Wann ist ein Zinszahlungsdarlehen in Oberfranken sinnvoll?

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Ein kurzer Überblick

  • Beim Zinszahlungsdarlehen besteht die monatliche Rate lediglich aus dem Sollzins. Die Tilgung spart der Darlehensnehmer separat an.
  • Sinn des endfälligen Darlehens ist es, die Dauer bis zur Fälligkeit eines Sparprodukts zu überbrücken. Deshalb nennen es Fachleute häufig einfach Zwischenfinanzierung.
  • Die hinausgeschobene Tilgung kann für eine Baufinanzierung ein zusätzliches Risiko bedeuten, das Darlehensnehmer sorgfältig gegen den Nutzen abwägen müssen.

Was ist ein Zinszahlungsdarlehen?

Das Zinszahlungsdarlehen oder endfällige Darlehen hat ein einfaches Konzept: Für die Darlehenssumme zahlst du als Rate monatlich lediglich den Sollzins. Die Tilgung erfolgt am Ende der Zinsbindungsfrist auf einmal. Da ein Kreditinstitut fehlende Tilgung als Risiko einstuft, gehört zu dieser Darlehensform immer ein passendes Sparprodukt. Das kann ein Bausparvertrag sein oder ein Fondssparplan. Früher nutzten Kreditnehmer gerne eine Kapitallebensversicherung, sie ist allerdings wegen der schlechten Rendite aus der Mode gekommen. Diese Sparprodukte musst du deinem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit verpfänden. Damit ist das endfällige Darlehen gewissermaßen ein Kombiprodukt, denn mit dem Sparteil zahlst du am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag zurück. Alternativ nennen Bankkaufleute diese Finanzierungsform auch Zwischenfinanzierung. Das Zinszahlungsdarlehen kommt besonders Eigentümern bei einer Vermietung zupass, da sie den Sollzins in der Einkommensteuererklärung ansetzen.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Als Erstes solltest du wissen, dass ein Zinszahlungsdarlehen zusammen mit einem Sparprodukt nicht immer aus einer Hand stammt. Das bedeutet: Das Kreditinstitut gibt dir das Darlehen aus und vermittelt einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung von einem Drittanbieter. Dafür bekommt die Bank eine Provision. Sparst du stattdessen in einen Fondssparplan, gibt es den direkt von der Bank. Diese Information ist wichtig, weil du für diese Produkte immer zwei Verträge mit jeweils separaten Produktkosten abschließt:

  1. Sparvertrag als Lebensversicherung, als Bausparvertrag oder als Fondssparplan
  2. Darlehensvertrag für ein Darlehen mit Sollzins

Ein weiterer Punkt ist die Rate. Zu den Zinsen des Darlehens kommt nämlich noch der monatliche Sparteil des Kombiprodukts hinzu, der die Rate deutlich erhöht.

Eine Variante des Zinszahlungsdarlehens ist es, wenn du bereits über ein Aktiendepot oder einen Bausparvertrag verfügst. Du möchtest das Geld aus diesen Produkten für deine Finanzierung einsetzen, doch dein Bausparer ist noch nicht zuteilungsreif. Oder dein Aktiendepot läuft gerade so gut, dass du davon ausgehst, es wird die Rate eines Darlehens outperformen und dir Gewinn einfahren.

Worauf solltest du achten, wenn du das endfällige Darlehen kombinierst?

1. mit Bausparvertrag:

Der Bausparvertrag besteht aus einem Teil Sparsumme und einem Teil Baudarlehen. Über einige Jahre hinweg zahlst du parallel zu den Zinsen des endfälligen Darlehens die Bausparsumme an. Zusätzlich kannst du unter Umständen Zuschüsse vom Staat bekommen wie beim Wohn-Riester oder der Wohnungsbauprämie. Dann teilt die Bausparkasse den Vertrag zu und du hast die Gelegenheit, die Sparsumme zusammen mit dem Bauspardarlehen zu bekommen. Mit dem Gesamtbetrag löst du dein endfälliges Darlehen ab. Ab sofort zahlst du das Bauspardarlehen mit Zins und Tilgung zurück. Es ist sozusagen deine Anschlussfinanzierung. Ein neuer Sparvertrag kostet dich Abschlussgebühren und eventuell Kontoführungsgebühren. Diese Ausgaben sind nicht im Effektivzins des endfälligen Darlehens enthalten, sondern im Effektivzins des Bauspardarlehens. Es lohnt sich also, beide Darlehensverträge genau zu prüfen und mit einem Annuitätendarlehen zu vergleichen. Außerdem ist die Sollzinsbindung des endfälligen Darlehens komplex. Denn nicht einmal die Bausparkasse kann genau vorhersagen, wann sie deinen Vertrag zuteilen wird. Frag vor dem Abschluss nach, wie die Bank mit einer früheren oder späteren Zuteilung umgeht. Werden dir zusätzliche Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen variablen Sollzins entstehen?

2. mit Kapitallebensversicherung:

Die Variante endfälliges Darlehen und Kapitallebensversicherung ist aktuell unbeliebt. Die Lebensversicherungen bieten nicht mehr den Garantiezins und die Überschüsse wie vor einigen Jahren. Steigende Zinsen können die Finanzierungsform aber schnell wiederbeleben. Und die funktioniert so: Bei einer Vermietung lohnt es sich für Eigentümer, mit dem endfälligen Darlehen einen konstant hohen Sollzins zu wählen, den sie bei der Steuer ansetzen können. Gleichzeitig sparen sie die zukünftige Tilgung in einer Lebensversicherung an, die höhere Überschüsse generiert. Das Risiko ist, dass die Versicherungen die versprochene Rendite nicht halten können. Dann zahlen sie am Ende der Laufzeit einen Betrag aus, der unter der Kreditsumme bleibt. Außerdem musst du auch beim Abschluss der Lebensversicherung Gebühren und Entgelte bezahlen, die die Ausgaben für diese Darlehensvariante erhöhen.

3. mit Fondssparplan:

Durchschnittlich stieg in der Vergangenheit der Wert von Aktien, Anleihen und Fonds pro Jahr stärker als das aktuelle Zinsniveau hergibt. Deshalb spekulieren einige Eigentümer damit, ein Zinszahlungsdarlehen mit einem Sparplan auf Wertpapiere statt mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Ihre Erwartung: Der Wert der Anlage schluckt die Zinskosten oder übersteigt sie sogar. Gleichzeitig können sie den Sollzins bei Vermietung von der Steuer absetzen. Ein riskanter Weg, der sich nur eignet, wenn du genug Kapital in der Hinterhand hast. Stürzt die Börse nämlich kurz vor dem Zinsauslauf ab oder entwickelt sich die gesamte Laufzeit anders als geplant, bleiben dir noch viele Schulden übrig. Nebenbei musst du die Ausgaben für Wertpapierkäufe, Verwahrentgelt, Provisionen und Ausgabeaufschläge in deine Kalkulation mit einplanen.

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Vor- und Nachteile beim Zinszahlungsdarlehen

Vorteile Nachteile
niedrige Rate Darlehenssumme und Zinsen bleiben während der Laufzeit
Sollzins vermindert bei Vermietung die Steuer Risiko, dass das Sparprodukt bei Ablauf nicht die Darlehenssumme erreicht
günstige Konditionen möglich variable Zuteilungsreife und Börsenbewegungen bei Wertpapieren können Probleme mit dem Zinsbindungsende verursachen

Das Zinszahlungsdarlehen lohnt sich bei Vermietung

Wenn du planst, deine Immobilie mit einem endfälligen Darlehen und einem Sparprodukt zu finanzieren, darfst du weder Kosten noch Risiko aus dem Auge verlieren. Die Zinsen sind zwar scheinbar günstig, doch es kommen ordentliche Abschlussgebühren auf dich zu. Rein rechnerisch profitieren Eigentümer bei Vermietung von dem zusätzlichen Effekt der Steuerverminderung. Nicht zu unterschätzen ist das Risiko, dass beim Ende der Zinsbindung das Sparprodukt nicht den geplanten Wert hat, um die Schulden komplett zu tilgen. Passt die Darlehensform zu deinen persönlichen Bedingungen? Frag uns, wir beraten dich umfassend und vergleichen für dich die Konditionen.

Im fränkischen Teil des Freistaates Bayern liegt Oberfranken. Oberfranken grenzt an die Länder Thüringen und Sachsen und die bayerischen Regierungsbezirke Oberpfalz, Mittelfranken und Unterfranken. Auch unser Nachbarland Tschechien ist nicht weit, hier besteht auch eine gemeinsame Außengrenze.
Oberfranken ist ein Bezirk als Selbstverwaltungskörperschaft, als auch ein Regierungsbezirk. Der Name Oberfranken deutet auf die Lage am Oberlauf des Mains.

Der Regierungsbezirk Oberfranken umfasst neun Landkreise:
  • Landkreis Wundsiedel
  • Landkreis Lichtenfels
  • Landkreis Kulmbach
  • Landkreis Kronach
  • Landkreis Hof
  • Landkreis Forchheim
  • Landkreis Coburg
  • Landkreis Bayreuth
  • Landkreis Bamberg
und vier kreisfreie Städte:
  • Bayreuth
  • Bamberg
  • Hof
  • Coburg
Oberfranken hat eine Fläche von 7.231,41 km². Momentan leben ca. 1.062.085 Einwohner in Oberfranken. Als traditioneller Industrie- und Produktionsstandort hat Oberfranken eine der höchsten Industriedichten Europas, bezogen auf die Bevölkerung.
Auch für Familien ist Oberfranken ein Familienland mit hoher Lebensqualität. Durch lebendige Dörfer und Städte, intakte Natur, historische Bauten und ein reichhaltiges kulinarisches Angebot, ist für den jeden etwas geboten. Auch die geringen Lebenshaltungskosten, der günstige Wohnraum und der kurze Weg zu den Arbeitgebern, sind die besten Bedingungen für junge Familien.
Die Oberfranken sind stolz auf ihre Braukultur und haben einen ganz eigenen Dialekt. In Oberfranken kommt der Genießer voll auf seine Kosten, egal ob uriges Wirtshaus, traditioneller Biergarten, Brauereigasthof oder gehobenes Spitzenrestaurant, hier ist für jeden etwas dabei. Auch die Herstellung von „flüssigem Brot“ erreicht in der Region Oberfranken Superlative. Auf der Welt findet man nirgendwo mehr Brauereien pro Einwohner. Neben Hefeweizen und Pils gibt es auch zahlreiche Keller- und Zwickelbiere, Saison und Festbiere, die zu bestimmten Anlässen gebraut werden. Aus Oberfranken stammt auch das erste Bier für Frauen.
Wenn man in Oberfranken ist, sollte man auf jeden Fall die drei großen Städte Coburg Bayreuth und Bamberg besuchen. Es sind drei Hochschul- bzw. Universitätsstädte, die durch ihre zahlreichen Sehenswürdigkeiten und die wunderschönen Altstädte beeindrucken.
Viele der schönsten Radwege folgen geschwungenen Flussläufen in Oberfranken. Einige davon führen zur kulinarischen Vielfalt Oberfrankens oder erzählen eine Geschichte. Die schönsten Radwege sind der Tauber Altmühl Radweg, der Liebliches Altmühltal Radweg, der Regnitz Radweg oder der Mainradweg. Hier begegnet man herrlichen Landschaften und vielen schönen Städten, wie zum Beispiel Bamberg und Bayreuth.
Oberfranken ist voller Facetten und farbenreich. Dies zeigt sich in den vielen touristischen Highlights, sei es sportlicher, kultureller oder kulinarischer Art. Es gibt in Oberfranken rund 200 Museen, acht Theater, sechs Thermen und fünf Naturparks. Außerdem wurde der Frankenwald im Jahre 2015 als Qualitätsregion Wanderbares Deutschland in Bayern ausgezeichnet. Der Regierungsbezirk ist in sechs Fremdenverkehrsgebiete aufgeteilt: Steigerwald, Haßberge, Obermain-Jura, Fichtelgebirge und Fränkische Schweiz.

Die schönsten Sehenswürdigkeiten in Oberfranken:
  • Opernhaus und die Eremitage in Bayreuth
  • Bamberger Dom
  • Veste Coburg
  • Wandern auf dem Ochsenkopf
  • Eine Tour zur fränkischen Schweiz
  • Felsgarten Sanspareil
  • Freizeitpark Schloss Thurn
  • Wildpark Schloss Tambach
  • Plassenburg in Kulmbach
Auch kulturell hat Oberfranken einiges zu bieten, sei es Musik, bildende Kunst oder Literatur. Die Region ist reich an Künstlern, Autoren, Mäzenen und Komponisten. Die Wagner Stadt Bayreuth zählt mit einem wiedereröffneten Markgräflichen Opernhaus und der Bamberger Altstadt zu den UNESCO Welterbe Stätten. Auch die Geburtsstadt des Maler Lucas Cranach, Kronach ist mit ihren herzoglichen Kunstschätzen weltbekannt.

Die wichtigsten Orte in der Region Oberfranken: