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Nebenkosten für Hauskauf und -bau in Oberfranken

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Ein kleiner Überblick:

  • Beim Kauf einer Immobilie kommen auf Käufer zusätzliche Kosten für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch in Höhe von etwa 20 % der Kaufsumme zu.
  • Für einen Hausbau entstehen ebenfalls Ausgaben in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben in Höhe von 20 %.
  • Eine genaue Prüfung des Bau- oder Architektenvertrags zeigt, welche Baunebenkosten bereits enthalten sind und welche noch hinzukommen.

Welche Nebenkosten entstehen, wenn du ein Haus kaufst oder baust?

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist für Eigentümer Großprojekt und Abenteuer zugleich. Die wenigsten haben auf diesem Gebiet bereits Erfahrung gesammelt. Deshalb sind viele Bauherren und Käufer überrascht, wenn sie feststellen, wie viele Nebenkosten dieses Projekt mit sich bringt. Das liegt nicht zuletzt an den vielen Aufgaben, die mit der Eigentumsübertragung, der Finanzierung und der Bauabwicklung verbunden sind. In deiner Finanzierung musst du unbedingt ausreichend Kapital für die zusätzlichen Kosten mit einplanen, denn sie liegen für die meisten Bau- und Kaufvorhaben bei rund 20 % der Gesamtfinanzierung.

Definition: Was sind Nebenkosten beim Hausbau oder beim Hauskauf?

  1. Beim Kauf einer Immobilie – egal, ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – muss der Käufer nicht nur den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Auf ihn kommen Kaufnebenkosten für die Eigentumsübertragung und Dienstleistungen rund um den Kaufprozess zu.
  2. Der Bau eines Hauses produziert Ausgaben für das Grundstück und das eigentliche Gebäude. Die ersten zusätzlichen Kosten entstehen beim Grundstückskauf (siehe Punkt 1). Beim Bauen kommen zum vereinbarten Fertigungspreis weitere Handwerksleistungen, Versicherungen und laufende Ausgaben hinzu.

Die Kaufnebenkosten – für Grundstück oder Immobilie

Sowohl der Bauherr als auch der Käufer werden beim Erwerb ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks mit den Kaufnebenkosten konfrontiert. Grob über den Daumen gepeilt kannst du von etwa 15 - 20 % des Kaufpreises ausgehen. Für eine genauere Berechnung nutze gerne unseren Nebenkostenrechner. Was kommt da alles zusammen?

Ausgaben für das Grundbuch

Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsübertragung und den Eintrag deiner Grundschuld im Grundbuch deiner Immobilie vor. Dazu benötigst du die folgenden Dienstleistungen des Grundbuchamts:

  • Grundbuchauszug
  • Auflassungsvormerkung
  • Eintragung des neuen Eigentümers
  • Löschung des vorherigen Eigentümers gemäß Kaufvertrag
  • Eintragung einer neuen Hypothek oder Grundschuld
  • Übertragung einer alten Grundschuld

Insgesamt kosten die Vorgänge im Grundbuch etwa 0,5 % von der Kaufsumme. Die Ausgaben für die Grundschuld berechnet das Grundbuchamt nicht vom Kaufpreis, sondern von der Höhe der Sicherheit. Die Übertragung ist dabei preiswerter als Löschung und Neueintrag ins Grundbuch.

Info: Die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld, die du nicht mehr verwenden kannst, hat der Verkäufer zu tragen.

Die Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt berechnet dir für den Kauf des Grundstücks eine Steuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Bayern und Sachsen ist sie mit 3,5 % vom Kaufpreis am günstigsten. Den höchsten Prozentsatz haben dagegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland mit 6,5 %.

Provision für den Makler

Der Immobilienmakler verlangt für seine Vermittlungsarbeit eine Gebühr. Von staatlicher Seite ist diesen Kosten keine Obergrenze gesetzt, doch die Makler halten sich in der Regel an ortsübliche Sätze. Gesetzlich ist seit Ende 2020 geregelt, dass private Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nur noch maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen müssen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dann muss er die Provision jeweils hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilen. Häufig kostet die Maklercourtage zwischen 3 und 7 % plus Mehrwertsteuer (bei Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer die Hälfte). Inzwischen sind jedoch auch Gebühren von über 8 % möglich.

Tipp: Die Provision für den Makler kannst du dir sparen, wenn du deine Immobilie von privat kaufst. Sie entfällt auch bei Grundstücken, die du direkt bei der Gemeinde erwirbst oder wenn du eine Immobilie beim Bauträger kaufst.

Rechenbeispiel für die Kaufnebenkosten

Weitere Ausgaben bei einem Kaufpreis von 500.000 € Euro
Grunderwerbssteuer für GW 5% 27.500 €
Notar 5.500 €
Grundbuch 2.750 €
Provision für Makler 4,76% 26.180 €
Kaufnebenkosten 111.930 €

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Nebenkosten beim Hausbau – was erwartet Bauherren?

Auch bei den Baukosten solltest du Nebenkosten mit etwa 20 % der Baukosten veranschlagen. Außerdem ist es gut einen Puffer für zusätzliche Ausstattungswünsche und Unvorhergesehenes festzulegen. Auf diese Weise wird dir die Finanzierung während der Bauzeit nicht zu eng.

Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen während der Planung?

Bevor die Handwerker überhaupt mit dem Bau deines Hauses beginnen, muss das gekaufte Grundstück vorbereitet werden und du benötigst eine Baugenehmigung. Einige der folgenden Zusatzkosten sind in manchen Bauverträgen mit Bauträgern, Fertighausherstellern oder in den Architektenplanungen schon enthalten. Und manche der Punkte fallen bei bestimmten Vorhaben gar nicht an. Deshalb ist es gut, schon bei den Vorbesprechungen nach allen Kostenfaktoren zu fragen und Voranschläge einzuholen.

  1. Erschließung des Grundstücks

    Meistens haben Grundstücke, die du bei der Gemeinde kaufst, bereits alle Anschlüsse für Strom, Wasser, Telefon, Kanalisation und an das Straßennetz. Dann sind die Kosten dafür bereits im Kaufpreis enthalten. Handelt es sich jedoch um ein völlig neues Baugebiet oder baust du auf ein neu aufzuteilendes Grundstück, können die Erschließungskosten noch auf dich zukommen. Liegen die Leitungen und Kanäle bereits auf deinem Grundstück, muss auch auf dem Gelände noch eine Erschließung durch die Versorger stattfinden. Dafür fallen weitere Kosten an. Da die Beträge regional stark schwanken, informierst du dich am besten bei deiner Gemeinde und den Versorgungsbetrieben über die Kosten in deiner Gegend.

  2. Vermessung und Eintragung ins Liegenschaftskataster

    Ebenfalls bei der Erschließung muss dein Grundstück vermessen und in eine Flurkarte eingetragen werden. Die Vermessung erfolgt ein weiteres Mal, wenn dein Gebäude und Nebengebäude wie die Garage fertiggestellt sind. Dabei können schon 3.000 € zusammenkommen.

  3. Baugenehmigung

    Deinen Bauantrag stellst du zusammen mit dem Architekten oder der Baufirma. Deshalb sind die Gebühren für Antrag und Baugenehmigung manchmal bereits in den Bauvertrag mit eingerechnet. Die Kosten sind von der Gemeinde abhängig und liegen für ein Einfamilienhaus schon mal bei 800 €.

  4. Bodengutachten

    Häufig ist ein Bodengutachten durch einen Sachverständigen notwendig. Er nimmt Bodenproben und stellt die Beschaffenheit des Untergrunds fest. Das bestimmt wiederum die Kosten für den Aushub und kann zu einer Veränderung bei der Abdichtung eines Kellers führen. Der Gutachter stellt eine Rechnung mit etwa 500 - 1.000 €.

  5. Abbruch bestehender Bebauung

    Falls dein Grundstück noch mit einem baufälligen Haus oder Schuppen bebaut ist, übernimmt ein Bauunternehmen den Abbruch und die Entsorgung. Für diese Arbeiten ist ein Kostenvoranschlag sinnvoll, da die Preise je nach Größe des Gebäudes und den zu entsorgenden Materialien stark schwanken. Kosten sparst du, wenn du das Gebäude in Eigenleistung leer räumst.

  6. Rodung

    Natürlich möchtest du einen schönen Bewuchs erhalten, doch die Baumaschinen benötigen Platz. Oft müssen deshalb Bäume und Sträucher für den Neubau weichen. Je nachdem, wie hoch die Bepflanzung ist, kannst du die Sträucher selbst roden.

  7. Baustraße

    Steht das Gebäude nicht direkt an der Straße, muss die Baufirma eine Baustraße über das Grundstück anlegen, damit Lastwagen gut anfahren können. Diese Gebühren sind oft in den Hauskosten der Bauträger und Fertighaushersteller enthalten. Eine solche Schotterstraße kann rund 1.000 € kosten.

  8. Prüfstatiker

    Ein Gutachter muss die Statik deines geplanten Neubaus vorab prüfen und feststellen, ob der Boden das Gebäude tragen wird. Dafür entstehen Kosten, die der Architekt oder Bauunternehmer manchmal schon eingeplant hat.

  9. Aushub der Baugrube und Abfuhr des Bodens

    Je nachdem, ob du nur ein Fundament oder gleich einen Keller planst, sind die Erdarbeiten unterschiedlich umfangreich. Ein Teil des Bodens kann für den Garten zurückbleiben, doch das meiste muss entsorgt werden.

  10. Bauvertrag prüfen

    Da Bauunternehmen den Bauvertrag anfertigen, ist es sinnvoll, wenn der Käufer den Inhalt von einem Anwalt abklären lässt. Er kann dich auf Nachteile hinweisen und dich vor versteckten Kosten bewahren.

Zusatzkosten während der Bauphase - welche sind das?

Sobald der erste Bagger rollt, beginnt der eigentliche Hausbau. Jeden Tag verändert sich die Baustelle und du siehst, wie dein Rohbau entsteht. Welche zusätzlichen Ausgaben können jetzt auch dich zukommen?

  1. Architektenkosten

    Die Ausgaben für einen Architekten sollten nur extra hinzukommen, wenn du dich für ein Architektenhaus entscheidest. Dann musst du rund 15 % der Bausumme einplanen. Bei einem Bauträger oder Fertighaushersteller sind die Architektengebühren in der Regel inklusive.

  2. Gutachter für die Baubegleitung

    Kein Muss, aber sinnvoll: Eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen nimmt dir die Sorge ab, Mängel nicht oder erst zu spät zu erkennen. Er begeht die Baustelle regelmäßig und schaut sich die unterschiedlichen Gewerke an. Seine Expertise ist zwar nicht umsonst, doch sie kann dir Tausende von Euro sparen. Dafür verlangen die meisten unabhängigen Gutachter einen Stundensatz von 100 €.

  3. Versicherungen

    Während der Bauzeit kann viel passieren. Ein Unfall, Schäden am Eigentum Dritter oder ein Unwetter zerstören einen Teil deines Rohbaus. Gegen diese Unwägbarkeiten kannst du verschiedene Versicherungen abschließen. Zunächst solltest du prüfen, ob in deiner Haftpflichtversicherung ein Bauvorhaben eingeschlossen ist. Sonst benötigst du eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Zusätzlich kannst du eine Feuerrohbauversicherung und eine Bauleistungsversicherung abschließen. Einige Bauträger bieten diese Versicherungen im Paket an, aber es lohnt sich, hier Preise zu vergleichen.

  4. Laufende Kosten

    Für den Bau brauchen die Handwerker Strom und Wasser, um ihre Maschinen zu bedienen und Material anzumischen. Den Verbrauch solltest du nicht unterschätzen. Zwischen 100 und 150 € können pro Monat zusammenkommen.

  5. Finanzierungskosten

    Je nachdem, wie lange dein Haus gebaut wird, können dir bei der Finanzierung zusätzliche Kosten entstehen. Für einen Baukredit verlangen Banken nach einer gewissen Zeit eine Bereitstellungsprovision, wenn nicht der gesamte Betrag abgerufen wird. Du kannst dir einen Freiraum schaffen, indem du beim Kreditvertrag auf eine Zeit ohne Bereitstellungsprovision von sechs Monaten bis zu einem Jahr achtest. Danach zahlst du für den Betrag, den die Bank noch nicht ausgezahlt hat, jeden Monat in der Regel 0,2 % Gebühr.

Weitere Kosten nach Fertigstellung

Bevor du dein Haus beziehen kannst, steht noch die Abnahme an. Natürlich bist du als Bauherr der richtige Ansprechpartner, um die Arbeiten der Baufirma zu kontrollieren. Ein Gutachter, der den Bau begleitet hat, sollte dabei ebenfalls anwesend sein und dich bei der Suche nach Mängeln unterstützen. Welche Ausgaben sind noch nötig?

  1. Abnahme des Rohbaus und Schlussabnahme

    Die Bauaufsichtsbehörde überprüft, ob der Bau laut Baugenehmigung korrekt ausgeführt wurde. Wie umfassend diese beiden Abnahmen durchgeführt werden, hängt von der jeweiligen Behörde ab.

  2. Prüfprotokoll des Schornsteinfegers

    Der Schornsteinfeger muss die Heizungsanlage vor Inbetriebnahme prüfen, bewerten und ein Protokoll darüber erstellen.

  3. Außenanlagen

    Den Garten, die Terrasse, Pflasterarbeiten und die Einfriedung möchtest du vielleicht von einem Gartenbauunternehmen herstellen lassen. Oder du machst das selbst. In jedem Fall entstehen dadurch Ausgaben, die nicht in deinen Baukosten enthalten sind. Experten setzen Außenanlagen mit etwa 10.000 € an.

Beim Bau und Kauf einer Immobilie die Nebenkosten nicht vergessen

Natürlich musst du bereits für den Kauf eines Grundstücks und den Hausbau eine ziemlich hohe Geldsumme aufbringen. Doch für zahlreiche Dienstleistungen und Arbeiten kommen trotzdem weitere Ausgaben auf dich zu, die du bei der Finanzierung nicht vergessen solltest. Die Kaufnebenkosten betragen überschlagen 20 % vom Kaufpreis. Dazu kommen weitere 20 % an Nebenkosten von der Bausumme. Regionalimmobilien24 berät dich gerne über die Möglichkeiten einer Baufinanzierung. Wende dich an unsere Experten.

Im fränkischen Teil des Freistaates Bayern liegt Oberfranken. Oberfranken grenzt an die Länder Thüringen und Sachsen und die bayerischen Regierungsbezirke Oberpfalz, Mittelfranken und Unterfranken. Auch unser Nachbarland Tschechien ist nicht weit, hier besteht auch eine gemeinsame Außengrenze.
Oberfranken ist ein Bezirk als Selbstverwaltungskörperschaft, als auch ein Regierungsbezirk. Der Name Oberfranken deutet auf die Lage am Oberlauf des Mains.

Der Regierungsbezirk Oberfranken umfasst neun Landkreise:
  • Landkreis Wundsiedel
  • Landkreis Lichtenfels
  • Landkreis Kulmbach
  • Landkreis Kronach
  • Landkreis Hof
  • Landkreis Forchheim
  • Landkreis Coburg
  • Landkreis Bayreuth
  • Landkreis Bamberg
und vier kreisfreie Städte:
  • Bayreuth
  • Bamberg
  • Hof
  • Coburg
Oberfranken hat eine Fläche von 7.231,41 km². Momentan leben ca. 1.062.085 Einwohner in Oberfranken. Als traditioneller Industrie- und Produktionsstandort hat Oberfranken eine der höchsten Industriedichten Europas, bezogen auf die Bevölkerung.
Auch für Familien ist Oberfranken ein Familienland mit hoher Lebensqualität. Durch lebendige Dörfer und Städte, intakte Natur, historische Bauten und ein reichhaltiges kulinarisches Angebot, ist für den jeden etwas geboten. Auch die geringen Lebenshaltungskosten, der günstige Wohnraum und der kurze Weg zu den Arbeitgebern, sind die besten Bedingungen für junge Familien.
Die Oberfranken sind stolz auf ihre Braukultur und haben einen ganz eigenen Dialekt. In Oberfranken kommt der Genießer voll auf seine Kosten, egal ob uriges Wirtshaus, traditioneller Biergarten, Brauereigasthof oder gehobenes Spitzenrestaurant, hier ist für jeden etwas dabei. Auch die Herstellung von „flüssigem Brot“ erreicht in der Region Oberfranken Superlative. Auf der Welt findet man nirgendwo mehr Brauereien pro Einwohner. Neben Hefeweizen und Pils gibt es auch zahlreiche Keller- und Zwickelbiere, Saison und Festbiere, die zu bestimmten Anlässen gebraut werden. Aus Oberfranken stammt auch das erste Bier für Frauen.
Wenn man in Oberfranken ist, sollte man auf jeden Fall die drei großen Städte Coburg Bayreuth und Bamberg besuchen. Es sind drei Hochschul- bzw. Universitätsstädte, die durch ihre zahlreichen Sehenswürdigkeiten und die wunderschönen Altstädte beeindrucken.
Viele der schönsten Radwege folgen geschwungenen Flussläufen in Oberfranken. Einige davon führen zur kulinarischen Vielfalt Oberfrankens oder erzählen eine Geschichte. Die schönsten Radwege sind der Tauber Altmühl Radweg, der Liebliches Altmühltal Radweg, der Regnitz Radweg oder der Mainradweg. Hier begegnet man herrlichen Landschaften und vielen schönen Städten, wie zum Beispiel Bamberg und Bayreuth.
Oberfranken ist voller Facetten und farbenreich. Dies zeigt sich in den vielen touristischen Highlights, sei es sportlicher, kultureller oder kulinarischer Art. Es gibt in Oberfranken rund 200 Museen, acht Theater, sechs Thermen und fünf Naturparks. Außerdem wurde der Frankenwald im Jahre 2015 als Qualitätsregion Wanderbares Deutschland in Bayern ausgezeichnet. Der Regierungsbezirk ist in sechs Fremdenverkehrsgebiete aufgeteilt: Steigerwald, Haßberge, Obermain-Jura, Fichtelgebirge und Fränkische Schweiz.

Die schönsten Sehenswürdigkeiten in Oberfranken:
  • Opernhaus und die Eremitage in Bayreuth
  • Bamberger Dom
  • Veste Coburg
  • Wandern auf dem Ochsenkopf
  • Eine Tour zur fränkischen Schweiz
  • Felsgarten Sanspareil
  • Freizeitpark Schloss Thurn
  • Wildpark Schloss Tambach
  • Plassenburg in Kulmbach
Auch kulturell hat Oberfranken einiges zu bieten, sei es Musik, bildende Kunst oder Literatur. Die Region ist reich an Künstlern, Autoren, Mäzenen und Komponisten. Die Wagner Stadt Bayreuth zählt mit einem wiedereröffneten Markgräflichen Opernhaus und der Bamberger Altstadt zu den UNESCO Welterbe Stätten. Auch die Geburtsstadt des Maler Lucas Cranach, Kronach ist mit ihren herzoglichen Kunstschätzen weltbekannt.

Die wichtigsten Orte in der Region Oberfranken: