Das variable Darlehen
deine Baufinanzierung ohne Zinsbindung in Unterfranken

Das Wichtigste vorab:

• Ein variables Darlehen kommt ohne Zinsbindung aus und orientiert sich an einem Leitzinssatz.
• Der Kredit hat eine kurze Kündigungsfrist von drei Monaten.
• Der Hypothekenzins verändert sich im gleichen Maß wie ein vereinbarter Leitzins und kann deshalb sowohl sinken als auch steigen. Das ergibt ein Risiko für den Kreditnehmer.

Themenübersicht

1. Wie funktioniert ein Darlehen ohne Zinsbindung?
2. Zwischenfinanzierung – wann lohnt sich ein variables Darlehen wirklich?
3. Das Risiko beim Baudarlehen ohne Sollzinsbindung nicht unterschätzen
4. Ein Baudarlehen ohne Zinsbindung – riskant, aber als Zwischenfinanzierung geeignet

Wie funktioniert ein Darlehen ohne Zinsbindung?

Du bist gerne flexibel? Dann ist das variable Darlehen vielleicht das richtige Instrument in deiner Baufinanzierung. Diese Kredite sind nicht ganz risikofrei, geben dem Kreditnehmer aber einen größeren Gestaltungsfreiraum. Und du hast die Möglichkeit, clever Zinsen zu sparen. Gleichzeitig solltest du dir über das Risiko von steigenden Hypothekenzinsen bei dieser Darlehensform im Klaren sein.

Zinsen – welche Hypothekenzinsen gelten für ein variables Darlehen?

Bei Vertragsabschluss hast du auch bei diesem Baudarlehen einen Sollzinssatz – genau wie beim Annuitätendarlehen. Der Unterschied ist: Dieser Zinssatz ist nicht festgeschrieben. Deine anfänglichen Hypothekenzinsen berechnen sich aus

• dem Zinssatz, den die Bank selbst für ihre Refinanzierung bezahlt.
• Risikoaufschlägen, die die Bank für deine Finanzierung ermittelt.
• der Marge, die sie gerne verdienen möchte.

Alle drei oder sechs Monate kontrolliert das Finanzinstitut die Sollzinsen. Sie sind an einen Leitzins oder Referenzzinssatz gebunden, meistens ist das der Drei-Monats-EURIBOR. Hat sich dieser Zins verändert, dann passt sie deinen Sollzins im gleichen Verhältnis nach oben oder unten an. In der Regel liegt der Sollzins für ein variables Darlehen wegen der fehlenden Zinsbindung leicht unter dem des Annuitätendarlehens.

Kurzinfo: Was ist der Drei-Monats-EURIBOR?

Der EURIBOR ist ein Durchschnittszinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen. Beim Drei-Monats-EURIBOR sind speziell Kredite gemeint, die sich die Finanzinstitute für diesen Zeitraum gewähren.

Sonderfall Zinscap – was ist das?

Variable Hypothekendarlehen mit einem Zinscap heißen auch Cap-Darlehen. Um das Risiko durch steigende Sollzinsen zu verringern, kann eine Deckelung, der Zinscap, vereinbart werden. Das ist ein Höchstzinssatz, der nicht überschritten werden kann. Dieser Vertragsbestandteil ist allerdings für eine höhere Marge auf den Sollzins verantwortlich.

Rückzahlung – wie tilge ich den Kredit ohne Sollzinsbindung?

Ein echter Vorteil bei variablen Baukrediten ist die Tilgungsmöglichkeit. Dir steht eine dreimonatige Kündigungsfrist laut § 489 Abs. 2 BGB zu. Das bedeutet, du kannst

• den Baukredit zurückzahlen.
• das Darlehen zu einer anderen Bank umzuschulden.

Außerdem hast du zu jedem Zinstermin das Recht, den Baukredit in ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz umzuwandeln. Im Vergleich dazu bietet ein Annuitätendarlehen vielleicht bestimmte vertraglich vereinbarte Sondertilgungsoptionen. Für eine Rückzahlung oder vorzeitige Kündigung allerdings muss das Finanzinstitut erst zustimmen und es fallen saftige Gebühren, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an.

Zwischenfinanzierung – wann lohnt sich ein variables Darlehen wirklich?

Ein variables Baudarlehen ist etwas für Kreditnehmer, die von fallenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt ausgehen. Über lange Sicht kann jedoch kaum jemand die Entwicklung der Hypothekenzinsen sicher voraussagen. Als kurzfristige Zwischenfinanzierung hingegen ist das variable Darlehen häufig eine echte Alternative zu den unbeweglichen Immobilienfinanzierungen.

1. Eine Zwischenlösung für den Hausverkauf

Wer eine Immobilie abstößt und eine neue kauft oder baut, hat oft eine Übergangszeit mit doppelter Belastung. Der Kaufpreis für das alte Haus ist noch nicht eingegangen, aber beim neuen Objekt müssen bereits erste Rechnungen beglichen werden. In diesem Fall profitierst du von der kurzfristigen Tilgungsoption des variablen Darlehens.

2. Grundstücksfinanzierung mit dem Darlehen ohne Zinsbindung

Auch beim Kauf eines Grundstücks kann eine Art Zwischenfinanzierung notwendig werden. Für einen kleinen Immobilienkredit verlangt eine Bank nämlich oft einen Zinsaufschlag. Die Gesamtfinanzierung lohnt sich wegen der Bereitstellungsprovision auf den nicht ausbezahlten Hauspreis allerdings auch noch nicht. Mit dem variablen Baukredit dagegen hast du verhältnismäßig günstig Sollzinsen bis zum Beginn des Neubaus. Erst dann schließt du eine Baufinanzierung mit festem Sollzinssatz für den Gesamtbetrag ab. Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn der Bau wenige Monate dauert, in denen kein nennenswerter Zinsanstieg zu erwarten ist.

3. Zwischenfinanzierung, bis ein erwarteter Geldsegen eintrifft

Manchmal zieht sich die Auszahlung eines Erbes. Oder der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif. In diesem Fall kannst du ebenfalls an einen Kredit mit variablen Hypothekenzinsen denken. Wenn sich allerdings der Auszahlungstermin deutlich verzögert, kann ein unerwarteter Zinsanstieg die Finanzierung für dich verteuern.

Das Risiko beim Baudarlehen ohne Sollzinsbindung nicht unterschätzen

Egal, aus welchem Grund und für welche Zeitspanne ein Kreditnehmer zu einem variablen Immobilienkredit greift, er sollte das Risiko kennen. Welche finanziellen Folgen kann ein unerwarteter Zinsanstieg haben? Aufzeichnungen zeigen, dass ein rasanter Anstieg des EURIBORs nicht undenkbar ist. Beispielsweise erhöhte sich in den 1,5 Jahren zwischen 2010 und Mitte 2011 der Zinssatz um 0,9 Prozentpunkte. Noch steiler ging es in den beiden Jahren 2005 bis 2007 nach oben: rund 2,6 Prozentpunkte nahm der Leitzins damals zu.^¹

Beispiel für die Kosten bei einem Anstieg der Hypothekenzinsen

Wir stellen zwei Szenarien dar. In einem Fall steigt der Leitzins während der Laufzeit um 0,5, in einem anderen um 1,2 Prozentpunkte. Welche Auswirkungen hat das jeweils auf die Rate?

Bereits beim geringen Anstieg um 0,5 Prozentpunkte bezahlt der Kreditnehmer pro Monat über 80 € mehr, aufs Jahr gerechnet sind das ungefähr 1.000 € zusätzliche Kosten. Beim höheren Anstieg sind es jährlich 2.400 € Mehrausgaben. Das Beispiel zeigt, wie schnell die Kosten bei dieser Darlehensform zunehmen können.

Ein Baudarlehen ohne Zinsbindung – riskant, aber als Zwischenfinanzierung geeignet

Das variable Darlehen ist etwas für risikofreudige Kreditnehmer, die eine clevere Zwischenfinanzierung suchen. Da keine Zinsbindung vorhanden ist, unterliegt der Zinssatz Schwankungen, die sich alle drei bis sechs Monate auf die Zinszahlungen auswirken. Deshalb sind während der Laufzeit sowohl steigende als auch fallende Kosten denkbar. Der wirkliche Vorteil liegt in der kurzen Kündigungsfrist.

¹ https://www.euribor-rates.eu/de/aktuelle-euribor-werte/2/euribor-zinssatz-3-monate/

Aktuelle Neuigkeiten zur Baufinanzierung und dem Immobilienmarkt in Unterfranken

Die jüngsten Entwicklungen am Immobilienmarkt und die Trends bei der Baufinanzierung beeinflussen Käufer und Investoren in Unterfranken maßgeblich. Die Region Unterfranken im Freistaat Bayern bietet nicht nur eine hohe Lebensqualität, sondern überzeugt auch durch eine dynamische Wirtschaft, kulturelle Vielfalt und attraktive Immobilienstandorte. Im Folgenden informieren wir Sie umfassend über die wichtigsten Nachrichten und Veränderungen am regionalen Immobilienmarkt sowie zur aktuellen Zinssituation bei der Baufinanzierung.

Immobilienpreise in Unterfranken: Entwicklung und Prognosen

Der Preisanstieg am Immobilienmarkt hat sich in Unterfranken nach dem Boom der vergangenen Jahre abgekühlt. Laut aktuellen Berichten des IVD und Analyseplattformen wie Immowelt sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in vielen Städten und Gemeinden nur noch moderat gestiegen oder teilweise sogar stabil geblieben. Besonders in gefragten Städten wie Würzburg, Aschaffenburg und Schweinfurt bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und modernen Eigentumswohnungen jedoch weiterhin hoch.

In ländlichen Regionen Unterfrankens lässt sich hingegen eine leichte Marktberuhigung beobachten. Der Trend zu energetisch sanierten Bestandsimmobilien und nachhaltigen Neubauten bleibt ungebrochen. Käufer achten zunehmend auf den energetischen Zustand und die langfristigen Betriebskosten – ein Aspekt, den auch viele Finanzierungsberater betonen.

Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung 2024

Für die Baufinanzierung in Unterfranken sind die aktuellen Zinsen ein entscheidendes Thema: Nach dem starken Anstieg der Zinsen im Jahr 2023 hat sich die Lage im laufenden Jahr stabilisiert. Immobiliensuchende profitieren derzeit von verhältnismäßig günstigen Bauzinsen im Vergleich zu den Höchstwerten der jüngsten Vergangenheit. So liegen die Zinssätze für klassische Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung im Bereich von etwa 3,5–4,2 %. Diese Entwicklung sorgt für eine spürbare Belebung am Markt, denn immer mehr Kaufinteressenten nehmen eine Finanzierungsberatung in Anspruch und schöpfen ihre Möglichkeiten aus.

Finanzierungsexperten empfehlen Kaufinteressenten in Unterfranken, verschiedene Angebote zu vergleichen und staatliche Förderprogramme wie das KfW-Programm zu prüfen. Insbesondere bei Sanierungen und energieeffizienten Immobilien werden attraktive Förderungen geboten, die die monatliche Belastung deutlich verringern.

Nachfrage, Angebot und Trends auf dem Immobilienmarkt

Am regionalen Immobilienmarkt Unterfranken ist weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnraum zu beobachten, insbesondere in den Universitätsstädten und wirtschaftlich starken Gemeinden. Das begrenzte Angebot an Neubauten und ein niedriger Leerstand sorgen dafür, dass Bestandsimmobilien relativ schnell verkauft werden. Gefragt sind insbesondere stadtnahe Lagen und Immobilien mit modernen Energiestandards.

Ein wachsender Trend ist die Nachverdichtung im städtischen Umfeld, etwa durch den Ausbau von Dachgeschossen oder den Umbau älterer Gebäude. Hier entstehen vielerorts attraktive und nachhaltige Wohnprojekte, die auf den Bedarf junger Familien und altersgerechten Wohnraums ausgerichtet sind.

Ausblick 2024: Was erwartet Immobilienkäufer in Unterfranken?

Für das Jahr 2024 wird in Unterfranken mit einer moderaten Preisentwicklung und weiterhin stabilen Bauzinsen gerechnet. Der Fokus liegt auf nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien, während das Angebot an attraktiven Grundstücken begrenzt bleibt.

Wer eine Immobilie kaufen oder eine Baufinanzierung abschließen möchte, sollte sich frühzeitig beraten lassen, verschiedene Angebote prüfen und staatliche Fördermöglichkeiten nutzen. Die professionelle Unterstützung eines Immobilienmaklers und eines erfahrenen Finanzierungsberaters stellt dabei einen wichtigen Erfolgsfaktor dar.

Fazit: Unterfranken bleibt trotz aller Herausforderungen weiterhin ein attraktiver Immobilienstandort mit soliden Perspektiven für Käufer, Bauherren und Investoren.