss die Heizungsanlage vor Inbetriebnahme prüfen, bewerten und ein Protokoll darüber erstellen.

3. Außenanlagen

   Den Garten, die Terrasse, Pflasterarbeiten und die Einfriedung möchtest du vielleicht von einem Gartenbauunternehmen herstellen lassen. Oder du machst das selbst. In jedem Fall entstehen dadurch Ausgaben, die nicht in deinen Baukosten enthalten sind. Experten setzen Außenanlagen mit etwa 10.000 € an.

Beim Bau und Kauf einer Immobilie die Nebenkosten nicht vergessen

Natürlich musst du bereits für den Kauf eines Grundstücks und den Hausbau eine ziemlich hohe Geldsumme aufbringen. Doch für zahlreiche Dienstleistungen und Arbeiten kommen trotzdem weitere Ausgaben auf dich zu, die du bei der Finanzierung nicht vergessen solltest. Die Kaufnebenkosten betragen überschlagen 20 % vom Kaufpreis. Dazu kommen weitere 20 % an Nebenkosten von der Bausumme. Regionalimmobilien24 berät dich gerne über die Möglichkeiten einer Baufinanzierung. Wende dich an unsere Experten.

Aktuelle News zur Baufinanzierung und zum Immobilienmarkt in Oberbayern

Oberbayern zählt zu den gefragtesten Immobilienregionen im Bundesland Bayern. In diesem Jahr zeigen sich deutliche Veränderungen sowohl bei der Baufinanzierung als auch am regionalen Immobilienmarkt. Hier finden Sie die wichtigsten Neuigkeiten, Entwicklungen und Trends für Kaufinteressierte, Eigentümer sowie Baufinanzierer.

Immobilienpreise in Oberbayern stabilisieren sich

Nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre ist der Immobilienmarkt in Oberbayern aktuell durch eine Stabilisierung der Kaufpreise gekennzeichnet. Besonders in beliebten Städten wie München, Rosenheim und Ingolstadt hat sich die Preisentwicklung abgeschwächt. Ein Grund dafür ist das gewachsene Angebot an Bestandsimmobilien sowie die gestiegene Baufinanzierungszinsen.

Steigende Bauzinsen: Was bedeutet das für Käufer?

Baufinanzierungszinsen sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Für Interessenten bedeutet das, dass die monatlichen Raten für Darlehen höher ausfallen. Dennoch bleibt das Zinsniveau im historischen Vergleich auf einem moderaten Stand. Experten raten dazu, verschiedene Angebote sorgfältig zu vergleichen und staatliche Fördermöglichkeiten, wie etwa die KfW-Programme, in Betracht zu ziehen.

Nachhaltigkeit: Grüne Baufinanzierungen im Aufschwung

Im Rahmen der Energiewende gewinnen nachhaltige Bauvorhaben auch in Oberbayern an Bedeutung. Viele Banken bieten inzwischen spezielle Darlehen für energieeffiziente Immobilien an. Diese sogenannten grünen Baufinanzierungen sind oft mit niedrigeren Zinssätzen oder zusätzlichen Förderungen verbunden. Wer auf eine nachhaltige Bauweise setzt, kann also sowohl ökologisch als auch finanziell profitieren.

Wohnraumnachfrage bleibt hoch

Trotz des leichten Rückgangs bei den Preissteigerungen bleibt die Wohnraumnachfrage in Oberbayern ungebrochen. Familien, Berufspendler und Studierende suchen vor allem in Stadtnähe nach modernem Wohnraum. Dies führt weiterhin zu einem angespannten Markt in Großstädten und deren Einzugsgebieten. Aktuelle Prognosen deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen in den nächsten Jahren hoch bleibt.

Förderprogramme für Bauherren

Für Bauherren und Käufer gibt es in Oberbayern verschiedene Fördermöglichkeiten. Neben den KfW-Krediten sind insbesondere die Landesförderprogramme Bayerns interessant. Viele Kommunen unterstützen mit Zuschüssen für Familien oder Vergünstigungen bei Grundstückskäufen. Wer eine Baufinanzierung plant, sollte sich frühzeitig über aktuelle Förderungen informieren und diese in den Finanzierungsplan einbeziehen.

Digitale Trends erleichtern die Baufinanzierung

Mit der fortschreitenden Digitalisierung verändern sich auch die Prozesse rund um die Baufinanzierung: Online-Vergleichsportale, digitale Antragsstrecken und virtuelle Immobilienbesichtigungen erleichtern die Suche und den Abschluss einer Finanzierung. Viele Banken in Oberbayern setzen verstärkt auf digitale Beratungstools, um ihren Kundenservice zu verbessern und die Bearbeitungszeiten zu verkürzen.

Fazit und Ausblick für Oberbayern

Die aktuellen Entwicklungen zeigen: Obwohl Bauzinsen gestiegen sind, bleibt Oberbayern eine attraktive Region für Immobilienkäufer und Bauherren. Eine fundierte Beratung und die Berücksichtigung von Fördermöglichkeiten werden immer wichtiger. Wer in Oberbayern eine Immobilie sucht oder eine Baufinanzierung plant, sollte aktuelle Markttrends verfolgen und Angebote sorgfältig vergleichen, um die besten Konditionen zu sichern.