Wie du mit dem Budgetrechner deine Finanzierung kalkulierst
in Südwestthüringen

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Das ist wichtig:

  • Vor der Suche nach einer geeigneten Immobilie ist es wichtig, das eigene Budget zu kennen.
  • Die Höhe des maximal möglichen Kredits berechnet sich aus dem, was ein Haushalt jeden Monat effektiv übrig hat. Dazu stellst du eine Liste mit Einnahmen und Ausgaben auf.
  • Den gesamten Kaufpreis bezahlt ein Käufer sowohl aus seinem Baudarlehen als auch aus eigenen Mitteln – meist werden rund 20 % erwartet.
  • Zusätzlich zu dem, was ein Eigentümer in den Kaufpreis der Immobilie steckt, muss er noch die Nebenkosten aus der eigenen Tasche bezahlen. Das sind weitere 15 - 20 %.

Der Budgetrechner oder die Frage: Wie viel Haus kann ich mit leisten?

Zwischen der 1-Zimmer-Wohnung im Gartengeschoss und der Stadtvilla mit Pool liegt eine Differenz von einige Hunderttausend Euro Kaufpreis. Und das ganz ohne die jeweilige Lage in Betracht zu ziehen. Da darf die Frage erlaubt sein: Wie viel gibt mein Geldbeutel eigentlich her? Ein Kassensturz gibt dir den entscheidenden Hinweis, wie viel Finanzierung du dir leisten kannst. Unser Budgetrechner hilft dir, deinen möglichen maximalen Kaufpreis herauszufinden. Mit dieser Summe im Kopf kannst du dir dann ein gutes Bild davon machen, was auf dem Immobilienmarkt angeboten wird.

Wie funktioniert der Budgetrechner

Nur drei Kennzahlen genügen, um vom Rechner eine Auskunft zu erhalten, wie viel du beim Hauskauf ausgeben kannst. Du fütterst ihn mit

  • deinem monatlichen Nettoeinkommen,
  • den monatlichen Ausgaben deines Haushalts,
  • und den eigenen Mitteln, die du einsetzen kannst.

Damit sind die beiden wichtigsten Aspekte deiner Finanzierung abgedeckt, nämlich: Welchen einmaligen Betrag du zur Verfügung hast und welche laufende Summe du aufbringen kannst.

Hauskauf oder -bau: Welche Rate kann ich mir leisten?

Eine Kreditrate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, die du für geliehenes Geld deiner Bank schuldest. Bei einer Baufinanzierung ist dieser Betrag monatlich fällig und der Kreditvertrag verpflichtet dich meistens für mehrere Jahrzehnte, bis das gesamte Darlehen zurückbezahlt ist. Damit deine Familie und du in dieser langen Zeit immer bequem über die Runden kommt und nicht jeden Cent umdrehen müsst, ist eine gute Kalkulation der Rate wichtig. Und so gehst du dabei vor:

Das Budget des eigenen Haushalts ermitteln

Im ersten Schritt machst du einen Einnahmen- und Ausgabenplan. Das ist erst etwas umfangreich, doch manche Familien führen bereits ein Haushaltsbuch und haben die Zahlen dadurch bereit. Für diese Planung erstellst du dir zum Beispiel eine Liste, in die du alle Positionen und Beträge einfügst, die auf dich zutreffen. Alle unregelmäßigen Eingänge und Zahlungen brichst du auf einen Monat herunter, damit sie zusammen mit den monatlichen Beträgen ein Gesamtbild ergeben. Was gehört alles zu den Einnahmen?

  1. Gehalt
  2. Kindergeld
  3. jährliche Sonderzahlungen (keine unregelmäßigen Provisionen oder Boni)
  4. Rente
  5. Unterhalt
  6. Kapitalerträge
  7. Mieteinnahmen

Die Ausgabenseite ist bei den meisten etwas umfangreicher:

  1. Lebenshaltungskosten für alle
  2. Versicherungen
  3. Ausgaben für Verkehrsmittel
  4. Urlaub
  5. Handy, Telefon und Fernsehgebühren
  6. bestehende Kredit- und Leasingraten
  7. (geplante) Wohnnebenkosten für die zukünftige Immobilie
  8. Investitionsrücklagen für neues Eigenheim
  9. Freizeitausgaben
  10. Spenden
  11. Unterhaltszahlungen
  12. Puffer für unvorhergesehene Ausgaben

5 Tipps für die Aufstellung des Budgets

  • Sei bei allen Beträgen ehrlich: Denn setzt du die Positionen zu niedrig an oder lässt du einige unter den Tisch fallen, wird deine Kreditrate dich vielleicht erdrücken.
  • Deine jetzige Miete musst du nicht in die Budgetrechnung aufnehmen, da sie nach dem Hauskauf wegfällt.
  • Die Wohnnebenkosten sind bei deiner zukünftigen Immobilie höher, wenn du dich für ein größeres Objekt entscheidest als du momentan bewohnst. Dann setzt du etwa 3 -3,50 Euro je m² für die geplante Wohnfläche an.
  • Dein Haus oder deine Wohnung werden irgendwann in der Zukunft wieder Reparaturen und Modernisierungen benötigen. Dafür solltest du jeden Monat Geld zurücklegen. Dann überrascht dich auch keine teure Handwerkerrechnung. Experten empfehlen 1 Euro pro m² und Monat.
  • Bei unregelmäßigen Beträgen wie zum Beispiel dem Urlaub kannst du einfach die Kosten der letzten 3 bis 5 Jahre addieren und durch die Anzahl der Jahre teilen. So ergibt sich ein durchschnittlicher Wert. Teilst du ihn nochmals durch 12 Monate, kannst du ihn in der Monatsliste ansetzen.

Welche Kreditsumme ist realistisch?

Nachdem du deine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellt hast, sollte ein Restbetrag verbleiben. Das ist deine mögliche Kreditrate. Hast du für die Ausgaben einen ausreichend hohen Puffer für Unvorhergesehenes eingeplant, kannst du diesen Betrag monatlich bequem schultern. Unser Budgetrechner ermittelt nun für dich einen Kreditbetrag, der bei dieser Rate realistisch ist. Das macht er wie folgt:

  • Er nimmt einen aktuellen, durchschnittlichen Zinssatz an.
  • Für die anfängliche Tilgung geht er von einem beliebten Tilgungssatz aus.

Die Formel für die Berechnung lautet nun: möglicher Darlehensbetrag = (monatliches Nettoeinkommen – monatliche Ausgaben) x 100 × 12 / (Zinssatz + Tilgungssatz)

Der Tilgungssatz und das Baudarlehen

Wie du an der Formel sehen kannst, ist eine Variable, die deine Kredithöhe bestimmt, der Tilgungssatz. Er muss mindestens 1 % der Darlehenssumme betragen, damit die Baufinanzierung in einem vernünftigen Zeitrahmen zurückgezahlt ist. Normalerweise besteht eine Bank darauf, dass du spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei bist. Allerdings verlängern sich in Zeiten niedriger Bauzinsen bei Annuitätendarlehen die Laufzeiten. Das liegt am Annuitäteneffekt, der bei einem kleinen Zinssatz viel geringere Auswirkungen hat. Deshalb musst du mit einem Tilgungssatz von 2 bis 3 % nachhelfen.

Deine Ansprechpartner vor Ort

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selbstständige Baufinanzierungsberaterin Heidi Grossert
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Wie beeinflusst Eigenkapital meine Baufinanzierung?

Neben der Darlehenssumme erwarten viele Banken, dass du auch eigene Mittel für die Finanzierung mitbringst, das sogenannte Eigenkapital. Hast du kein eigenes Geld, spricht die Bank von einer Vollfinanzierung. Das bedeutet für dich, du benötigst eine Bonität und Liquidität, die nichts erschüttert. Das Kreditinstitut wird in diesem Fall deine Finanzen unter die Lupe nehmen und dir den Kredit nur bewilligen, wenn du ausreichend Reserven neben den Kreditraten zur Verfügung hast. Je mehr Eigenkapital du beisteuerst, desto besser wird das Verhältnis Immobilienwert zu Darlehenssumme. Das senkt für die Bank das Risiko und sie kann sich günstiger refinanzieren. Für dich hat das auch Vorteile: Dein angebotener Zinssatz sinkt, dein Kredit wird günstiger und du bist schneller schuldenfrei.

Wichtig:

Beim Kauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kommt es zu Kaufnebenkosten. Diese Nebenkosten musst du immer aus der eigenen Tasche zahlen, selbst bei einer Vollfinanzierung.

Was gehört zum Eigenkapital?

Im Allgemeinen wünscht sich ein Kreditgeber, dass du rund 20 % an eigenem Geld in den Kaufpreis deiner Immobilie investierst. Allerdings anerkennt die Bank alles, was du selbst beisteuerst, als Eigenkapital und das kann mehr sein als lediglich der Sparstrumpf:

  • Guthaben auf Sparkonten, Termingeldern und Sparplänen
  • zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • Schenkungen
  • Aktien, festverzinsliche Wertpapiere und andere Anleihen
  • privates Darlehen von Familie und Freunden
  • Eigenleistungen am Bau oder bei der Sanierung
  • bei einigen Anbietern: Förderkredite und Zuschüsse des Staates

Infokasten:

Die eigenen Mittel, die du beim Budgetrechner eingibst, verstehen sich ohne Nebenkosten. Unter Details siehst du, welche in etwa beim maximalen Kaufpreis auf dich zukommen würden.

So setzen sich die Nebenkosten beim Hauskauf zusammen:

Da du deine Nebenkosten aus dem Kauf der Immobilie ebenfalls aus deinem Eigenkapital bezahlen musst, solltest du diese Ausgaben kennen. Es handelt sich um vier Positionen, die mit einem Prozentsatz vom Kaufpreis angegeben werden:

  • Grunderwerbsteuer: Für den Immobilienkauf musst du je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % Steuer an das Finanzamt abführen.
  • Notarkosten: Der Notar übernimmt den Kaufvertrag und die Abwicklung und übermittelt alle wichtigen Daten ans Grundbuchamt. Dafür erhält er etwa 1 - 2 % an Gebühren.
  • Grundbuchamt: Die Eintragungen ins Grundbuch inklusive einer Grundschuld schlagen mit etwa 0,5 % zu Buche.
  • Maklerprovision: Wie viel du für die Vermittlung ausgibst, hängt sehr stark vom Immobilienmakler ab, denn seine Preise sind nicht staatlich reguliert. Die meisten Makler verlangen zwischen 4,65 und 8,34 % Provision. Dabei ist zu beachten, dass du den gesamten Betrag begleichen musst, wenn du den Makler beauftragst, für dich zu suchen. In den meisten Fällen schließt der Makler aber mit Käufer und Verkäufer einen Vermittlungsvertrag und dann darf er dir nicht mehr als die Hälfte berechnen.

FAQ

Wie kann ich mein Budget für die Baufinanzierung verbessern?

Der eine oder andere kann natürlich bei den eigenen Ausgaben sparen. Doch eine Baufinanzierung dauert mehrere Jahrzehnte und nicht jeder möchte so lange Verzicht üben. Deshalb ist es leichter, die Rate zu verkleinern: Du kannst

  • über einen niedrigeren Kaufpreis den Kredit verringern,
  • mit einem Förderkredit oder einem Förderzuschuss Kosten sparen
  • oder mit einem geschickten Vergleich der Anbieter deinen Zinssatz reduzieren.

Warum kann ich meine Provision (Bonifikation) nicht bei den Einnahmen ansetzen?

Provisionszahlungen zählen in der Regel nicht zu den verlässlichen Gehaltseinnahmen und sollten deshalb nicht für die Berechnung der Rate herangezogen werden. Das Risiko ist zu groß, dass bei Ausbleiben der Provision die Finanzierung in eine Schieflage gerät. Ein Vorschlag: Nutze die Bonifikation für Sondertilgungen auf dein Baudarlehen. Damit sparst du dir einiges an Zinskosten und beschleunigst die Tilgung deutlich.

Was kann ich tun, um den maximalen Kaufpreis für den Hauskauf zu erhöhen?

Nicht immer ist es möglich, mit Kompromissen eine Immobilie zu finden, die ins Budget passt. Dann kannst du versuchen, deine Nebenkosten zu reduzieren und dir den Makler zu sparen. Ein Immobilienmakler ist bei einem Verkauf von privat, einem Bauträger oder von der Gemeinde nicht involviert.

Wie kann ich mein Eigenkapital erhöhen?

Ein Mehr an eigenen Mitteln erreichst du, in dem du rechtzeitig beginnst, für den Kauf einer Immobilie zu sparen. Das funktioniert mit einem Sparplan oder einem Bausparvertrag. Eventuell bittest du Verwandte um Mithilfe. Sie können dir einen Geldbetrag zuschießen oder ein Privatdarlehen vergeben. Eine weitere Möglichkeit ist, bei Sanierungen oder dem Neubau selbst Hand anzulegen. Das ergibt Sinn, wenn du handwerklich begabt bist und bereits Erfahrung bei bestimmten Gewerken gesammelt hast.

Der Budgetrechner hilft bei der Kalkulation des Kaufpreises

Wer sich gerne den Traum einer eigenen Immobilie erfüllen möchte, muss zunächst wissen, wie viel er dafür ausgeben kann. Unser Budgetrechner unterstützt dich dabei, den maximal möglichen Kaufpreis herauszufinden und gleichzeitig die erzielbare Kreditsumme zu errechnen. Dazu gibst du dein monatliches Budget für die Darlehensrate an und die eigenen Mittel, die dir für die Finanzierung des Immobilienpreises zur Verfügung stehen. Mit dem Ergebnis im Sinn schaust du dich bei unseren Immobilienangeboten um. Außerdem helfen wir dir dabei, Kreditanbieter zu vergleichen und die optimalen Konditionen für deinen Bedarf zu finden. Melde dich am besten noch heute bei uns.

Im Westen grenzt die Region an Hessen, im Süden an Bayern und südlich erstreckt sich der Naturpark Thüringer Wald. In dieser Region leben knapp 500.000 der 2,34 Millionen Thüringer. Eisennach ist mit 43.727 Einwohnern die größte Stadt in Südwestthüringen. Die höchste Erhebung ist der Wildekopf mit 943 m. Er ist der vierthöchste Berg Thüringens. Durch ihn wird der Gebirgskamm geprägt, vor allem wenn man von Süden kommt. Im Zentralmassiv des Thüringer Waldes ist sein Ost-Hang einer der am tiefsten und steilsten hinabreichenden Hänge.

Kulturhistorisch gehört Südwest Thüringen zur Region Franken. Im frühen Mittelalter wurde das Gebiet von Franken besiedelt. Die Werra ist der zweitlängste und bedeutendste Fluss Thüringens. Der größte Teil Südthüringens gehört zu ihrem Stromgebiet. Von ihren 187 km die die Werra in Thüringen zurücklegt, führen rund 120 km durch das Thüringer Schiefergebirge.

Thüringen ist die starke Mitte Deutschlands. Man kommt von hier aus in gut drei Stunden nach München, Hamburg, Berlin oder Karlsruhe. Auch die Bahn kommt nach Südthüringen. Im Westen fährt der ICE von Dresden nach Frankfurt und vom Süden nach Norden ist die Bahnstrecke von Würzburg nach Erfurt.

Einen Urlaub in der Region Südwestthüringen kann man mit einem Mix aus Unternehmungen in der Natur und Sightseeing recht abwechslungsreich gestalten. Der Werraradweg, der Herkules-Wartburg-Radweg führen in der Nähe von Eisennach durch die Region. Ein beliebter Wander- und Radweg ist der rund 200 km lange Rennsteig. Er verläuft ebenfalls in Südwestthüringen. In der Region sind zahlreiche Wanderwege als Strecken- und Rundwanderwege ausgeschildert. Hier kann man wunderbar einen vierstündigen Spaziergang um die Stadt herum machen oder auch eine mehrtägige Etappentour durch die wunderschöne Region unternehmen. Das Mountainbike oder Fahrrad ist für den Urlaub in Südwestthüringen unentbehrlich. Die wunderschönen Radwege verlaufen abseits der befahrenen Straßen und man kann über Stock und Stein die Umgebung erkunden.

Im Sommer kann man wunderbar auf dem Höhenwanderweg wandern und in die Rennsteigtherme besuchen in Oberhof besuchen. Hier gibt es einen Wildwasserströmungskanal, eine Großwasserrutsche und eine wunderschöne Saunalandschaft. Auch Eisennach ist mit der Wartburg als einem UNESCO-Weltkulturerbe ein beliebtes Reiseziel. Die Malittenburg, die Eisenacher Burg und das Eisennacher Stadtschloss gehören ebenfalls zu den Sehenswürdigkeiten in Südwestthüringen.

Im Winter kann man im Thüringen Wald wunderbar Langlauf- und Abfahrtsski betreiben. Die Region ist sehr schneesicher. Ein bevorzugtes Ziel ist im Landkreis Schmalkalden der Wintersportort Oberhof.

Als Quell der Schöpfungskraft inspirierte der Thüringern Wald schon immer Freigeister, Dichter und Musiker. Er ist aber auch ein Ort der Entschleunigung und ein spirituelles Kraftfeld der Selbstbesinnung. Hier suchen Menschen seit dem 4. Jahrhundert Erfüllung im Gebet, im asketischen Leben und in der Einsamkeit. Mitten im Wald wurden hier bewusst Klostergründungen wie Paulinzella vollzogen. Goethe machte Naturstudien bei seinen Streifzügen durch die Gegend um Ilmenau, die ihn zu seinen literarischen Werken inspirierten. In Ludwig Bechsteins Märchensammlungen ist der Thüringer Wald der Ort in der am der Entzauberung des Alltags entgegentritt. Martin Luther hat auf der Wartburg das Neue Testament ins Deutsche übersetzt.

Sehenswürdigkeiten:
  • Eisennacher Stadtschloss
  • Malittenburg
  • Eisenacher Burg
  • Wartburg
  • Rennsteig
  • Gradierwerk Bad Salbungen
  • Wildekopf
  • Rathaus in Hildburghausen
  • Naturpark Thüringer Wald
  • Wintersportort Oberhof