Was muss ich über den Baukredit wissen
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Das Wichtigste vorab:

  • Mit dem Baukredit erhältst du Fremdkapital, um eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen.
  • Damit die Bank einen Kredit genehmigt, musst du verschiedene Voraussetzungen wie eine gute Bonität oder ein stabiles Einkommen mitbringen.
  • Für einen günstigen Immobilienkredit solltest du auf jeden Fall Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten vergleichen

8 Antworten rund um den Baukredit

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Immobilienkredit beschäftigt, stellt fest, dass eine Finanzierung von vielen Feinheiten abhängt. Damit du einen besseren Überblick bekommst, haben wir für dich die wichtigsten Fragen beleuchtet. Unser Baukreditrechner unterstützt dich dabei, deine individuelle Situation durchzurechnen.

1. Wie ist ein Immobilienkredit aufgebaut?

Tatsächlich gibt es nicht nur den einen Kredit, denn Banken bieten unterschiedliche Darlehensarten für die Immobilienfinanzierung an. Die Ausgangslage ist gleich: Du erhältst einen Geldbetrag, den du nur für Bau, Kauf oder Sanierung einer Immobilie verwenden darfst. Dafür bist du dem Kreditgeber Zinsen schuldig. Außerdem musst du die Schulden nach Vereinbarung regelmäßig zurückzahlen. Falls du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst, vereinbarst du mit der Bank entsprechende Sicherheiten.

Darlehensarten, die dir bei einer Finanzierung begegnen:

  1. Annuitätendarlehen: Du hast eine gleichmäßige monatliche Rate, die bereits Zins und Tilgung beinhaltet. Meistens wird der Zinssatz für fünf bis 15 Jahre fest vereinbart. Allerdings sind bei Ablauf dann noch Restschulden übrig, für die du eine Anschlussfinanzierung abschließen wirst.
  2. Tilgungsdarlehen: Zins und Tilgung bezahlst du monatlich, wobei deine Rate stetig sinkt. Das liegt daran, dass der Tilgungsbetrag gleich bleibt, aber du nur noch Zinsen von der Restschuld begleichst. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann ebenfalls ein Restdarlehen vorhanden sein, für das du erneut eine Zinsvereinbarung unterschreiben kannst.
  3. Variables Darlehen: Bei dieser Darlehensform bekommst du einen anfänglichen Zinssatz, der alle drei bis sechs Monate an einen Referenzzins angepasst wird. Steigen oder sinken die Zinsen auf dem Kapitalmarkt, tun das auch deine Darlehenszinsen. Ein variables Darlehen birgt dadurch Risiken und lohnt sich hauptsächlich für kurzfristige Zwischenfinanzierungen.
  4. Bauspardarlehen: Ein Bausparvertrag besteht aus einem Sparanteil und einem Darlehen. Sobald du einen Mindestbetrag eingezahlt hast, kannst du die Bausparsumme ausbezahlt bekommen. Danach musst du das Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung in etwa zehn bis fünfzehn Jahren vollständig zurückführen. Die Kreditart ist beliebt, weil Kreditnehmer sich schon bei Abschluss des Vertrags die Kreditzinsen sichern können.

2. Wie viel Immobilienkredit kannst du bekommen?

Der Kreditbetrag hängt von deinem monatlichen Budget ab. Ein Kreditgeber kann dir nur so viel Darlehen ausreichen, wie du vernünftigerweise an Raten tragen kannst. Mit einem Kassensturz findest du heraus, wie viel Geld dir jeden Monat übrig bleibt. Dazu ziehst du von deinem Einkommen alle Ausgaben ab:

  • Lebenshaltung
  • Wohnnebenkosten
  • Versicherungen
  • Urlaub
  • Fahrzeug / Verkehr
  • Telefon, Handy, TV
  • Unterhalt
  • Freizeit
  • andere Kredite / Leasing
  • Puffer für Unvorhergesehenes

Mithilfe unseres Budgetrechners ermittelst du nun, wie viel Darlehen du mit diesem Restbetrag erhalten kannst.

3. Welche Voraussetzungen musst du für eine Finanzierung erfüllen?

Bevor du ein Darlehen erhältst, überprüft ein Finanzinstitut deine Bonität und dein Vorhaben. Dabei legt es besonderen Augenmerk auf diese Punkte:

  • keine negativen Einträge in der Schufa-Auskunft
  • festes Einkommen
  • ausreichende Sicherheiten
  • Eigenkapital passt zur Finanzierung
  • Darlehensrate ist bequem tragbar

Die Wahrscheinlichkeit für eine Zusage steigt, wenn du einen Teil der Immobilie aus der eigenen Tasche finanzieren kannst. Außerdem ist es ein Vorteil, wenn eine Familie die Finanzierung mit einem Doppeleinkommen trägt oder das Gehalt üppig für die Raten ausreicht.

4. Wie viel Eigenkapital ist wirklich notwendig?

Rund 20 % Eigenkapital möchten Kreditgeber gerne sehen. Das liegt zum einen am Wert der Immobilie, der den Kredit abdeckt. Zum anderen verteuern sich Darlehen, die darüber hinausgehen, durch das höhere Risiko.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Kaufen oder Bauen ohne Eigenkapital heißt im Fachjargon Vollfinanzierung. Damit sind jedoch nur die Kosten für die Immobilie gemeint. Alle Nebenkosten, die beim Kauf entstehen, musst du trotzdem aus deinen eigenen Mitteln bezahlen. Die Vollfinanzierung haben einige Banken seit der Finanzkrise aus dem Programm genommen. Wer sie noch anbietet, erwartet eine überdurchschnittliche Bonität. Besonders das Einkommen muss stabil sein und dem Kreditnehmer ausreichend Liquidität bringen.

5. Welche Sicherheiten verlangt die Bank?

Für ein Baudarlehen akzeptieren Kreditinstitute verschiedene Sicherheiten. Dazu gehören

  • Sicherungsübereignung
  • Grundschuld
  • Bürgschaft
  • Hypothek

Doch am häufigsten ist die Grundschuld. Sie wird in Höhe des Darlehens im Grundbuch deiner Immobilie eingetragen. Die Bank rechnet für dein Haus einen Beleihungswert aus. Dann dividiert sie die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und erhält den Beleihungsauslauf. Dieser Betrag dient als Grundlage für Aufschläge auf die Sollzinsen. Am günstigsten ist ein Beleihungsauslauf von 60 %. Die nächste wichtige Grenze liegt bei 80 %. Die höchsten Zinsen erhalten Kreditnehmer, die bis 100 % Beleihungsauslauf erreichen und damit wenig bis kein Eigenkapital mitbringen.

6. Wie funktioniert die Auszahlung bei einem Baukredit?

Kreditgeber unterscheiden bei einem Darlehen nicht zwischen Hausbau und -kauf. Du bekommst bei beiden Vorhaben denselben Vertrag. Die Auszahlung variiert allerdings.

  • Hausbau: Nach jedem Baufortschritt erhältst du eine Rechnung für die nächste Abschlagszahlung. Jede Zahlungsaufforderung reichst du an deine Bank weiter, die sie im Anschluss mit den Mitteln aus dem Darlehen bezahlt. So reicht sie den Kredit nach und nach aus.
  • Hauskauf: Sobald alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind, kann deine Bank den Kaufpreis überweisen. Sie zahlt dafür das Darlehen auf einen Schlag aus.

Achtung: Finden Darlehensauszahlungen erst einige Zeit nach Abschluss des Darlehensvertrags statt, kann dein Kreditgeber die sogenannte Bereitstellungsprovision berechnen. Um diese zusätzlichen Gebühren so gering wie möglich zu halten, solltest du bis zu einem Jahr bereitstellungsfreie Zeit vereinbaren.

7. Wie bekommst du einen günstigen Immobilienkredit?

Die Kosten eines Darlehens sind die Sollzinsen. Zum einen wird deine Baufinanzierung natürlich günstiger, wenn der Sollzinssatz niedrig ist. Das erreichst du durch

  • einen Vergleich von mehreren Angeboten.
  • viel Eigenkapital (zum Beispiel auch durch Eigenleistungen am Bau) und einen kleinen Beleihungsauslauf.
  • eine optimale Bonität.

Gleichzeitig senkst du die effektiven Zinszahlungen, in dem du

  • Sondertilgungen nutzt.
  • durch einen hohen Tilgungssatz den Kredit schneller zurückführst.
  • auf eine lange Phase ohne Bereitstellungsprovision achtest.
  • bei der Zinsbindungsfrist bereits an die Anschlussfinanzierung denkst

8. Kannst du dein Baudarlehen aufstocken?

Einen Kreditvertrag nachträglich zu erhöhen ist nicht möglich. Dagegen kannst du einen zusätzlichen Betrag aufnehmen, wenn du noch Luft bei deiner monatlichen Liquidität und beim Beleihungswert deiner Immobilie hast. Allerdings ist eine Nachfinanzierung immer teurer. Deshalb ist es am besten, bei den Kostenaufstellungen sehr genau zu rechnen, um den Darlehensbetrag treffsicher festzulegen. Tatsächlich kostet es dich auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du einen Kreditvertrag über eine höhere Darlehenssumme abschließt und später nicht den gesamten Betrag abnimmst.

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Im fränkischen Teil des Freistaates Bayern liegt Oberfranken. Oberfranken grenzt an die Länder Thüringen und Sachsen und die bayerischen Regierungsbezirke Oberpfalz, Mittelfranken und Unterfranken. Auch unser Nachbarland Tschechien ist nicht weit, hier besteht auch eine gemeinsame Außengrenze.
Oberfranken ist ein Bezirk als Selbstverwaltungskörperschaft, als auch ein Regierungsbezirk. Der Name Oberfranken deutet auf die Lage am Oberlauf des Mains.

Der Regierungsbezirk Oberfranken umfasst neun Landkreise:
  • Landkreis Wundsiedel
  • Landkreis Lichtenfels
  • Landkreis Kulmbach
  • Landkreis Kronach
  • Landkreis Hof
  • Landkreis Forchheim
  • Landkreis Coburg
  • Landkreis Bayreuth
  • Landkreis Bamberg
und vier kreisfreie Städte:
  • Bayreuth
  • Bamberg
  • Hof
  • Coburg
Oberfranken hat eine Fläche von 7.231,41 km². Momentan leben ca. 1.062.085 Einwohner in Oberfranken. Als traditioneller Industrie- und Produktionsstandort hat Oberfranken eine der höchsten Industriedichten Europas, bezogen auf die Bevölkerung.
Auch für Familien ist Oberfranken ein Familienland mit hoher Lebensqualität. Durch lebendige Dörfer und Städte, intakte Natur, historische Bauten und ein reichhaltiges kulinarisches Angebot, ist für den jeden etwas geboten. Auch die geringen Lebenshaltungskosten, der günstige Wohnraum und der kurze Weg zu den Arbeitgebern, sind die besten Bedingungen für junge Familien.
Die Oberfranken sind stolz auf ihre Braukultur und haben einen ganz eigenen Dialekt. In Oberfranken kommt der Genießer voll auf seine Kosten, egal ob uriges Wirtshaus, traditioneller Biergarten, Brauereigasthof oder gehobenes Spitzenrestaurant, hier ist für jeden etwas dabei. Auch die Herstellung von „flüssigem Brot“ erreicht in der Region Oberfranken Superlative. Auf der Welt findet man nirgendwo mehr Brauereien pro Einwohner. Neben Hefeweizen und Pils gibt es auch zahlreiche Keller- und Zwickelbiere, Saison und Festbiere, die zu bestimmten Anlässen gebraut werden. Aus Oberfranken stammt auch das erste Bier für Frauen.
Wenn man in Oberfranken ist, sollte man auf jeden Fall die drei großen Städte Coburg Bayreuth und Bamberg besuchen. Es sind drei Hochschul- bzw. Universitätsstädte, die durch ihre zahlreichen Sehenswürdigkeiten und die wunderschönen Altstädte beeindrucken.
Viele der schönsten Radwege folgen geschwungenen Flussläufen in Oberfranken. Einige davon führen zur kulinarischen Vielfalt Oberfrankens oder erzählen eine Geschichte. Die schönsten Radwege sind der Tauber Altmühl Radweg, der Liebliches Altmühltal Radweg, der Regnitz Radweg oder der Mainradweg. Hier begegnet man herrlichen Landschaften und vielen schönen Städten, wie zum Beispiel Bamberg und Bayreuth.
Oberfranken ist voller Facetten und farbenreich. Dies zeigt sich in den vielen touristischen Highlights, sei es sportlicher, kultureller oder kulinarischer Art. Es gibt in Oberfranken rund 200 Museen, acht Theater, sechs Thermen und fünf Naturparks. Außerdem wurde der Frankenwald im Jahre 2015 als Qualitätsregion Wanderbares Deutschland in Bayern ausgezeichnet. Der Regierungsbezirk ist in sechs Fremdenverkehrsgebiete aufgeteilt: Steigerwald, Haßberge, Obermain-Jura, Fichtelgebirge und Fränkische Schweiz.

Die schönsten Sehenswürdigkeiten in Oberfranken:
  • Opernhaus und die Eremitage in Bayreuth
  • Bamberger Dom
  • Veste Coburg
  • Wandern auf dem Ochsenkopf
  • Eine Tour zur fränkischen Schweiz
  • Felsgarten Sanspareil
  • Freizeitpark Schloss Thurn
  • Wildpark Schloss Tambach
  • Plassenburg in Kulmbach
Auch kulturell hat Oberfranken einiges zu bieten, sei es Musik, bildende Kunst oder Literatur. Die Region ist reich an Künstlern, Autoren, Mäzenen und Komponisten. Die Wagner Stadt Bayreuth zählt mit einem wiedereröffneten Markgräflichen Opernhaus und der Bamberger Altstadt zu den UNESCO Welterbe Stätten. Auch die Geburtsstadt des Maler Lucas Cranach, Kronach ist mit ihren herzoglichen Kunstschätzen weltbekannt.

Die wichtigsten Orte in der Region Oberfranken: